7月16日，佳兆业13套别墅在阿里资产平台一拍流拍，全程无人报名，累计超千次围观。

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这些别墅位于广州白云山脚下，属于同和板块的佳兆业天墅・云山墅组团，都是独立拍卖，总建面4861㎡，总起拍价在评估价基础上打7折为3.74亿元，包括：

1、套精装样板间：445㎡，起拍3894万，单价8.76 万/㎡，带私家泳池、全套豪装可拎包入住；

2、12套毛坯别墅：单套起拍价2203~3252万，起拍单价6.7~8.6万/㎡，捆绑6~22个地下车位。

产权方为佳兆业旗下广州市佳宇房地产开发有限公司，2019年抵押给民生银行：广州分行20亿+深圳分行3.48亿，合计抵押债权23.48亿元。

2021年底，佳兆业债务暴雷无力还款，广州中院立案执行，执行标的约6.24 亿，包括13套别墅+5套商铺+165个车位统一查封。

这批别墅为什么流拍？

1、车位存在重大硬伤（最致命）

12套毛坯别墅强制捆绑大量车位，但地下车库区域被墙体围合封死，捆绑车位无法正常使用、无法单独过户交易，等于买家要额外购入大量“无效资产”，未来转手极难；且拆改围墙权责、成本无明确方案，买家也不敢冒法律风险自行拆除。

此外，房源实际使用位置、面积、范围存在与产权登记位置不一致的风险，内部结构也可能存在改动，成交后买受人要恢复原状使用。

2、总价门槛高、客群极窄

单套最低2200万起，精装样板间近4000万。

别墅本身属于小众豪宅，当下高端改善买家持币观望，一次性拿出数千万资金承接瑕疵资产意愿极低。

3、定价无明显“捡漏空间”

2023年，同小区毛坯别墅法拍成交单价8.3~8.4万/㎡，本次毛坯起拍6.7万看似便宜，但叠加大量无用车位后，综合持有成本大幅抬高，实际没有价格优势；同时法拍需一次性全款、税费、欠费由买家承担，隐性成本高。

4、资产债务链条复杂，风险不确定

标的叠加巨额抵押债权、房企逾期债务，拍卖公告标注存在欠费、工程遗留问题、产权过户限制；且佳兆业整体债务重组进程不明，买家担心后续出现二次查封、纠纷、办证受阻等风险。

此前，海珠佳兆业中心24.5亿信托抵押物二拍降价5.4亿仍流拍，本次别墅再集体流拍，说明银行司法处置出险房企大宗豪宅资产难度极大，市场承接力严重不足。

该项目全盘共38套别墅，开盘多年仅网签13套，高端别墅去化周期拉长，买家对千万级改善资产信心偏弱。

一拍流拍后，法院通常会启动二拍，起拍价再下调20%，后续大概率重新上架。

但只要车位无法使用、捆绑出售的规则不变，即便降价，愿意承接的买家依然有限，大概率仍存在再次流拍风险，最终可能转入债权抵债、资产打包转让渠道。