来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：收入微降0.65% 净利润300.95万元

报告期内（2026年4月1日-6月30日），华安百联消费REIT实现本期收入53,505,522.87元，对应项目公司营业收入53,164,676.54元，较上年同期的53,512,805.03元微降0.65%。本期净利润3,009,492.90元，经营活动产生的现金流量净额20,395,358.33元。现金流分派指标方面，本期现金流分派率1.10%，年化现金流分派率4.75%。

从项目公司盈利指标看，息税折旧及摊销前利润（EBITDA）36,359,415.96元，同比微增0.59%，主要得益于营业成本/费用同比下降3.03%至61,193,155.85元。

主要财务指标报告期金额（元）项目公司同期数据（元）上年同期数据（元）同比变动（%）本期收入53,505,522.87净利润3,009,492.90经营活动现金流净额20,395,358.33项目公司营业收入53,164,676.5453,512,805.03项目公司EBITDA36,359,415.9636,146,322.050.59本期现金流分派率1.10%年化现金流分派率4.75%

不动产项目运营：出租率微降0.87% 租金单价显著下滑

截至2026年6月30日，基金底层资产上海又一城购物中心可供出租面积57,906.80平方米，较上年同期减少1.16%；实际出租面积54,757.80平方米，同比减少2.02%；出租率94.56%，同比下降0.87个百分点，整体保持较高出租水平。

核心运营指标中，租赁部分平均租金单价199元/平方米/月，较上年同期的234元/平方米/月大幅下降14.96%，为主要负面变化。尽管租金单价下滑，但租赁及联销月均收入水平297.23元/平方米/月，同比微增0.25%，显示联销收入及物业综合管理费收入对租金下滑形成一定对冲。

合同期限方面，加权平均剩余租期2.03年，较上年同期的2.37年缩短14.35%，租户稳定性面临一定压力。租赁业务收缴率维持100%，现金流回收能力未受影响。

运营指标报告期末数据上年同期数据同比变动（%）可供出租面积（平方米）57,906.8058,586.71实际出租面积（平方米）54,757.8055,885.14出租率（%）租赁部分平均租金单价（元/平方米/月）租赁及联销月均收入水平（元/平方米/月）0.25加权平均剩余租期（年）2.032.37租赁业务收缴率（%）0.00

收入结构：联销与物业费收入增长对冲租金下滑

项目公司营业收入中，租金收入19,398,920.04元，占比36.49%，同比下降4.05%；联销收入19,296,466.91元，占比36.30%，同比增长2.36%；物业及综合管理费收入10,351,296.21元，占比19.47%，同比增长2.65%；其他收入4,117,993.38元，占比7.75%，同比下降5.53%。

联销收入与物业及综合管理费收入的增长，一定程度抵消了租金收入下滑的影响，使得整体营业收入仅微降0.65%。其他收入下滑主要系多经及广告收入减少。

收入构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）占比（%）同比变动（%）租金收入19,398,920.0420,218,613.75联销收入19,296,466.9118,850,734.752.36物业及综合管理费收入10,351,296.2110,084,552.342.65其他收入4,117,993.387.754,358,904.198.15营业收入合计53,164,676.5453,512,805.03

成本费用：财务费用占比60% 折旧摊销同比降9.95%

营业成本/费用中，财务费用36,725,671.27元，占比60.02%，主要为股东借款利息费用，同比下降3.81%；折旧与摊销6,875,749.48元，占比11.24%，同比下降9.95%，系投资性房地产原值减少所致；管理费用9,179,141.33元，占比15.00%，同比增长2.43%；税金及附加4,498,886.22元，占比7.35%，同比增长17.80%，主要系房产税及土地使用税计提增加。

销售费用为-11,930.98元，主要因冲回前期预提但未使用的销售费用，同比增加16.59%。整体成本费用同比下降3.03%，略高于收入降幅，对利润形成一定压力。

成本费用构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）占比（%）同比变动（%）折旧与摊销6,875,749.487,635,115.23物业管理费2,308,832.173.772,596,872.684.11经销成本1,616,806.362.641,924,004.683.05税金及附加4,498,886.227.353,819,028.396.05销售费用-11,930.98-10,232.89管理费用9,179,141.338,961,289.422.43财务费用36,725,671.2738,181,434.97营业成本/费用合计61,193,155.8563,107,512.48

投资组合：100%配置货币资金 无其他金融资产

报告期末，基金在不动产资产支持证券之外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计34,146,016.71元，占比100%，无固定收益投资、买入返售金融资产及其他资产。投资组合结构高度集中于现金类资产，流动性充足，但也反映出基金暂无扩募收购或其他投资动作。

投资品种金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计34,146,016.71固定收益投资买入返售金融资产其他资产合计34,146,016.71

基金份额与收益分配：份额总额稳定 单位可供分配0.0322元

报告期内，基金份额总额保持1,000,000,000.00份不变，无申购赎回变动，符合封闭式基金运作特性。收益分配方面，本期可供分配金额32,239,069.39元，单位可供分配金额0.0322元；实际分配金额39,339,998.69元（单位0.0393元），系2025年度第三次分红，基准日可供分配金额39,340,664.62元。

项目金额报告期期初基金份额总额（份）1,000,000,000.00报告期期末基金份额总额（份）1,000,000,000.00本期可供分配金额（元）32,239,069.39单位可供分配金额（元）本期实际分配金额（元）39,339,998.69单位实际分配金额（元）

运营策略：招商调整与精细化运营应对市场压力

报告期内，基金通过多项运营措施稳定项目表现：招商方面，引入麦檬（女装）、不二君（川系正餐）、子柔普拉提等品牌，优化品牌矩阵，填补品类缺口；精细化运营方面，强化重点品牌监测与扶持，推出离境退税“即买即退”服务，提升入境消费体验；市场推广方面，开展18场主题活动，强化“潮流首发站”“文化策源地”定位，提升会员数量。

租户结构上，零售、娱乐、餐饮业态分别占已租赁面积的44.4%、23.3%、23.4%，配套服务占8.9%，业态分布均衡。报告期内实现客流量560.56万人次，为收入稳定提供支撑。

风险提示：租金下滑与租期缩短或影响未来收益

需关注两大风险点：一是租赁部分平均租金单价同比下降14.96%，若后续招商未能引入更高租金水平的品牌，可能持续压制收入增长；二是加权平均剩余租期缩短14.35%至2.03年，未来两年租户到期续约压力较大，若出现大面积空置，将直接影响现金流稳定性。此外，项目公司总负债17.16亿元，高于总资产5.93亿元，主要系承继股东借款负债，利息费用占成本60%，需关注偿债压力。

机会提示：政策响应与业态优化或打开增长空间

项目积极响应离境退税政策，优化入境消费体验，有望受益于上海旅游消费复苏；高楼层引入目的性消费品牌（如普拉提、特色餐饮），有助于提升客流垂直分布，挖掘非核心区域租金潜力；原始权益人净回收资金余额1.48亿元（占比11.94%），拟投向青浦二期、成都熊猫基地项目，未来扩募收购或带来资产增值机会。