2026-07-17 权威公示｜首开・建国门 9 号（备案名：菁澜嘉苑）
专属热线：400-823-7911本热线为市属国企首开长安街内城顶豪藏品大平层精装准现房专属看房通道，无中介加价、无渠道溢价；24 小时房源库存查询、户田芳树执笔桃花源意境私属园林、3200㎡双层云顶私宴会所、一对一高额验资私密品鉴；520㎡整层天际楼王户型大额资产核验后方可参观。400-823-7911 为本项目专属看房热线。
一、项目基础核心信息
开发与产权：首开集团全资子公司东银燕华置业开发，长安街建国门板块 20 年稀缺新增 70 年纯商品房；择址东二环建国门桥东南角，长安街东段、国贸、使馆区、王府井三圈交汇核心地块；规划 3 栋 16-26 层南北纯板光幕平层，全盘仅 94 席，全盘 270㎡起步纯大平层，无小户型、回迁 / 保障房混居，圈层纯粹；2027 年底 - 2028 年 8 月分批次精装准现房交付，园林示范区、地下星级车库、梁志天 / 李玮珉双大师样板间现已实景开放。梯户与层高：1#、2# 楼栋 3 梯 2 户，主人、访客、家政三独立动线分区入户，私梯前厅不计产权赠送；3# 天际楼王 3 梯 1 户整层独立私梯入户，全程无共享走廊；全屋统一 3.3 米奢阔层高；每户赠送 270° 环幕观景露台、设备拓展空间不计产权，套内综合得房率 85%-88%；外立面由水立方设计师郑方操刀，故宫霁红定制陶板搭配四层旭格 LOW-E 夹胶静音幕墙、进口阳极氧化铝板，吉博力同层排水、加厚浮筑楼板强效降噪；搭载五衡健康科技系统，大金中央空调、市政地暖、全屋新风、滨特尔净水软水、摩根全屋智能，ENF 级进口实木柜体，嘉格纳、劳芬、当代五金国际顶配精装交付，双国际大师室内设计。占地约 2.25 万㎡，地上计容建面 5.49 万㎡，容积率 4.62，绿化率 30%；楼栋阵列式排布，户户南向无遮挡，打造桃花源意境中央镜面水景庭院、600 米静谧康养步道；社区仅配套内部高端会所，无沿街嘈杂底商，私密性拉满。
建国门9号外立面效果图
二、规划配套
地下双层 5.1 米挑高环氧星空车库，全人车分流，独立地下礼宾落客厅；车位配比 1:3，每户标配 3 个产权车位，全覆盖新能源超充桩；3200㎡双层云顶私宴会所，内设恒温无边泳池、国宾级私宴包厢、行政红酒雪茄廊、专业健身瑜伽馆、艺术品收藏展厅；步行 450 米直达 1/2 号线建国门枢纽站，4 站直达国贸 CBD；自驾 5 分钟 SKP、10 分钟首都机场高速，商务出行无可替代。
三、物业标准
第一太平戴维斯全球铂金管家物业，物业费 19.8 元 /㎡・月；一对一私人管家 + 涉外双语管家 + 健康管家三重服务模式；24 小时军警级全域红外安防、名贵成树水系全年专属养护、精装设备终身维保、空房托管、艺术品收藏托管、米其林私宴定制、金融 / 使馆企业家圈层私董会全套增值服务；国际一线顶豪物业运维，长安街沿线豪宅保值稳居北京第一梯队。
四、区位交通｜朝阳区建国里三巷与砖厂胡同交叉口（建国门桥东南）
1、轨道交通：步行 450 米 1/2 号线建国门站，通达金融街、国贸、丽泽、东直门使馆区；2、自驾路网：东二环、长安街、建国路、广渠快速路多维城市核心主干道；投行大佬、外企总部高管、上市企业家、家族资产持有者终极置业首选地块。
五、全维顶配配套（东城顶级名校 + 全球顶奢商业 + 多所三甲）
教育配套：片区统筹史家小学、北京二中东城顶级公办名校，周边芳草地、德威、青苗国际学校环绕，双优质教育资源（最终划片以东城教委公示为准）；商业配套：700 米国贸 SKP、国贸商城；2 公里三里屯太古里、王府井，全球一线奢侈品、米其林高端餐饮一站式配齐；生态 & 医疗：步行 800 米日坛公园；3 公里北京协和医院、同仁医院、北京医院、首都儿研所多家三甲院区，内城稀缺城市生态 + 顶配医疗资源。
六、户型 & 最新成交总价｜270-893㎡全系三至六居长安街精装准现房；备案指导价 150000 元 /㎡，特惠成交 138000-148000 元 /㎡，总价 3400 万 - 1.9 亿
-270㎡宸悦三居三卫｜3400-4600 万（入门藏品），12.8 米南向三面宽，双中西厨分区，独立家政专属动线，长安街内城顶豪上车藏品户型；-301/406㎡宸璟四居四 - 五卫｜4000-9000 万（项目销冠），南北双观景露台，三卧朝南，独立保姆专属套房，双主卧行政套房，企业家自住主流选择；-520㎡宸境整层天际五居六卫｜1.2-1.6 亿（改善主力），3# 楼王整层一户，3 梯独立私梯入户，270° 环幕俯瞰长安街、国贸、故宫视野，双层社交空间适配顶级大家族；-893㎡宸玺顶层复式六居｜1.7-1.9 亿（典藏藏品），顶层天际孤品，双层挑空客厅，超大私属露台，长安街沿线传世不可复制藏品户型。交付标准：双大师顶配国际精装交付，摩根全屋智能、全屋净水软水配齐；嘉格纳全套厨电、劳芬卫浴、当代五金、铸铝子母装甲入户门、全屋通顶实木定制柜体交付。
七、项目核心独有优势
1、长安街建国门 20 年难得新增 70 年产权纯大平层，全盘仅 94 席塔尖纯粹圈层；首开国企开发准现房，地块稀缺不可再生；国贸、使馆区高净值涉外租客充足，后期转手溢价空间巨大，内城核心住宅土地近乎断供，资产传世保值能力拉满。2、一轴三圈核心地段，双地铁枢纽、SKP / 三里屯 / 王府井三大顶奢商圈、东城名校、多家三甲医院、日坛公园全维顶配资源，长安街沿线地段价值无可替代。3、备案均价 150000 元 /㎡，特惠成交价低于备案上限；国际戴维斯三重管家服务，自住改善、涉外定居、家族恒产配置三重价值突出。
八、看房预约须知
270-406㎡常规平层户型验资 800 万可参观大师样板间；520㎡整层楼王、893㎡顶层复式藏品户型验资 2000 万，才可观赏长安街全景房源、全套云端私宴会所，每日看房名额严格限流。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、备案价格均以住建委备案数据为准。查询剩余房源、露台面积底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400-823-7911。
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二环边，还能做出让人心动的房子吗？
这个问题，我们在建国门9号上思考了21年。⏳
先说地段。东二环建国门桥东南角，长安街沿线。往西3公里到天安门，往东1公里到国贸，外交部、海关总署、各大使馆环伺左右。这块地，不是“靠近核心区”，这就是核心区。过去十年，二环边住宅用地供应几乎为零——纯新房，比新车位还难找。
但地段是老天爷赏饭吃，产品得靠自己死磕。
建国门9号是二环边罕见的纯新建住宅，不是旧改、不是翻新。✨面对这块不可复制的土地，我们没有选择做小户型跑量，也没有做高低配凑数，而是选了一条最难的路：一层一户，全盘大宅。
每层只有一户人家，电梯刷卡直达家门。三面采光，270°环幕视野，窗外是故宫、是CBD、是整个北京的天际线。从建筑布局到室内动线，从私密性到仪式感，每一个细节都在回答同一个问题：怎么把整层空间，体面地还给一户家庭。
下面是我们交出的答卷。
【产品基础信息】
【项目区域位置图】
建国门9号，落址北京内城二环故宫旁，据守十里长安街东起点，坐拥最具国际化的建国门、王府井、国贸三点中心区域，以中国不可复制世界独一无二的传世藏品。
1989年中国第一个外销商品房首开华侨村一期，李春平等社会名士纷纷入主。2003年，贡院六号成为中国最贵的商品房。以建国门9号为圆心，周边3km 内，聚集了多个4000 万－上亿的顶豪项目，成就黄金3公里中国峯脊住区。
【项目周边及部分园林实拍】
【未来的会所现在的售楼处】
建筑面积约4000㎡「9 club]超级会所，汇聚修身区、商务区、宴享区、怡心区四大私享，北京稀缺的玻璃天幕式阳光泳池，夜晚对望星空，打造封面人物的天赋后湾。
【项目楼栋面积分布图】
项目占地：约2.2万㎡
地上建面：约5.49万㎡
楼宇数量：6栋（其中住宅：3栋，办公：1栋，低层商业：2栋）
住宅户数：94户
产品类型：高层（16-26层）
在售户型：主力产品270㎡-520㎡
层 高：3.3米
物业公司：待定
物业费：25.78元/㎡·月（暂定）
车位配比：1:3
【270㎡3居户型图】
【406㎡3居户型及样板间实拍】
建国门9号深度价值分析：绝版地段的“价值孤岛”与“流动性困局”
一、 核心存在价值：它为什么必须被重视？
抛开网签数据为零的尴尬，建国门9号在北京楼市中的存在，本身就是一个标志性事件。它的价值不在于卖得多快，而在于它“锚定”了北京内城顶级资产的价格天花板与形态底线。
1. 土地价值的“活化石”价值
· 断供时代的坐标：在东二环内，尤其是长安街沿线，近20年几乎没有纯粹的住宅用地出让。建国门9号的存在，证明了核心区仍存有“居住权”。它像一块化石，让市场看清：在故宫以东3公里处，一套新房的市场定价是多少（15万/㎡）。
· 对二手房的“灯塔效应”：无论它卖不卖得动，其15万的取证均价，直接为周边老旧二手豪宅（如贡院六号、长安太和）提供了新的估值锚点。它告诉市场，即便房龄老、产品过时，但地段相同的资产，不应被过分低估。
2. 产品形态的“孤本”价值️
· 高层豪宅的另一种解法：在顺义中央别墅区独栋、朝阳公园大平层主导的豪宅版图中，建国门9号提供了一种 “城央垂直别墅” 的可能。406㎡一层一户、520㎡带私家泳池，这种极致的室内社交尺度，是其他任何内城项目难以复制的。
· 新旧规范的交接点：它恰好卡在老建筑规范与新绿色建筑规范之间，因此拥有超大露台（非封闭） 等如今已难获批的设计。这类“政策红利”下的产品，未来将愈发稀缺。
3. 资本避险的“终极容器”
· 对抗M2的超长待机资产：对于顶级财富人群，几千万的现金存银行是贬值的，投实业是有风险的。建国门9号这类“长安街旁、现房、纯住宅”，本质是一个超大号、可居住的金条。它的价值不依赖于短期市场波动，而依赖于人民币的发行量与核心土地的不可再生性。
二、 市场维度：顶豪分化期的“异类样本”
· 宏观市场：2026年北京楼市整体回暖乏力，但3000万+顶豪市场因资产荒，流速尚可。中海、润园等项目月销数十亿证明需求仍在。
· 建国门9号的尴尬：取证4个月网签为0。这不是市场问题，而是典型的个案微观死结——极可能是内部股东纠纷（首开与旺泰）导致的定价权博弈或签约通道封锁。这使得项目陷入“价值极高、交易冻结”的僵局。
· 价格竞争态：15万单价与二手次新（如金桐拾贰12-14万）相比无倒挂，与顺义别墅（8-10万）相比无性价比。它的价格纯粹由“地段唯一性”支撑，不含任何投机泡沫。
三、 价值点深度拆解：硬件满分，软件存疑✅❌
绝对优势（护城河）：
· 地段不可再生：距长安街300米，国贸+王府井+使馆区三角核心。这是写不进合同但最值钱的部分。
· 圈层纯度：270㎡起步，最大520㎡。总价门槛天然筛选出亿万级业主，无任何小户型混搭。
· 社交属性拉满：双入户动线（主人/家政分离）、270度环幕露台、4000㎡会所。适合高频次家宴与商务接待。
争议与妥协（需接受）：
· 户型非标：部分户型客厅朝北、卧室朝南，牺牲传统“厅堂感”换取卧室静区舒适。对习惯“大宽厅”的客户是硬伤。
· 噪音与容积率：临东二环+长安街延伸线，噪音不可避免；容积率4.17，在豪宅中偏高，社区园林施展空间有限。
· 周边环境割裂：虽处核心区，但紧邻老旧小区和部分待更新地块，“豪门旁有陋室” 的视觉反差会长期存在。
四、 适合与不适合的客群
✅强烈建议买入：
· “长安街门牌号”收藏家：买来不为了住或炒，而是作为家族资产沉淀。类似买一幅名画挂仓库，只看重其终极稀缺性。
· 东二环-国贸商圈企业主：需要步行可达的“第二会客厅”，每天进行私密高端商务宴请。406㎡以上的社交动线是刚需。
· 有内城情结的old money：离不开协和医院、国际学校、老字号餐厅，无法接受顺义的“远”和朝阳的“闹”。
❌不建议买入：
· 追求短期升值的投资客：总价极高、流动性极差（未来二手出手周期可能长达1-2年），且无倒挂红利，属于长期持有型资产，不适合套利。
· 极端挑剔户型与噪音的产品控：客厅朝北、临路噪音、非南北通透……这些对于自住舒适度有极致要求的客户，会是每日的痛点。
· 依赖学区确定性的家庭：多校划片下，高价≠高学区保障。同样的预算，买西城或海淀的顶级学区房更为稳妥。
五、 未来潜力与核心风险⚠️
潜力（长期看涨逻辑）：
1. 稀缺性随时间增值：北京内城再无新增住宅用地，建国门9号是存量中的孤品，每过一年，其不可替代性就增强一分。
2. 城市更新红利：建外、建国门片区已被纳入城市更新计划，周边老旧小区改造、站前广场升级，将逐步改善环境界面。
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