为应对市场变迁和竞争压力，宜家开启了一系列策略转变，包括大店转小店、发展全渠道
文｜《财经》研究员 柯愉乐 王文彤
编辑｜杨立赟
继今年初一次性关停七家大型门店后，宜家近日集中出售一批自持物业资产。
商业地产投资机构仲量联行近日正式接受英格卡集团独家委托，代理销售宜家家居八处优质资产的出售机会。这是宜家进入中国市场近30年规模最大的一次自持资产集中处置动作。
这八处资产分别位于上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、宁波与贵阳，覆盖一线核心城市、省会及关键节点城市，构成了高价值资产组合。
前七处即宜家今年初关闭的大店原址，贵阳资产则为2022年关闭的商场原址。这八处商场原址均为“万平”大店，最大的是上海宝山店，产权面积约10.5万平方米，其次是宁波店，面积为9.6万平方米。
宜家中国方面对《财经》表示，出售自持物业是公司在“生长+”战略指引下，持续评估并优化全渠道生态系统的举措之一，旨在以更聚焦、更灵活的方式实现更高效的运营。未来两年内将新开超过10家小型门店，其中宜家东莞商场、北京通州商场已开业。
仲量联行的说明显示，作为英格卡中国的自持物业，上述资产目前已全面清空，无租约限制，可实现现状即时交付，“为投资者提供了极具灵活性的收购契机与资产再定位窗口”。
全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平向《财经》分析，由于宜家本次出售的八家商场已全部停止运营，估值时只能使用房地产逻辑而非经营逻辑，即评估资产的区位、产权年限等。
截至发稿，宜家、仲量联行均未正面回应是否已有潜在买家进行接洽。
大店转小店，发展全渠道
“在全渠道零售环境下，面对消费者决策路径日益碎片化、即时化的趋势，以及对无缝购物体验需求的提升，宜家正逐步从规模扩张转向精准深耕，积极布局更贴近社区的线下触点，拓展新渠道。”宜家方面表示。
和这次集中出售自持物业的原因类似，《财经》此前报道，2月2日，宜家中国一次性关停了七家大店。当时宜家表示并非因为门店“无法继续经营”，而是主动优化渠道布局、提升坪效、重新配置资源，为未来增长构建更具韧性的基础。
主动优化的核心原因还是旧模式遇到了发展瓶颈。
过去，宜家以大店为主。以拥有五家门店的北京为例，1999年开业的四元桥门店面积为4万平方米，是标准的“大蓝盒子”单体建筑，上下共有4层。2013年开业的西红门店面积更大，达到5.1万平方米。
充满北欧审美的简洁家居，加上可逛可视可体验的线下空间，满足了人们的需求，宜家受到中国市场热烈欢迎。2019年，宜家在中国的销售达到顶峰，为157.7亿元。那时候，宜家在中国主要的对手也是同样以超大店型为特色的居然之家、红星美凯龙等品牌。
但近年来，伴随着地产市场调整，家居零售渠道变革，以及一批新零售品牌的崛起，这批家居巨头的日子变得不好过了。2025年，居然之家营收113.48亿元，同比下降12.48%，利润方面更是亏损了9.99亿元，是上市以来首次亏损。红星美凯龙2025年亏损更是超过237亿元。
宜家自身的业绩也在近年出现了连续下滑。据其母公司英格卡集团财报，2024财年（2023年9月至2024年8月），宜家中国营收为111.5亿元，同比下滑7.6%；2023财年则较上一年下滑超过10%。2025财年未具体披露宜家中国销售数据，但全球零售额下降1%至446亿欧元，运营利润则下滑了超过25%。
宜家方面表示，为应对市场变迁和竞争压力，公司开启了一系列策略转变。
一是线下出现大店转小店的变化。宜家此前表示，2026年至2027年，公司将以北京、深圳为重点市场，将新开超过10家小型门店。在这个计划下，东莞、北京均已开出相应门店，面积均为2000平方米左右，远小于传统大店。比起大店，这批小店定位社区型，主要辐射周边居民。
二是补课线上，发展全渠道零售。电商方面，宜家目前已覆盖官网、App、微信小程序、天猫及京东旗舰店。即零售方面，宜家也已经与京东秒送、淘宝闪购等平台达成合作，在多个城市进行即时配送试点。通过线上渠道，宜家可以链接全国市场，包括此前因为关店而撤离的城市。
天猫披露数据显示，今年“618”期间（5月6日至6月21日），家装品牌全行业成交TOP3为源氏木语、林氏家居和九牧，宜家未进前二十名，但在小件家具、变形家具等一些分榜排名较为靠前。
谁将接盘？
目前，英格卡集团在中国拥有三大板块业务：宜家零售、英格卡购物中心和英格卡投资。荟聚购物中心和宜家同属英格卡集团，前者早在去年就传出了打包出售的消息。
荟聚购物中心是商业综合体，宜家是家居零售品牌，两者在线下空间上深度结合。国内多家荟聚在规划时，就会将宜家家居作为综合体的核心主力店进行引入。
2025年12月，英格卡购物中心宣布，与高和资本合作成立一支专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉的三座荟聚购物中心。今年2月，这三座商场作为首批标的被正式出售，交易金额为170亿元。
彼时业内多将该交易解读为英格卡想要缓解现金流压力。不过，英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏在项目出售后对媒体表示，这是英格卡购物中心商业模式中一种常见的战略举措，目的是对资产进行投资和优化。成立基金、出售项目之后，英格卡仍可以发挥公司积累多年的运营专长，为在中国市场的发展创造更多的增长机遇。
此次宜家出售闲置商城，仲量联行公告称，“八处资产均位于各城市成熟商圈或重点发展板块，建筑体量完整、产权清晰，具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的坚实基础。”
综合多家媒体报道，潜在买家之一是一家管理资金规模达86亿元的私募基金，背后主要站着泰康人寿、长城人寿、友邦人寿等多家险企。
近年来，险资正成为商业地产投资的主力。
以北京市场为例，仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券时报》称：“近一年险资始终是北京商业地产大宗交易的核心买方，投资偏好进一步聚焦核心区位、运营成熟、现金流稳定的优质地产，投资出价更理性，对资产基本面的考量更为深入。除直接投资外，险资在商业地产领域的投资方式正呈现多元化发展趋势。”
一家保险公司的人士对《财经》表示，对于可以长期持有、现金流健康、可稳定产生收益的商业地产项目，会给予关注。但他也直言，宜家与荟聚情况不同，“业态不一样”。
与宜家因效益问题闭店后出售的资产不同，已出售的三座荟聚均为当地高人气、高客流的商场。以北京荟聚为例，在大众点评、高德扫街等第三方榜单，其长期位列全北京商场TOP2。
对比之下，王永平认为，宜家此次出售可能会受阻。一方面，宜家此次出售的物业多个位于三线城市，即使一二线城市也是非核心商圈，商业资产估值受限；另一方面，多个项目的体量在五六万平方米之下，不太符合标准购物中心，且仓储店的物业结构也不太符合主流购物中心经营。
“家居行业现在普遍不景气，没有收购的实力与兴趣；险资虽然近年时有出手购买商业资产，但极其看重项目现金流与运营回报，对于空置商场的收购颇为谨慎。”他说。
责编 | 陈湘
题图来源 | 视觉中国
热门跟贴