北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
住宅的预算150-200，一居，单身自住。离地铁不能太远。目前关注的是顺义江山赋（170-180）、朝阳柏林爱乐（170-180）、北京新天地（230左右）、昌平路劲世界城（150-160左右）、通州运河湾（230左右）。主要目的是自住，北漂十年，想有个落脚的地儿，退一步，之后自己假设去别的地儿，也好出租，希望租金能cover月供，就算工作有变化生活还能正常运转。
目前在昌平工作但不稳定，两年之内有可能换工作，所以不固定在哪个区，目前感觉东部可能机会更多一些。我关注的这几个楼盘的位置和楼盘本身的保值性来说，您有哪些建议呢？
A：
1、租金覆盖月供，那这得看您首付多少了。因为北京小户型一居室的租售比vs租金收益率都是差不多的，基本都是租售比400左右，租金收益2-2.5%。
2、朝阳区是北京各行政区租金收益最高的，所以先看柏林爱乐吧。这小区保值性中等，应该不至于落后大盘。
但也别期望值太高，既然是买上车户型，那购买群体就都是刚需+小投资客。这部分人群对价格敏感，也就不好抬高价格。之所以租金收益高，很多时候对应的就是价格走势偏弱，涨的慢才租金高的。所以甘蔗不能两头儿甜，在预算不太高的情况下只能是适当取舍。
3、另外如果是注重租金，那就尽量买小户型。标准一居最好45平左右，最大不超50平。这种户型对居住体验来说普通，但坪效高。
或者这么说吧，全世界所有的大城市，在刚需小区里，户型越小的坪效越高，最高的是香港那种笼屋。但如果还关注价格走势，那就尽量选择没硬伤或瑕疵的，这样出手时至少好卖。
仅供参考。
借网友的话题聊两句柏林爱乐。这里其实最早的定位不是商品房，而是常营地区安置房小区，承接市区拆迁户的，因为这里是北京“十大边缘集团”之一的定福庄组团。
项目最早的投资人是李嘉诚，属于福利房性质的棚改安置项目。当时是北京计委的阳光公司（后来和市府办+市财政厅的一堆公司组成了首创集团），港资是香港长江集团，开发商的名字叫“长阳”。
但李超人不太够意思，只投资了启动资金就放了鸽子（第二次放鸽子，第一次是跟宣武合作的马家堡嘉园）。可能还是觉得这块地没什么利润，给穷人盖房能挣什么钱啊？所以还是和凯旋大姐姐投资王府井的项目去了。
李超人撤资了这项目就烂尾了，折腾了好几年，实在没辙就更改了土地性质，索性交给了施工方北京城建。北京城建也是运气好，本来是没人看好的地段儿，结果开盘的时候遇到了好时候，楼市2003年明显回暖，所以赚到了大钱。
这小区整体来说是不错的，虽然两区交界，但是后来的交通方便啊。而且旁边还有巨大的经适房板块，再加上有北京像素这么个神盘助力，定位很自然的成了年轻人为主。从价格走势或传导排序上虽然整体略弱于四环内，但基本不落后大盘……
二
Q:
房租低可能有这两年房价又跌了一段时间的原因，24年底刚买那会儿毛租金是3600。我们这个开间在同小区房型和楼层倒是没有硬伤，明厨明卫，相反其他类似房型面积的大多数基本暗卫，楼层10楼（有电梯）也还行，要说硬伤就是房价面积不大，套内可能刚过30，开间的窗户较小（这在同小区类似户型算通病吧）。
我在想是不是也跟租房周期有关（每份合约都在阳历年底，我认为是相对淡季）想继续请教您，是不是可以空一段时间等相对旺季，这样价格空间会不会有一点儿提升？还想问下，如果时间换空间的方式可行，您认为旺季是几月呢？相对合理的房租区间有没有建议呢？
A：
1、房价和房租有关联性，但没有必然的联系，这是两个市场。房价是房屋产权买卖，这在所有国家都归为投资行为。房租则属于消费，是要计入CPI的。而且任何商品价格都是由供需关系决定的，但跟其他市场的价格没什么关系。
2、另外跟房租关系最大的其实是当地平均收入，间接关系是通胀率，体现出来的是银行利率。
比如1994年吧，中国楼市的第一次低谷期，没人买房，但租金收益率轻松超过10%甚至15%。当时我在方庄租房，小两居售价20万，租金每个月2000块，毛收益12%，这还是房东给打折的结果。因为房东买没买下产权，私下出租公房是违规的。但之所以租金收益高，就因为那年是大通涨，银行利率都在13%以上，真实利率甚至能超过20%。
再有就是跟工资的关系，在全世界几乎所有核心城市，中位数房产租金基本都等于平均收入的30%，上下差不多。而且租金从长期看都是和工资波动相关的，工资涨了房租就涨，房租涨了也就快涨工资了。这无论是国际先例，还是北京从2000年以来的跟踪数据都一样。
还有，银行利率就是钱的价格，也是社会投资的最低风险的平均收益率。而买房出租作为大城市的低风险投资，从长期看都是略低于同期银行利率的。像现在这种房租收益高于同期利率不是常态，北京历史上就出现过三次，现在是第四次。因为如果房租收益长期高于同期利率，那谁还存钱啊，不都买房出租去了？可买房出租的多了房租就会下降，还是回归经济规律。
3、当然您认为的也对，我也曾这么做过，把几套房都逐渐倒腾在春天和秋天到期，也就是两个租房高峰期，房租相对最高的时候。
但我费了挺大的劲终于弄成功了，没两年又都给打乱了，因为租客不听话，动不动就提前退租或续几个月。所以后来我也就麻木了，基本都交给中介打理了。
4、租房旺季是春节后到3月，打工季，各城市的打工人都来回换。然后的旺季是8/9月份，毕业季，孩子们着急租房落脚。淡季肯定是年底了，挣到钱的提前回家，挣不到的也提前回家了。
5、合理区间那就看租售比呗，让当地中介给估算，他们最熟悉当地行情。
仅供参考。
三
Q:
这里不知道能不能咨询上学问题，就是孩子现在是大兴户口，开学上三年级了，想要初中转学到西城，预算不高，首付140万到200万之间。目前家庭月收入20K，但明年年初就要降到10K，之前一直关注的是展览路和南城，不想太卷，但又不想去建大附这种托底校，适合入手哪些小区，能否给个建议，谢谢您，如果不能咨询问题的话当我没说。
A：
1、开学上三年级，那就是2024年入学的，这够呛能转学。西城区早有通知了，原则上不受理2023+2024年入学的孩子，没学位。
所以买了房也未必用的上，至少小学阶段的不准转学的。就算能转，在没有政保的情况下也不可能对口和择校，大概率是全区派位的。也就是说哪怕买了金德月顶级学区的，也很可能跨区到周边排名较弱的小学，那这学区溢价可就花的不太值了。
2、卷不卷的不分学区，只看父母的期望值，弱学区想考高分的家庭也卷着呢。尤其那些花高溢价买学区房的，大多数都被迫参与内卷，否则这溢价就有点儿浪费了。
再者您家孩子是高峰期入学的，如果不是天牛娃，那就算卷都未必能在高考中占优，不卷的话那就更不好说了。甚至不止是上学，之后的考研+择业+搞对象，都要面临同龄人的竞争。所以还是做好准备吧，做好规划。
3、总之我给不了建议，就因为您家孩子入学时属于最高峰期，好学校肯定没学位，即便能转学也必定是派位。甚至说全北京稍微好点儿的学校都早就在幼升小就被塞满了，偶尔空出个学位也得给政保留着呢，一般轮不到普通家庭。
所以如果想转学的话常规建议是小升初，理论上西城应该是允许跨区的。但到时候也是看运气，不可能择校。而且您家由于不具备西城区六年学籍，所以也挺难派入好中学的，至少是不占便宜。
而且考虑好，东西海的学区溢价都是不分中小学的，也就是虽然您家只是为了小升初，那也要支付全部的溢价。但毕竟只用了顶多一半的价值，所以如果没进入好点儿的中学就不太值了。
仅供参考。
四
Q:
哥看了你说为高租金收益率，就买老破小，因为次新随着老化都有下降空间，那我反向思维，如果我手里有两千万，我买10个触底老破小，岂不是比次新保值？
A：
1、凭什么啊？用招聘员工打个比方吧，是找年富力强的还是招老登儿？按说老登儿是最稳定的，不跳槽不惹祸，虽然不创造惊喜但也不赔钱，给多少钱干多少活儿。那请问是不是招十个快退休的老登儿，是不是比年轻的更合适？
肯定不是这道理呗，现实中年富力强的虽然肯定会随着年龄增长而降低价值，但在没下降之前是有可能创造超值价值的，也就是超过市场平均收益的价值。当然，如果招错了人，也有可能给公司造成更大的损失。而老登儿就是个稳定而已，不惹祸但也不可能有什么额外的收益。
所以如果是想让公司发展，那就先重视HR，招对了年轻人，而且是定期或不定期的再招新人替换，那才能让公司快速发展呢。招老登儿的那都是保安保洁，凑合混日子而已，不赔钱就行。
2、或者说老破小就跟退休老头儿似的，退休金的增长肯定是社会平均值，占不到便宜也不吃亏。
而年轻人的工资波动是没谱儿的，有人几年翻倍，有人原地踏步或越挣越少。而且到了中年之后，工资增长必定达到瓶颈就不涨了，直到也成为退休老头儿拿平均值。
3、总之如果是追求稳妥，那就买老破小，肯定是跟随大盘，因为其本身就是大盘的基础组成部分。而如果想有超出大盘的收益，那肯定是宜居的新房或次新房拉动的，只有改善盘的买房人才会对价格不敏感，也才更容易推高房价。
仅供参考。
五
Q:
请问清河橡树湾三期东南高层两居室，1160万购入，如今中介说市场价800万左右，已经赔掉至少360万。
请问1、如果继续持有，会不会赔得越来越多？2、如果换成臻雲134户型，臻雲会不会破发？从资产保值角度，需要置换吗？臻雲总价有点高，经济压力大。3、另外卖掉橡树湾，换成朱辛庄地铁新房，跟前两个选择比，从资产保值增值角度更优的选择吗？
A：
1、800万，三期的两居室基本都100平左右，这价格有点儿低了，单价才8万。毕竟这里的租金坪效还100块钱以上呢，也就是这套房应该出租的话租金超过1万，1.1-1.2万。那租售比就是才700多，作为海淀学区房的商品房大两居，我认为没有下跌的空间了。
因为即便不是海淀的，比如朝阳的吧，望京的融科橄榄城，100平两居现在也是800多万，租金1.2万左右。这里是没有学区溢价的，租售比肯定是北京平均值。而橡树湾作为海淀的，虽然学区不算太强，那也没道理比朝阳的数值还低啊。
2、反正我认为是没有下跌的空间了。或者说如果您家这房子能租到1.1万左右或以上，那可以看作已经基本没有学区溢价了。但又毕竟是带有学区价值的，再跌就都不如朝阳的了，没道理。
北京现在的平均租金收益已经超过同期银行利率了，历史上这种情况就出现过三次。1994年，2000年和2008年前后，每次都是楼市的低谷期，现在算是第四次。
3、新房我不熟，不过这也可以用租售比来比较，让中介给估个租金，然后用房价除一下就行。如果数值跟橡树湾的差不多，那就说明比橡树湾划算。或者说高于橡树湾10%之内都算合适，说明开发商的价格基本合理，利润（溢价）不高。超过15%就不好说了，看具体的情况吧。这我也不敢多说什么，实在不熟。
仅供参考。
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