长宁这个街道拿出三把“钥匙”，专治老旧小区的“心头病”→|小区物业|居民区|物业公司|老旧小区|长宁县

楼道“牛皮癣”清了又贴、贴了又清，怎么办？停车难、停车乱像“打地鼠”，按下葫芦浮起瓢，怎么解？老旧小区物业费收不齐、服务跟不上，陷入“碎片化”困局，如何破？作为上海“凝聚力工程”的发源地，长宁区华阳路街道直面老百姓家门口的这些烦心事，于近期创新发布党建引领物业治理系列工作指引——《老旧小区物业连片化“四清八步法”工作指引》《老旧小区停车治理软法指引》《住宅小区“黑广告”治理实务指引》。

三份指引，恰似三把“钥匙”，为基层治理提供了标准化、可落地的实操“工具包”，力求把群众的急难愁盼转化为实实在在的“幸福清单”。

一把“连片钥匙”，

让“小而散”变成“一盘棋”

华阳路街道辖区内120个自然小区中，67%是2000年前建成的老旧公房、早期商品房。小区规模小、物业费低、管理分散，物业服务长期在“低价—低质”的恶性循环中打转。

“以前我们小区连个像样的物业都没有，几家单位各管一块，飞线充电、楼道堆物，谁都不愿多管。”长江小区居民张阿姨回忆起来直摇头。

此次发布的连片化治理指引，将实践中摸索出的经验上升为系统方法。“四清八步法”将连片化物业协商决策全过程整合为“问清需求、理清方案、算清账目、亮清进展”四个阶段、八个步骤，推动老旧小区逐步实现管理边界、服务标准、权责归属、物业选聘“四个统一”。通俗地说，就是把相邻的几个“小破散”小区打包成一个“大片区”，统一选聘一家物业公司，用规模效应摊薄成本、提升服务。

定西路1211弄小区的转变是一个生动注脚。这个仅有72户居民的“袖珍小区”，去年底托底物业因经营困难撤场，一度陷入无人管理的窘境。居民区党总支没有“头痛医头”，而是将眼光投向周边——把1211弄与相邻的6个体量相近的老旧小区进行区域合并，组建联合业委会，共同面向市场选聘物业。规模扩大了，物业公司算得过账了，自然愿意来。新物业入驻仅半个月，小区就实现了停车有序、环境整洁。

一把“软法钥匙”，

让停车从“堵心”变“顺心”

停车难、停车乱，几乎是每个老旧小区的“标配烦恼”。

华阳路街道此次发布的停车治理软法指引，并非强制性法规，而是一份“示范文本”。各小区可据此制定或修订自己的《机动车停放管理规约》，经业主大会表决通过后对全体业主具有约束力。

指引明确了“首车优先保障、多车加价限流、临停按时计费”的分配原则，同时建立了从联席会议协商到业主大会表决的完整决策程序。更关键的是，指引把“透明公开”作为核心抓手，车位总数、分配情况、收费标准、停车费收支，统统向居民晒出“明白账”。

武夷路491弄的停车改造就是一个典型的案例。这条平均宽度仅4米、长约200米的弄堂，北连安化路、南接武夷路，既是周边居民的必经通道，也聚集了19家商铺。由于不属于市政道路，交警管不了、物业也无权管，货车占道、非机动车乱停、通行拥堵长期无解。

居民区党总支没有“硬碰硬”，而是推动成立武夷路491弄弄管会，10多位居民和商户代表协商，全票通过《管理公约》和《弄管会章程》。在弄管会平台上，各方诉求充分表达、反复协商——既为居民规划了非机动车充电停放区，也为商户设置了专属卸货区，弄堂口整体拓宽1米有余。改造完成后，卸货效率提升、通行秩序好转、商户生意更红火。这个案例正是指引所倡导的“协商法治、公开透明”“权责对等、收益共享”原则的生动写照——跨小区的共用通道，由相关方共同成立联席会议协商制定规则，经民主程序通过后共同遵守。

一把“闭环钥匙”，

让“牛皮癣”从“反复清”到“源头治”

非法小广告被称为“城市牛皮癣”，是社区治理中“反复清、清反复”的老大难。

华阳路街道探索形成的“六步闭环治理工作法”——包块管理、发现即报、主体溯源、以服代罚、清单纳管、源头管护，构建起发现、处置、预防环环相扣的完整闭环。

在小区，物业保洁人员只要发现楼道墙面贴满某开锁商户的广告，当即就会拍照上传工作群。城管队员通过广告电话找到张贴责任人，如果是初犯，考虑到其初次违规，不会简单“一罚了之”，而是引导责任人亲手铲除自己张贴的所有小广告，以志愿服务代替行政处罚。清理完毕，执法人员还告诉他：“社区有正规便民信息栏，以后可以通过合法渠道发布。”

既堵后路，也开前门。街道同步梳理了一批资质齐全、信誉良好的便民服务商户形成“白名单”，通过公告栏、微信群向居民推送。合法信息“上台面”，非法信息自然“无空钻”。居民李阿姨说：“现在楼道干净多了，想看开锁、疏通电话，公告栏上就有，不用再扒着墙看那些‘牛皮癣’了。”

系列指引的发布，是华阳路街道党建引领物业治理系统化推进的又一重要成果。此前，街道已形成党组织“牵头管”、专业服务“一体管”、小区业主“自主管”的“三管”协同格局。“指引不是挂在墙上的，而是拿在手里用的。”华阳路街道相关负责人表示，下一步，街道将以“党建引领物业治理七大行动”为抓手，持续推动老旧小区从“有人管”向“管得好”升级，把每一把“钥匙”都用到群众心坎上。