北京首开熙悦京晏
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项目详情：首开・熙悦京晏
首开・熙悦京晏是首开股份独立开发，熙悦系为北京深耕十余年成熟改善产品线，本次是首开落地通州首个四代住宅作品，携手霍普、山水比德、唐忠汉等一线设计团队打造艺术化社区。
熙悦系「京晏」二字，更是暗藏满满美好寓意：京，立足城市副中心，代表新北京的时代人居；晏，由「日」「安」组合而成，寓意日居安然，岁岁安康。
全盘 13 栋共 772 户，北高南低点状排布，北侧 18 层小高层、南侧 7-11 层洋房，高低错落采光层次丰富。
地块指标：容积率 2.3。
距北投和璟仅600米，宋庄的另一个新盘——首开熙悦京晏，正式登场。
7月1日案名官宣，项目定调为首开“一号作品”，献礼北京城市副中心规划建设十周年。
不同于北投和璟的多国企联合体开发模式，熙悦京晏由首开100%独资操盘，同时也是首开在北京落地的首个四代住宅产品，产品定位、社区打磨标准更高。
同属宋庄核心板块、同为三季度入市，两个楼盘必然成为购房者的核心对比选项。
本篇把「首开熙悦京晏」完整拆透：区位配套、社区规划、户型梯度、真实优缺点、适配人群，一篇讲清楚，帮你避开选房误区。
01先看基本面：首开“一号作品”什么来头？
首开熙悦京晏坐落于通州宋庄镇核心居住区，与北投和璟一路之隔，直线距离仅约600米，共享整片板块成熟配套与城市界面。
地块拿地核心信息：
2026年4月2日，首开股份以17.69亿元底价摘得
住宅楼面价约1.98万元/㎡
项目公司：北京宸泰置业有限公司（首开股份100%全资持股）
项目定位：首开新任管理层上任后，副中心首个标杆住宅作品，战略优先级极高。
板块对标对比：
北投和璟楼面价1.79万/㎡，每平米便宜近2000元，土地成本更低；
但熙悦京晏依托首开独资操盘、四代宅产品标准、成熟兑现能力，在社区品质、公区打造、产品迭代上优势明显。
02位置解读：和北投和璟共享配套，东侧一路之隔就是十一学校
项目官方四至：
北至宋庄镇政府南街
南至宋庄中学中街
西至宋庄文化区四路
东至通怀路
从官方总图可以清晰看出：北京十一学校通州实验学校紧邻地块东侧，仅一路之隔。
九年一贯制本部师资、小学初中已投入使用，对于刚需、改善家庭，真正实现步行上学、无需接送，教育配套落地扎实。
地块西侧为现状绿地、东南侧为规划产业用地，未来板块有人口、产业双重支撑，城市界面会持续更新迭代。
全维度配套落地明细（实景/在建，无远期空谈）
配套类型
具体内容
距离 / 状态
教育
北京十一学校通州实验学校（九年一贯制，本部师资）
项目东侧，小学初中已启用
教育
北京第一实验学校（15年一贯制）
已启用
教育
北京第一实验高中部
在建中，2027年投用
医疗
安贞医院通州院区（心血管TOP）
3公里内，已投用
医疗
儿研所通州院区
3公里内，在建中
医疗
友谊医院通州院区（市府指定就诊医院）
3公里内，已投用
商业
首开LONG街
2026年9月开业
商业
北投七星广场
在建中，2027年底运营
商业
山姆会员店
2027年开业
生态
宋庄文化创意公园、东六环高线公园
西侧
核心优势补充：
首开LONG街为项目自持商业，总建面约10.34万㎡，商业体量约5.4万㎡。自家住宅配自家商业，兑现确定性远高于依赖第三方商业配套的楼盘。
整体教育、医疗、商业全部实景或在建，无需长期等待落地。
03社区规划：2.3容积率，7栋首层架空是最大差异化亮点
项目官方经济技术指标（公示原版）
指标
数据
地块编号
FZX-0703-6032（居住）+6031（幼儿园）
居住用地面积
约3.88公顷
总建面
约13.34万㎡
地上计容建面
89318.186㎡
地上不计容建面
1437.25㎡（含7栋首层架空）
地下建面
42642.32㎡（双层地下车库）
容积率
2.3
总户数
772套
楼栋数
13栋住宅楼
产品形态
小高层为主，南侧2栋洋房
最大建筑高度
57.75米
楼层
地上最高18层、地下2层
机动车停车位
949辆
社区西南角配建9班公立幼儿园，一站式解决学前教育需求。
社区三大核心亮点（宋庄双盘最大差异）
亮点一：7栋首层架空，公区体量碾压同板块
13栋住宅中有7栋做首层全架空设计，不计容公共空间高达1437㎡，可打造泛会所、邻里会客、儿童活动、休闲休憩、物业便民配套。
对比北投和璟360㎡架空层，熙悦京晏公共空间体量是其4倍，社区质感、业主日常活动场景丰富度大幅领先。
亮点二：楼间距尺度更舒适
北投和璟同排楼间距仅8-10米，相对密集；
熙悦京晏主流楼间距60米+，采光通透、私密性、居住舒适度明显更优。
亮点三：专属风雨归家动线
东西双向景观大门、东侧口袋公园、下沉庭院+风雨连廊贯通，串联多栋架空层楼栋。雨天无淋雨归家、日常景观体验拉满，是目前宋庄双盘中独有的归家体系。
楼栋排布逻辑：北高南低
北侧18层小高层、中部16-17层、南侧排布洋房产品；
12#楼11层、13#楼西单元仅7层，局部退台设计，顶层大概率有露台赠送，改善属性突出。
04户型深度拆解：79㎡刚需起步，全段覆盖刚需至终极改善
项目户型面积段覆盖79㎡-166㎡，从刚需首置到终极改善全覆盖，功能性与尺度感兼顾。
79㎡三居两卫（刚需入门王牌户型）
全通州少见的79㎡三居两卫，刚需门槛极低、功能拉满。南向两面宽采光，搭配南向半赠送阳台、北向全赠送设备平台，小户型实用性极强。
适合预算有限、想要一步到位三居双卫的刚需首置家庭。
89㎡三居两卫（刚改爆款）
南向三面宽，整体南向总面宽约9.7米，采光面在同面积段属于高配。空间通透、功能完善，是刚需过渡、保值流通的优选户型。
100㎡三居两卫
兼顾采光、实用性与居住舒适度，没有明显短板，适合追求品质刚需、轻改善的家庭。
113㎡四居两卫
南向三面宽+LDK餐客厨一体，四房灵活可变，可做儿童房、书房、老人房，全屋通透明亮，适配二胎、多成员家庭。小面积实现四居功能，空间利用率极高，家庭成长性强，长期居住无需换房。
132㎡四居三卫（改善边厅户型）
约5.2米超大边厅，采光视野开阔；三卫分布合理，解决早高峰洗漱拥堵；LDK贯通布局，家庭互动氛围更强。
边厅设计碾压常规中间户，通透感、观景感突出，三卫配置适配三代同堂居住需求，改善质感明显。
153㎡四居三卫（终极改善大边厅）
约6.4米超大边厅，尺度堪比改善大平层；双套房规制，长辈、子女分区居住、合而不扰；全屋干湿分离，居住品质拉满。
宋庄板块稀缺大边厅户型，空间阔绰、私密性强，适配终极改善、三代同堂、品质自住家庭。
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