前段时间刷到一个博主的新盘评论，关于金山北的左海滨江鸣翠，最后的一段话是关于房企，看的出来博主走心了，这也是探房群很多群友的看法。
对于滨江鸣翠而言，在这样的一个不算出彩的区位，还要去做灯塔，是不是真的是错误，下面聊聊。
楼盘情况
项目占地25.65亩，规划5栋高层住宅，全部2T2定位，产品面积169、189，个别300平，合计287套。
从产品定位来看，这又是一个起步较高的改善盘，给的标准是仓山第一个宁静住宅，搭配大铝板+玻璃幕墙，以及海派风。
看上去的第一眼，就是紫阳隐翠的复刻，卖点还是宁静住宅。
只不过这个点到底要加多少成本，不得而知，但是国贸天琴华樾同样是珀金级宁静住宅，但是并非是最突出的宣传点，只能说宁静住宅能提升居住，但是成本并没有想象的高。
对于项目而言，隐翠已经极具争议，但是好歹在二环内，而项目在金山算不上核心的位置给这样的产品定位，自然更具争议。
土拍情况
2024年3月30日，左海以底价8.67亿拿下宗地2024-04号，楼面价16357元/㎡，地块面积：25.65亩，容积率：3.1，限高：100米。
分析：2024年的第一场土拍，左海兜底金山北的这幅高容积率地块，当天隔壁的另外一幅楼面价15022元/㎡，容积率2.6，结局是流拍。
后来容积率下调到1.2，楼面价16599，被地铁置业拿下，即目前在售的地铁栖江元璟。
很明显这幅地块的楼面价定的太高了。
作为当天一同拍出的地块，绿城芝兰月华，目前已经快清盘，同样在金山的高宅旧改，流花溪已经开盘一年多，相对慢的新榕云行也开盘半年，房企更晚拿下的金山地块，也都更早上市。
只能说，这幅地块从兜底的那时起，对于房企而言压力就不小，最终一直未上市。
房企延续灯塔风格，对这幅楼面价高达1.63W，容积率3.1的地块做改善产品，起步169平。
面对争议，来分析一下，为什么要这样做？
对于项目周边的购买力，目前新盘去化主力集中在300W以下，整个金山超过400W都不好卖。
按常规定义，项目最合适是做刚需，再极端一点做刚改130平以下。
只不过，左海在金山不止这一幅地块。
在刚改产品上，已经有卖学区的380-450W的文翠，以及250-350W的江湾道，这两个项目都在金山北。
刚改区间自身其他楼盘已经占据，如果去做金山最缺失的刚需产品，那定价只能2.2W以下，甚至更低。
而这幅地块，最大的溢价点是能二线看江，本来就偏高的楼面价，去做刚需产品，溢价点直接没了。
所以要卖出江景溢价，又不同质化，只能做改善。
回过头看，这幅地块被这样定位，可能也是房企无奈之举。
当然个人瞎想，因为房企还有一幅地块，即在南二环拿下的宗地2024-87号，缦和公馆，不过拿地楼面价并不算过高1.35W，还是定位改善灯塔。
回到地块本身，基础指标一般，唯一优势地块面积不算太大，加上改善定位，套数不算太多。
唯一的突破口就是尽量往江景上靠，以此拉高市场预期。
只不过对于项目而言，虽然定位金山灯塔，口号对标外滩，只不过从产品一系列定义来看，依旧是复制。
一个海派风，从江翠、文翠、到江湾道、再到锦翠、最后到鸣翠，金山几个新盘，始终如一。
如果说江湾道是复制文翠，目前看鸣翠就是复制隐翠。
只能说对于要卷灯塔的定位，这样的产品复制，缺乏心意。
户型情况
169平：四房三卫，非常主流的南厅布局，做到四开间朝南，亮点在三个卫生间都是明卫，开窗大，还有独立储物室，整个户型可以给到评级优秀。
要找缺点，户型空间都被承重墙定死，极致面宽下，部分进深偏小，导致餐厅只能摆长桌，客厅沙发都快对齐到生活阳台。
至于2T2，30层的高层住宅做独梯入户设计，略微影响出行便利度。
189平：四房三卫，为了看江，端厅设计，完全照搬了隐翠的189平，厨房面宽比隐翠加大。
户型的槽点较多：餐厅对着公卫，从玄关到餐厅，预计都偏暗，客厅电视墙被两个卧室隔断，主卫面宽比主卧还大，还被承重墙隔断，无法改造，没有生活阳台。
对比市场的端厅设计，比如对岸的福厝凤鸣天玺，差别还是不小。
当时隐翠这个端厅已经被群友吐槽，不过套数并不多，但是鸣翠这个户型占比达50%，还是主打地块最溢价的江景户型。
区位情况
项目地处金山片区，左侧红坊创意园，北侧左海学校，南侧融侨观澜，右侧闽江大道，距离地铁5号线400米，周边还有永辉超市，整体配套只能说一般。
至于划片，预计也是过渡淮安实验、洪塘实验，选择淮安实验就要去较远的四十中金山，近点就是29中。
这个预算的购房者，大概率也是周边私立。
项目目前最大的卖点是看江，不过由于是二线江景，实际也仅中高层东端头能看，只能说江景价值并没有太高。
此外为了看江，地块并非坐北朝南，而是朝东南布局，日照时长需要注意。
由于是高层住宅，项目北侧两栋采光需要注意，楼间距不到40米，楼高92米，西南侧是融侨观澜，头牌靠内测楼栋需要注意采光。
至于社区内部，规划约2500㎡海派会所，配备泳池，还有架空层会所等，整个社区的质感会比较不错。
只不过，目前金山这些新盘，做会所+泳池的，未来到底有几个能真的运营使用下去？
综上，整体来说项目周边配套一般，生活气息并不浓厚，最大的优势是产品打造标准较高，中高层部分房源有江景资源。
价格分析
目前项目周边的新盘，建总瑞璟、江湾道都已经来到2.3W以内，主打洋房的栖江元璟是2.5W左右，划片金山小的文翠，精装3W左右。
整个片区的价格体系并不高，而且这里面不少项目去化还不理想。
此外，目前金山片区，刚改盘的瑞玺主力400W以内，左海锦翠146平起，总价400W起，主打得房率，去化率也偏低。
整体而言，整个金山的价格空间有限，特别在一江之隔的鼓台新盘价格跌破4W以后，压力更加明显。
这种背景下，项目定价没什么参考意义，按目前堆料做灯塔的定位来看，基本是锁定3W以上，500W起步，即便后续降到2.5W，总价也要420W以上。
依旧是总价偏离市场定位的产品，就看周边的观邸、观澜等业主，有多少业主会为产品+部分江景买单。
盘点总结
项目地处金山片区，优势在于灯塔定位，舍得堆料，立面、公区品质不错，部分房源有江景，社区门槛较高，劣势在于总价脱离市场，端厅户型一般，区位配套一般。
只能说，项目晚这么多上市，也评估了市场的压力，与南二环缦和类似，只不过丑妇终须见家翁，最终会如何，且看。
题外话
至于灯塔战略，网友问怎么看？有一种感受：皇帝的新衣。
左海目前去化最多的是靠降价的望悦，后来的刚改盘部分条件不差，销售数据依旧不算太优，整体品牌认可度一般。
目前有多幅优质地块，只不过给出的灯塔定位，都远超市场预期，产品力看上去都舍得下成本，但是部分项目，又存在复制缺乏心意。
如今福州市场，改善卷的严重，部分项目区位本不突出，产品偏离市场，这时候产品还只是堆料，这不仅对开盘压力巨大，如果滞销，后续要如何调整，难度都巨大。
只能说，做高改的路不好走，市场也需要这样的房企，但是这并不代表就能盲目的走。
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