作者 | 曾有为
来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）
引言：香港曾经的“顶流”地标也要撑不住了。
在香港这个寸土寸金的地方，什么都贵，但是有一个地方是“异类”。
它就是葵涌广场，这个公认的平民美食天堂和潮流扫街圣地，在以前无论工作日还是周末，总是人头攒动、热闹非凡。
这里有平价小吃和各式各样的潮流小店，可以说承包了无数港人的休闲时光，是不少local的“年少回忆”。
但是根据当地自媒体的报道，如今这座老牌商场似乎风光不再，大面积铺位空置、商户批量结业，与曾经热闹的景象形成了鲜明对比，让无数市民直呼认不出。
36年的香港地标
荃湾的扫街天堂
葵涌广场于1990年落成，在香港这个有“购物天堂”之称的城市，葵涌广场可以说是特例的存在。
它没有富丽堂皇的装饰，也没有明亮宽敞的大面积店铺，这里外墙和室内光线一样黯淡，内里藏有1000多家小店，店铺格局随意，边界不清，比起现代化商场，更像市集或地摊。
尽管它其貌不扬，没有商厦林立和奢侈品专柜，但是36年过去了，它在香港本土市民中经久不衰。
葵涌广场的发展商为南丰集团，与其它地产发展商只租不卖的政策不同，南丰集团于1990年将600多个店铺楼花全部卖予市民。
这一卖，就卖出了后来香港最野的“劏铺文化”。
其实早在1994年以前，葵涌广场并不兴旺，由于当时商铺面积较大，租金贵，放租很难。
所以这些业主就开动脑筋，想到了“㓥舖”，也就是将大商铺像大西瓜一样㓥开，变成一片小铺，容易放租，不仅出租更容易，而且总租金加起来又比放租一个大铺更高。
所以，此后这种模式被很多业主应用，一间变两间，两间变四间，四间变“纳米铺”。到了后来，80呎（约7平米）一个的鱼蛋档、100呎一个的格仔店都能独立成铺。
整座葵涌广场被㓥出超过1000个铺位，业权分散在几百个小业主手上，没有任何一家发展商或基金能统筹。
“这里就是灵活，总之交到租就可以，业主不会理会你卖什么，你今天卖时装，明天卖首饰，后天卖鞋都可以，没人理你。”
铺够小、租约短、总价低，如果年轻人想创业，葵涌广场是试错成本最低的地方。
于是格子店与个性小店散落各楼层，首饰、文具、潮玩、护肤小样应有尽有，价格亲民到让人忍不住“剁手”。
学生党、下班族周末过来，几十蚊由头扫到尾，扫完一楼去二楼食鱼蛋，再去三楼试件T恤。
这里也没有高压的销售氛围，店主大多热情随和，还能讨价还价，淘货的乐趣在此被无限放大。
所以这里可以说是香港年轻人的集散地，吃的玩的应有尽有，价格还不贵，葵涌广场被誉为“平民天堂”不是吹的。
只不过，这个在荃湾区内屹立了36年的地标建筑，如今似乎也在经历零售“寒冬”。不仅客流量不如以前，而且很多门店也拉下了门闸，不复以往风光。
大批商户撤场
租金高压下的“逃离”
在社交平台上，有网友分享了其在葵涌广场实拍的现场画面，从照片上可以看到，曾经火爆的二楼美食街，如今大批食肆已经结业，整排铺位拉下铁闸，仅剩一间店铺仍在营业，十室九空。
而三楼的情况也没好到哪里去，同样也是出现了不少空铺。
有今年初刚入驻的新租户坦言，自己开业时商场还是满租状态，结果短短几个月，眼睁睁看着邻居一家家走。
3月31日的时候，一家在葵涌广场经营了20载的街坊零食铺宣布结业，店主感慨道，如今零售业大不如前：“做哪行都差点意思……你说真是好生意就是骗人的，但混口饭吃还是可以的。”
这家糖果店是店主自己想结业，但更多店，是根本撑不到老板想结业的那天。
随着电商冲击、港人北上消费成风，再加上居高不下的租金，葵涌广场早已不是曾经那个低风险的创业乐园了。
据悉，即便整体消费市场低迷，商场业主依然没有大幅下调租金，甚至针对餐饮铺位额外抬租，让一众小商户不堪重负。
一个只有单人位置大小的小铺，每月租金竟高达2.4万港元。
一间面积约500平方呎的茶饮店，全包租金高达4.2万港元，还要额外支付5万港元的商铺转让费。
2026年初葵涌广场地下有一个向街巨铺，建筑面积2300多平方呎，月租 22.8万港元，租给了富途证券，比上一位租客加了27%。
一边是业主居高不下的租金，一边是店主面向街坊的小本生意，这种割裂感，可以说暴露了葵涌广场最矛盾的一面。
葵涌广场的定位一直以来都是“平价”，但是在成本压力下，不少小吃售价已经涨到40至60港元，一顿下来几乎和普通餐厅差不多。
曾经独属于葵涌广场的“特色”已然被慢慢冲淡。
此外，这里没有统一的商场管理团队来应对危机，几百上千个心不齐的小业主，既无法像大型地产商那样拿出真金白银搞推广，更没人愿意率先降租打破僵局。
毕竟谁先降价，谁就是拉低整栋楼估值的“罪人”。于是，业主宁愿空置，也不愿面对资产缩水的现实。
这种僵局之下，昔日最热闹的二楼美食街，店主无奈只能宣布结业。
香港租金为什么那么难降？
实际上，“㓥舖”在香港很常见，有人甚至靠这个发家致富，“香港百亿铺王”黎永滔就是其中一个。
他在1997年买入铜锣湾 罗素街59至61号底层商铺，当时整铺月租26万。
他动了个心思，直接把铺拆成三个小铺，每个铺月租10万，总共收租30万，租金立刻涨了15%。
2004年他又联手资深投资者罗家宝、以约6000万买入铜锣湾总统餐厅旧址，也就是现在的铜锣坊。
两人把这栋物业重新装修，划成上百个格子铺出售，结果短短几天就被一扫而空，套现超过3亿，这一单是大赚特赚了。
只不过，再厉害的铺王，也扛不过楼市周期，去年开始他就开始不断放售，甚至割肉出货。
实际上，这些铺位要出租了才能赚钱，没人租砸在手里就是亏的，但是业主却不可能降价出售，为什么呢？
因为下降的租金不仅带来金钱上的损失，更带来了银行的催命符——Call Loan。
所谓的银行call loan就是提前偿还贷款。 指的是银行因用作抵押的店铺价值向下调整，不愿做原先那么高的贷款。
因而要求借了银行的业主，按铺价下跌的幅度偿还部分贷款，也就是补差价。
如果业主无力偿还的话，银行则有权接受业权，将店铺出售以偿还贷款，这下是真的楼财两空，什么都没捞着。
所以这就能理解为什么葵涌广场的业主宁愿空着也不降租金，因为降租不仅仅是少赚多少钱的事，而是可能引发个人资金链断裂的金融灾难。
只要租金报价还在高位，账面上的资产估值就能勉强维持，银行就不会轻易抽贷。
可一旦开了降价的口子，不仅要承受租金损失，还得面对银行催命般的补差额通知，甚至可能因此破产。
所以说，在香港，最香的莫过于那些“全款付清”的祖传老铺了。
上环的兰芳园就是一个例子，这家1952年开业的茶餐厅，创始人林木河当年以低价购入中环铺位，如今物业估值已超亿元。
第二代老板林俊业就曾坦言：“要不是有自己的铺子，早就被租金压垮了。”
作为一家30多年的老牌商场，葵涌广场是不少港人成长记忆里不可缺少的一部分，这里拼凑起了几代香港年轻人的青春。
但是这座老牌商场目前也在经历着前所未有的挑战，天价租金劝退中小店主、硬件体验跟不上时代、消费人流持续外流，多重压力叠加，让这座老牌商场不复往日。
不知道未来这座老牌商场能否升级整改，在保留市井底色的同时重拾往日烟火气息，只能拭目以待了。
毕竟，商业世界的残酷在于，有时候打败你的不是对手，而是那个不肯走出舒适区的自己。
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