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出品|中访网

审核|李晓燕

房地产行业早已告别规模狂飙的粗放发展时代，不少千亿量级房企深陷营收与利润双向收缩的困境，越秀地产最新披露的中期业绩预告，账面盈利大幅缩水的表象，一度引发市场诸多讨论。抛开短期财报数据的波动细细拆解便能发现，这家扎根广州的市属国资房企，正在用一套资产梳理、资金管控、精准拿地的系统化打法，完成从“追求体量规模”到“守住经营质量”的战略转身，短期利润承压只是行业周期更迭下的阶段性阵痛，扎实的现金流底盘与清晰的长期布局，才是企业穿越楼市调整周期的核心底气。

2026年上半年业绩预告数据显示，越秀地产当期归母净利润、核心净利润区间仅落在0.5亿元至1亿元，相较去年同期出现九成以上的下滑幅度。手握千亿级全年销售体量，账面利润却大幅收缩，这份反差数据的形成，是历史项目结算周期与行业大环境叠加的必然结果。此前房企扩张周期中拿下的多宗土地，在近两年集中进入交付结转环节，前些年土地购置成本偏高，叠加楼市售价持续理性回调，项目建安、管理等刚性支出无法同步压缩，直接造成企业盈利空间被持续挤压。结合历年财报数据测算，公司整体毛利率由2024年的10.5%回落至7.8%，大幅低于行业11.8%的平均水平，盈利承压的现状被直观体现在财务报表当中。

除此之外，早年为快速铺开全国市场布局普遍采用的合作开发模式，在市场上行阶段是分摊资金压力、快速做大销售规模的优质路径，在行业下行周期却慢慢显露短板。2025年财务数据显示，企业全年八百多亿的经营营收所产生的整体利润，近97%的收益归属合作投资方，上市平台留存的收益被严重稀释。叠加连续两年未能完成既定销售目标，2025年千亿销售额目标完成率不足九成，今年开局销售数据同步走弱，多重因素交织之下，造就了本次中期利润大幅走低的局面。

亮眼的是，越秀地产并未被利润数据束缚经营脚步，反而依托国资体系独有的协同优势，开启大规模的内部资产优化工作，用资产轻量化改造筑牢现金流安全底线。今年五月份，公司将南沙甲级写字楼产业载体、多地产业园项目、异地酒店资产以及尚处在培育周期的康养业务股权，统一划转至越秀集团旗下平台运营。本次内部资产流转，一次性为上市地产平台回笼44.6亿元现金资源，小部分资金用于存量债务压降，绝大部分资金回流住宅主业开发板块。这批被剥离的资产具备统一特征：商办、产业园资金回笼周期漫长，异地酒店不在企业核心深耕版图，康养产业需要长期持续输血，长期占用大量流动资金却难以产出即时收益。

不同于市场上多数房企折价变卖资产换取现金的被动自救方式，越秀依托集团全产业矩阵完成低效资产出清，既规避了资产贱卖带来的账面减值损失，又让上市主体彻底聚焦住宅开发核心赛道。最新经营数据显示，公司上半年经营性现金净流入突破百亿元关口，账面常备现金储备稳定在五百亿元以上，有息负债规模保持平稳，长期稳居房企绿档名单。充沛的现金蓄水池，成为企业应对市场波动最坚实的缓冲垫，也是越秀敢于在行业底部择优布局优质土地的底气来源。

在资产做减法的同时，越秀在地货投资端持续收紧布局范围，将有限资金高度集中于价值确定性更强的核心一二线城市。2025年企业权益拿地资金当中，超九成资源集中投向北上广深、杭州、成都六座城市，放弃了以往全国撒网式的拿地思路。2026年这一布局逻辑再度强化，越秀集团豪掷236亿元拿下广州珠江新城马场地块，这座被称作珠江新城最后核心宝地的地块，囊括高端商业、城市公园、高端住宅多重业态；紧接着企业再度加码广州琶洲热门居住板块，斥资近14亿元拿下优质宅地，愿意以较高溢价锁定城市核心土地，本质是看好核心城区改善住宅长期的去化稳定性。

本次重磅地块采用“集团拿地、地产平台分步承接开发”的差异化模式，商业物业由集团长期持有运营，住宅地块待项目条件成熟后有序注入上市主体，大额土地成本不会一次性体现在上市公司报表中，巧妙平衡了土地储备扩充与财务报表健康度两大需求。依托广州市属国企的信用背书，越秀持续保持行业第一梯队的融资优势，境内公司债利率低至2.30%，境外绿色票据票息仅有3.4%，全年加权融资成本降到3.05%的低位区间，标普、惠誉两大国际评级机构始终维持其投资级稳定评级，低廉的财务费用持续对冲毛利下行压力，为产品定价、成本管控预留充足操作空间。

地产行业早已告别唯规模论的野蛮生长阶段，房企比拼的核心要素更替为现金流稳健度、资产优质度、城市布局精准度。对于现阶段的越秀地产而言，短期利润收缩只是消化历史土储、优化资产结构必经的转型过程，五百亿现金储备、绿档财务指标、低成本融资渠道、广州核心土地储备，共同编织起完整的安全经营体系。随着核心地段新建住宅陆续入市结转，低效资产占用资金问题逐步化解，企业毛利率水平有望迎来稳步修复。

在整个地产行业深度调整的大周期里，越秀这场主动的战略收缩与精准扩张，为国资房企转型发展提供了可行范本：放下短期账面利润执念，守住资金安全生命线，聚焦核心城市优质资产，以长线视角布局不动产开发业务，方能在行业洗牌浪潮中稳住基本盘，等待行业周期回暖实现业绩的稳步修复。