2025年10月21日，绿城和龙湖，久违地在广州，坐上了同一张牌桌。
放在牌桌中间的标的，是番禺黄沙岛的一宗地。
1.1容积率、一线南向江景的底色，让两家房企浅拼了16轮，最终，绿城略胜一筹，笑到了最后。
即便溢价了18%，绿城摘下这宗地的代价并不高：
论楼板价，不过2.59万元/㎡，论拿地总价，也仅有4.97亿。
放在历史总价地王高达255亿、历史单价地王也高达8.55万/㎡的广州，似乎还不够塞牙缝的。
在拿惯了高价地块的绿城体系中，也几乎不值得一提。
但就是这么一个拿地价才5个亿的项目，在绿城拿下后不久，就有消息传出：
这块地，绿城是用最高低密标准在打造的。
后来，在6月中旬时，绿城专门在广州开了一场盛大的发布会，主题是《时间的臻藏》，主角就是从这个市郊江心岛地块之上诞生的绿城·臻园。
在这场发布会上，臻园被赋予了很多标签：
近年来绿城华南首个低密项目、
绿城体系内首个江景纯墅新盘、
绿城体系内首个岭南风格纯墅作品……
简言之，即便是在用豪宅贯穿了整个企业发展史的绿城，这也是一个前无古人的产品。
真正的全国首发，从噱头来说，已然是今年绿城最值得品鉴的产品之一。
而对于绿城广州和华南来说，这个项目的分量，或许比很多人想像中的，还要来得更重。
01
绿城31年，关于低密的故事就讲了31年。
这些故事中，桃花源、玫瑰园、庐系，都在不少城市，留下了浓墨重彩的一笔甚至是数笔。
但是过去，并没有惊艳的一笔，曾留给广州。
事实上，绿城在广州也不是没做过别墅，而是做过却被很多人遗忘了。
绿城2008年首入广州，做的第一件事就是为广州带来了一座桃花源。
0.99的容积率，又是绿城最擅长的产品线之一，只可惜，江南园林的故事并没有在广州引起共鸣。
作为华南首座桃花源，拖到2014年开盘，2021年才清盘——并不美丽的故事，也让华南鲜少有人再记起过这座桃花源。
而这一次，绿城却讲了一个完全不一样的低密故事，却更适配华南、适配广州地脉的故事。
臻园的地，最大的弱势是地块本身是先天受限的狭长三角异形地，但却以岭南园林代表余荫山房3亩占地缩龙成寸的功力为模版，将本该最局促的锐角部分，通过庭院、水景、浓荫的层层嵌套，聚合出了一个足够惊艳的立体岭南园林。
更巧妙的是，这个园林甚至可以和外部街景江景互为对景。
在臻园中最高的一栋建筑不是住宅，而是会所，其以独特的岭南风味，一层一层向外部的江面打开，最终，壮阔的江景，在这个如此低密的环境中，也能被引入到社交圈层的每一寸空间中。
整个臻园，将最难的锐角部分，锻造出了浓荫笼罩、隐秘却又浓烈的入场和园林，剩下的部分，仅仅只规划了54套别墅——放眼全广州，这样的纯墅社区几乎都已经断供10年之久了。
值得注意的是，这54套别墅，光是外立面样式都以岭南风格为骨架，至少达到了三种，甚至在此之上还做到了：
套套都不重样。
这么高强度的定制化，艳姐上一次看到是在上海的动辄30万+的风貌别墅中，海派文化底蕴的加持下，自然推动了一栋一天地的独特生态。
在臻园，这样的形态却几乎完全是在开发商自行坚持下实现的，一个无论是体量还是货值都有限的项目，却偏偏用螺蛳壳里做道场的精神造出了一番新天地。
在发布会上，绿城中国研发设计中心副总经理骆云甚至将臻园解读为：
绿城别墅博物馆的新藏品。
值得注意的是，这些别墅，虽没有会所的高度，但是作为一线头排江景墅区，依旧将居家生活和江景的链接感做得相当足。
比如建面约383㎡的头排合院，既有地下双层挑高+下沉式露天花园+地面花园的多重立体私享体验，又有能在三楼做到贯通式阳台+三开间朝南主卧大套房的奢阔视野，在家既有私享感，又能无遮挡将江景纳入生活的每一面。
不难发现，即便在不缺好产品的绿城，臻园依旧有很高级的辨识度。
而这种“辨识度”，便是这个项目，最高的价值点。
在臻园的发布会上，绿城总结了过去31年在低密上的三大重磅作品系。
一是法式玫瑰园，二是中式庐系，三是臻园代表的岭南系。
虽然才一个作品，但作为过去的绿城都从没有尝试过的创产品表达，也足以在绿城自成一系。
02
在地产界，一个好的故事，一定不能是开发商的自嗨，最重要的是，需要经得起市场的考验。
对臻园来说，底色已经做足，而这场考验，目前还在到来的路上，结果如何还无从得知。
但如果翻开绿城在广州、在华南的史册，这个结果，或许事关重要。
就像我们前面说的，过去这么多年，绿城在华南，一大遗憾就是还没能成功踏出过一条低密探索之路，而臻园，将是打开这条路的关键。
这也是为什么，绿城几乎倾注了过去31年的低密经验，只为了成就这一座岭南园林。
而站在广州的角度看，过去的绿城，相较于在华东地区的风光无限，在广州这样的华南重镇，却在很长一段时间里，都几乎没有姓名。整体看下来，绿城在广州经历过几个时期。
第一个时期是起步阶段，广州桃花源首战折戟沉寂；
第二个时期是2017年左右重返广州市场，但也仅低调开发了多个合作项目——如广州柳岸晓风、广州晓风印月、广州桂语汀澜、广州美的江上沄启……
但这些项目，显而易见，并没有发挥出绿城最擅长的造豪宅功力，在广州的市场的影响力也相当有限，这也让广州市场一度成为了绿城内部最难攻破的硬骨头之一。
值得注意的是，艳姐翻看了一下2020年以来的广州年度TOP30房企榜单，到2024年为止，整整5个年度绿城的上榜率=0%，几乎可以说是完全没有发展。
而绿城在广州发展的第三个时期，大约就是从2024年开始的。
从这一年开始，绿城在广州再次调整策略，迄今已经陆续拿下4宗地，分别打造了馥香园、玉海棠、云樾和鸣、以及现在的臻园。
而随着重新开始在广州发力，2025年，绿城才以40.04亿全口径金额、26.5亿权益金额分别位列广州TOP18、TOP16。
今年上半年，也基本延续了这个成绩，以19.63亿全口径金额、10.98亿权益金额，分别排在TOP16、TOP21——但可惜的是，发力终归有限，目前距离15强都还尚有一步之遥。
不过艳姐简单算了一笔账，过去，绿城广州拿下的这4宗地，总共花了大约42.51亿元，目前不包括还没开盘臻园，销售了也已有大约60亿，至少已经把地价收回。
而接下来臻园的入场，或许不仅将是一次对华南低密的探索破局，更将成为绿城彻底打破在广州发展局面的重要一环。
03
2024年以来，绿城在广州迎来重要破局背后，离不开绿城团队的努力:
值得注意的是，如今华南区域，除了是区域总经理，同时还身兼首席运营官、首席品牌官两大要职，团队上下一心也在过去几年一路带领着绿城在相对式微的华南市场逐渐走出了新面貌。
而放眼看如今绿城华南的版图，截至去年，其土储相对有限。
这些项目，有3个在佛山、1个在深圳，剩下的5个都在广州——简言之虽然广州的路线更偏向于小盘开发，还包含了历史遗留项目，但从数量来说，已然完胜。
而在整个华南地位都举重若轻的广州，近几年新出街的几个项目，几乎都以华南区域主导下做了较大的发声，而除了云樾和鸣，也都曾先后亲自为各个单项目站了街。
比如去年，绿城就在广州开了繁花双新新品发布会。
今年6月时，又再次为臻园站台。
值得注意的是，绿城臻园项目公司是由绿城华南区域广州片区总经理刘亮亮亲自挂帅的，据工商信息显示，其一人身兼法人、董事长、经理、财务负责人多职。
而从拿地到造势到核心高管们的动作中，都不难看出：
如今的绿城，大概是真的想要在广州开辟出一片新天地。
有意思的是，前段时间，同在广州番禺的洛浦街BA0206303地块开拍，绿城和保利、中海、国贸同台竞拍，绿城举着66号号码牌，开场出价即秒跟。
甚至于全场74次竞价，有33次，都是绿城出的价——
明眼人都看得出，绿城，馋这块地馋得紧。
但可惜，天意弄人，笑到最后的，不是绿城，而是国贸。
国贸和绿城，这两年在广州，实则是肩并肩一起探路的兄弟，广州今年上半年刚抬上桌的云樾和鸣，就是绿城和国贸联手打造的。
不过，当年拿下云樾和鸣的，实则是绿城，国贸是中途上的车。
而这一次，拿地的成了国贸，绿城看着已经达到55%的溢价率，理智地选择了退出比赛。
已经在华南摔过跟头的绿城，在行业下行期，相较于勇猛的扩张，展露出了更谨慎的姿态。
但对绿城来说，想要在广州在华南更进一层楼，光有臻园这样的破局之作，也还远远不够。
或许在今年，绿城终究还是会等到值得出手的“梦中情地”。
主编：张艳
责编：Nanako
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