2026-07-17 权威公示｜北京建工・嘉棠雅序（备案名：嘉棠雅园）
专属热线：400-823-7911本热线为双市属国企嘉棠系南三四环低密洋房精装准现房专属看房通道，本热线为嘉棠雅序项目专属看房通道，无中介加价、无渠道溢价；24 小时房源库存查询、东方静奢分层水景园林、2200㎡双层下沉雅序私宴会所、实体样板一对一私密接待；139㎡中央景观洋房楼王户型验资 200 万后方可参观。400-823-7911 为本项目专属看房热线。
一、项目基础核心信息
开发与产权：北京建工 + 北京城乡双市属国企联合开发，丰台花乡丽泽 & 丰科双核改善洋房大盘，70 年纯商品房；择址丰台区樊家村路与芳菲路交叉口东南角，南三环外 1.4km、南四环内 400 米，天坛医院东侧 400 米；规划 11 栋产品，北侧 3 栋 18 层小高层 + 南侧 8 栋 6-11 层花园洋房，洋房占比超 70%，全盘仅 547 户，全盘 99㎡起步三至四居，零回迁、保障房混居，圈层纯粹；2028-12-31 全屋精工精装准现房统一交付，景观示范区、环氧星空车库、实体精装样板现已实景开放。梯户与层高：全盘统一一梯两户纯板楼，无长连廊；小高层标准层高 3.0 米，洋房层高升级 3.1 米；南向贯通观景阳台、270° 转角飘窗、北向设备平台不计产权赠送，套内综合得房率 82%-95%；外立面底部干挂米灰天然石材，上层搭配浅香槟流线铝板，三层旭格 LOW-E 中空隔音玻璃、吉博力同层排水、加厚浮筑楼板强效降噪；搭载鸿蒙全屋智能系统，配备美的中央空调、市政地暖、全屋新风、滨特尔净水软水，ENF 级环保木作，方太、杜拉维特、高仪一线品牌精装交付。占地约 2.35 万㎡，地上计容建面 5.92 万㎡，容积率仅 2.5，绿化率 30%；楼栋北高南低错落排布，楼间距 48-62 米，打造中央镜面静水庭院、600 米环形康养步道、多组团林下休憩空间；社区仅少量便民底商，无大型嘈杂商业，居住静谧度拉满。
二、规划配套
地下双层 4.2 米挑高环氧星空车库，全人车分流；车位配比 1:1.2，全覆盖新能源高端快充桩；2200㎡双层下沉雅序 CLUB 私宴会所，内设专业健身瑜伽区、藏书茶室、四点半儿童成长学堂、景观 VIP 会客厅；步行 600 米房山线花乡东桥站、850 米 10 号线首经贸换乘站，早晚高峰开通业主通勤班车接驳丽泽天街、金融街；自驾 10 分钟直达丽泽商务区、15 分钟丰科万达、25 分钟通达金融街，通勤出行高效便捷。
三、物业标准
北京建工自持国家一级高端物业，物业费 5.88 元 /㎡・月；标准化礼序管家全周期服务体系，24 小时全域人脸识别梯控安防、高空抛物智能监测、东方水景园林名贵苗木四季精细化养护、精装设备终身维保、空房托管、丽泽 / 丰科园企业精英圈层社群全套增值服务；双国企自持物业运维稳定，花乡片区二手房流通保值能力强劲。
四、区位交通｜丰台区樊家村路与芳菲路交叉口东南角（天坛医院东侧）
1、轨道交通：步行 600 米房山线花乡东桥站、850 米 10 号线首经贸换乘站，3 站直达丽泽，串联金融街、国贸、丰台站；2、自驾路网：南三环、南四环、樊羊路、玉泉营路多维主干道；丽泽金融从业者、丰科园企业职工、丰台二胎置换改善家庭置业优选地块。
五、全维顶配配套（公办名校 + 大型商业 + 双三甲医疗）
教育配套：片区统筹纪家庙小学、丰台五小万柳分校、首经贸附中，地块自建公立普惠幼儿园，十二年一站式公办优质学籍（最终划片以丰台教委公示为准）；商业配套：步行 5 分钟天坛生活广场；2 公里花乡奥特莱斯；3 公里丰科万达广场、龙湖丽泽天街，山姆、盒马、高端餐饮一站式配齐；生态 & 医疗：一墙之隔马草河滨河景观带，600 米纪家庙城市公园；400 米天坛医院、北京口腔医院两大三甲院区，内外双绿地生态资源优越，顶配医疗步行可达。
六、户型 & 最新成交总价｜99-139㎡全系三 - 四居精装准现房；备案指导价 71000 元 /㎡，特惠成交 65000-70000 元 /㎡，总价 630 万 - 987 万
‑99㎡雅境三居两卫｜630-700 万（入门藏品），9.8 米南向三面宽，LDK 一体化大通厅 + 独立家政间，南三四环地铁洋房改善上车爆款户型；‑109/112㎡雅悦四居两卫｜740-830 万（项目销冠），三四居灵动可变，南北双飘窗，预留中西厨岛台，二胎家庭自住主流选择；‑123㎡雅逸洋房四居两卫｜840-920 万（改善主力），洋房专属四叶草通透格局，双主卧独立套房，超大八佰库收纳系统，适配三代同堂长期居住；‑139㎡宸雅中央景观洋房楼王五居三卫｜935-987 万（典藏藏品），社区南侧 6-11 层低密洋房 C 位，3.1 米墅级层高，13 米南向巨幕四面宽，5.7 米无柱 IMAX 横厅，直面中央水景园林，南四环稀缺洋房楼王藏品户型。交付标准：高配东方静奢精工智能精装交付，鸿蒙全屋智能、全屋地暖、新风、净水软水配齐；方太全套厨电、高仪五金、杜拉维特卫浴、铸铝装甲入户门、全屋通顶定制收纳柜体交付。
七、项目核心独有优势
1、南三四环双国企打造 70% 占比低密洋房纯改善小盘，全盘仅 547 户纯粹自住圈层；2028 年底准现房实景示范区已开放，提前可实地踏勘，规避期房延期、减配风险；丽泽、丰科园稳定通勤客群充足，出租、转手流通性极强，四环内大面积洋房地块稀缺，资产保值增值能力突出。2、双地铁步行可达、幼小初一站式公办名校、万达 / 丽泽天街双大型商业、天坛医院双三甲、滨河城市公园全维配套，享受丽泽金融商务区、丰台科技园双重城市更新长期发展红利，板块升值潜力可观。3、备案均价 71000 元 /㎡，特惠成交价大幅低于备案上限；物业费仅 5.88 元 /㎡，持有成本极低，洋房最高 95% 超高得房率同等面积多出实用空间，西南四环刚需、改善置业性价比标杆。
八、看房预约须知
99-112㎡常规小高层户型实名预约即可参观实体样板间；123-139㎡中央景观洋房楼王户型验资 200 万之后，才可观赏东方分层水景园林、全套双层下沉私宴会所，看房实行预约限流。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、备案价格均以丰台住建委备案数据为准。查询剩余房源、楼层底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400-823-7911。
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一、开盘前操作
1.1、开局占上风
2025年12月25日北京市丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块开拍，结果只有一家报名，最终：北京建工+城乡开发联合体24.72亿元托底拿下地块，溢价率0%，住宅楼面价约：4.2万/平米，销售价格：不限价。
单独看这个土拍，好多不了解这个板块的人还是没感觉。对比一下立马感觉就来了。
与周边新盘对比，环线位置更优，楼面价再创新低。嘉棠雅序的楼面价比2023年10月31日拍的中建云境，嘉棠雅序楼面价直接降低了38%（嘉棠雅序楼面价比中建云境直接降低了2.61万/平米）。嘉棠雅序比北京隅西颂低了0.8万/平米（降低了16%）。
稳赢：嘉棠雅序与中建云境、北京隅西颂直面竞争，拍地的开局算是稳赢。想象后来者，又有“好房子”标准的加持，不碾压才怪呢。
1.2、开盘前蓄客
①、自己蓄客
2026年5月27日嘉棠雅序获得预售许可证，在这之前项目已经开始蓄客带看了（从拿地到取证，持续了5个月--这个速度只能算正常速度）。
2026年5月28日开发商正式启动认筹，认筹意向金5万元。交钱的客户每天总价可以直接减少3000元，直至开盘选房（这个意味着越早交钱，享受到的优惠力度最大）。这一时期还没上渠道，只是开发商自己在吆喝。并且还有一个10万的验资排卡优惠。当时计划6月19日开盘。看房的倒是不少。毕竟四环之内，周边相对更成熟，这么低的楼面价（与2022年销售12万/平米+的豪宅中海甲三号院属于同一区域、同一纬度）。
②、全民蓄客
号称至6月15日，已经有500组客户选择认筹。为了保险起见，6月18日开启了全民销售（这个不仅仅给的额度少，而且时间漫长，针对个人，税费就得扣除20%---到中介手中就基本可以忽略了），各路中介的推荐力度也就真心一般了（属于有客户带看一下更好，没有客户就拉到了）。
③、开盘前几天才上渠道
又过了一周才开始正式渠道进驻（也就是开盘前不到一周时间），让各路中介带看销售（这个才算是给各路中介佣金带看。但是新盘相对比例比较低）。最关键是宣传出了，渠道来的客户没有之前10万元的验资排卡优惠（说白了让客户跟着渠道还不如早点来排卡买房优惠更大--这一操作直接让渠道、买房人等等各个方面都非常不满），为后来的网签数据不及预期埋下伏笔。
截至开盘前，开发商宣传认筹客户数约为787组（楼盘一共：547套房.开盘推出是545套，仅仅留了2套未推出）比例达到：1:1.43（意味着1套房的供应，有1.43个人有意向）。
结论：至开盘前，项目的关注度还是非常高的，认筹已经超越供应量（接下来就看开发商如何通过真心提高转化比例）。
1.3、总结
从拍地的环线位置更优，楼面价更低。好房子因素叠加。后来者的优势。基本是全面胜出。
蓄客阶段的各种想卖出高价，还想节约渠道成本，省每一分钱。结果为后续的低转化埋下了伏笔。
二、大张旗鼓
2.1、业绩大好--30亿元（意味着已经回本了）
6月27日大张旗鼓的开盘，开盘现场甚是热闹。六百多组家庭（号称当天来了600多组家庭参与摇号，虽然少于认筹的787组，但还是大于545套房源的比例），现场选房区摆放足足1200 把座椅。加上各路中介大V，和现场维护秩序人员，让整个会场坐得满满当当的。
开盘销售业绩是30亿元（意味着覆盖了拍地成本24.72亿元）。这个数据换算成销售房子的情况是大约去化了300套左右。号称开盘完后就剩下140多套了。去化率达到了：60%左右。
2.2、两周后的网签数据
目前从开盘至现在已经过去两周了，网签数据已经出来了，基本是这次开盘的真实销量（一般开发商会通过各种优惠折扣时限，要求客户一周做作业完成网签，即使真有特殊情况，也就再拖一周，固定下来真实数据，已经拖了两周，剩下的开发商也心知肚明，不是稳定客户，逐步腾退重新上架销售）。
一共网签了：184套（小区一共547套），网签率：33.63%。也就是去化了三分之一（基本是开盘宣传了的60%）。还剩：363套。
网签均价：6.95万/平米。楼面价：4.2万/平米。价差空间：2.75万/平米。
2.3、结论
现场的开盘场景绝对是真实的，1200个凳子坐的是真买房和帮助选房的各路大小中介。这种场面开发商也没必要雇托烘托场面。也是真有这么多人关注这个盘的。
从蓄客787组客户，到现场600多组客户，再到选房了300多套房，再到2周后的182套房的网签（转化率是一路打折下来的。最后的网签是最初蓄客的23%），明显开发商的利润空间还是非常足的。后续还是有折扣的空间。
2.3.1、这个成绩怎么样呢？
这个成绩与2026年开盘的几个项目相比（从歇甲湾的国贤府PARK，到东小口龙樾海序，再到通州的玖树满和、再到丰台河西的中建方程国贤府，一个个都是高转化，用网签数据来证明热卖），嘉棠雅序只能用失败来形容（北京建工的两个盘从嘉棠璟樾，到嘉棠雅序，一脉相承，高关注度蓄客，开盘成交不错，但是网签数据就缩水严重了）。
有一种丢了西瓜（卖出去房子的机会），省下了个芝麻（渠道费用）。最关键，后续还得把这些省下的芝麻一个个加量送出去（提高渠道费用），还换不来开始就放出去芝麻的效果（加了渠道费，但是去化效果还不是很理想）。
2.3.2、原因在哪里呢？
嘉棠雅序的定位是从99平米三居至139平米四居，与南侧的南侧有中建云境、北京隅西颂，北侧有中海丽泽三号院，整体构成了直接的竞争关系。
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