（来源：莫老爷）
莫老爷/文
龙湖已经是“超级包租公+全能服务商”了。
7月13日，龙湖集团发布未经审核营运数据：今年上半年，公司实现运营及服务业务收入含税约146.1亿元，创历史新高。
也就是说，现在不管地产业务发展怎么样，龙湖每天睁眼就有8000多万进账。
国际评级机构惠誉已经不把龙湖当开发商看了。
2026年4月27日，惠誉将对龙湖的评级方法论从“中国开发商”调整为“亚太房地产REIT”，理由是：龙湖的利润和现金流从卖房切换到了收租和服务。
本文，来看看上半年龙湖商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造“四大航道”各自交出了怎样的答卷？
01
商业：老商场“逆生长”
开发商喜欢不停建新商场，盲目扩张当“老大”；而龙湖在新商场稳步开业的同时，更希望能把“流量”变为“留量”。
近一年，龙湖商业投资航道主要干了两件事：一是翻新老商场；二是不断通过“造节”创造新的场景和体验，把消费者重新吸引回来。
一、空间焕新：从“老店”变“顶流”
一个商场开了十来年，很多东西都过时了，消费者不愿再来。去年以来，龙湖坚定投入，把一批旧商场的外立面、内部空间、入驻品牌全面焕新，打造成了“潮流新地标”。
重庆北城天街
2024年2月启动改造：外立面升级了大面积玻璃幕墙，并嵌上裸眼3D巨幕；室内重新规划三个主题广场，并把封闭区域改成两层挑高的“高街花园”；还引入了100多家旗舰店，以及80多家“重庆首店”。
改造600天后，2025年9月全馆焕新开业，2026年1-5月营业额同比增长超50%。
北京大兴天街
龙湖把原商场3-4层改造成"沐光岛"一一种上12米树王，再配上超高跨层水幕、林下外摆区和乐队演出，松弛感拉满，提供了一套完整的室内自然生活空间场景。
全新亮相后，开业前3天，商场日均客流涨14%，开车来的消费者涨30%以上，营业额同比上涨157%；其中，"沐光岛"区域3天卖了160多万，同比暴增707%。
二、运营向新：“造节”引流
空间焕新只是一方面，龙湖还在不断提升运营能力护城河。
2026年以来，龙湖继续强化了"天街庙会""醒春季""年中大促"等自有IP活动。
今年5月的“年中大促”，全国天街同时上线千万级商场通用代金券“珑珠”补贴等活动，短短3天，刨除卖车收入，商场日均营业额同比大涨57.5%，效果立竿见影。
2026年1-5月，龙湖已开业商场整体出租率达97%，预计上半年收入同比增长可达7%以上。
02
资管：全生命周期“空间魔术师”
龙湖资产管理航道拥有冠寓、霞菲公馆、欢肆、椿山万树、蓝海引擎、佑佑宝贝等六大业务品牌。
覆盖一个人从居住到生活、从医疗到养老的全生命周期。
近年来，该航道围绕"盘活存量、布局增量、输出能力、优化结构"四条主线稳步推进发展。
一、盘活存量：冠寓翻新
为了满足当下年轻人不断刷新的租住需求和偏好，冠寓主动卷自己，开启一系列改造焕新。
今年龙湖冠寓在上海、深圳、成都等核心城市的20余家门店中，开展品牌有史以来规模最大的一轮焕新工程。
上海华泾天街店：将原本昏暗简陋的地下电梯厅，经过吊顶、墙面、地面全方位翻新改造，变身氛围感十足的“地下光厅”，大幅提升归家体验
成都武侯欢肆店：重新规划公共区域，拆掉几乎无人使用的台球区，把面积让给更受欢迎的健身房：空间利用效率大幅提高
重庆礼嘉天街店：将租客动线与外卖通道物理隔离，配送人员外围卸货，机器人接力送餐上门，既杜绝打扰又补齐了最后一步便利
一系列改造落地后，冠寓到访转化率极大提高，客户决策周期变短、租约和满意度显著增长。截至2026年上半年末，冠寓开业3个月以上的项目出租率达到96.2%。
二、布局增量：加码养老
国务院发展研究中心预测：到2035年，银发经济市场规模将达到30万亿元，占GDP比重约10%。
龙湖认定老龄化是未来最大的确定性刚需，持续加码布局！
截至2026年上半年，椿山万树已布局8个城市、15个项目，未来三年将有超10个养老项目落地。
三、输出能力：帮别人管资产
别人有资产，但不知道怎么运营，龙湖就派出自己的团队，“全链条资管服务”帮委托方管理赚钱。
前期帮出主意（这块地适合做什么业态）、中期帮看着盖（设计施工品质把住关）、后期帮招租运营（用龙湖的数字化系统管起来），龙湖全程当“保姆”，收取服务费，不占一分钱自有资金。
2026年6月，龙湖资产管理签下一个标志性大单——帮成都双流空港的一个综合项目，同时提供商业、公寓、养老等多业态咨询和运营服务。
这个案例的看点在于"多业态"。对委托方来说，请龙湖一个团队，等于同时请了商业运营+公寓管理+养老运营三个专业团队，省心又高效。
四、优化结构：淘汰“低效资产”
该做大的做大，该退出的主动退出！
为轻装上阵，龙湖一直在主动优化资产管理航道的资产结构，果断淘汰掉一批地理位置不在核心一二线城市、客流和租金增长乏力、甚至需要持续贴钱维持的项目。
截止当前，龙湖在管资产规模约300亿元，底盘扎实、质量更优。
03
物业：5300条军规筑起的“护城河”
龙湖智创生活是龙湖旗下的物业服务品牌，但它跟普通物业公司不是一个物种。
一、不只管社区物业
普通物业只管社区，龙湖管整个城市。
到2026年上半年，龙湖智创生活的服务已经覆盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、医院、学校、机场、养老院等13类业态。
在管项目包括消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等多个服务领域。
基本上，你能想到的所有空间类型，龙湖都在管。
二、物管+资管全链条服务
龙湖智创生活正在积极拓展物管+资管的全链条服务。
像重庆朝天门、成都天府国际动漫城、杭州亚运村这类大项目，龙湖不是去做个保洁保安就完事，它是从前期定位、设计调改、后期资产增值全程跟着走。
打个比方：一栋非标商业项目的出租率在往下掉。
传统物业的做法是，环境打扫干净、设备修好，别的不管了。
龙湖的做法是，深挖原因：是不是产品设计过时了？品牌业态该不该调整？内容场景有没有优化空间？然后，一整套方案跟上去，把出租率拉回来、把租金提上去。
三、核心竞争力：服务有温度、管理有智慧
龙湖智创生活的核心竞争力，就四个字：软硬兼施。
硬的是科技——给每栋楼装"数字大脑"
很多企业谈智慧物业，最后只是装监控、加门禁、做个手机APP。
龙湖自研HALO智慧空间管理平台，把楼宇里空间和人、车、水电、空调、安防等所有运行数据，用技术映射到数字世界，统一分析、优化后再反馈到物理世界执行。
效果很直接：在龙湖总部大楼项目，部署HALO后，能耗比行业节省一半以上，76%的报事工单由系统自动派发，效率大幅提升。
软的是服务——5000多项标准打磨出的"有温度"
早在2012年，龙湖就发布了行业首个物业服务标准白皮书，现已经过8轮迭代，形成四大类、5000多项标准，覆盖近千个服务场景！保洁几点扫地、投诉几分钟响应，全部有流程、有标准。
正是这种近乎"强迫症"的标准化，加上HALO平台的智慧化赋能，让龙湖智创生活连续16年客户满意度超过90%。
四、越来越多大公司愿意把项目交给龙湖
目前，龙湖智创生活已经拥有小米、比亚迪、华为、蚂蚁集团等2000多个合作伙伴。
2026年上半年，又接连中标腾讯、小鹏、东方资产、兴业银行、赛力斯等重点项目。
能连续拿下这些项目，说明龙湖的能力已经通过了大型企业客户的检验。
04
代建：代建界的“金牌操盘手”
委托方手里有土地，但未必有能力把产品做好、把房子卖出去。
龙湖龙智造做的主要业务之一就是代建，输出自己的品牌、团队、设计、建造、营销和交付经验，帮助委托方把一块土地变成能销售、能交付、能产生收益的项目。
2026年上半年，在中指院榜单上，龙湖龙智造在代建“三个关键指标”上跻身全国前五。
一、销售金额TOP4：帮委托方卖了112亿元房子
好代建的第一标准就是房子能卖出去。
龙湖龙智造在项目启动之前，先判断当地客户真正需要什么，再决定房子怎么设计、怎么定价、怎么销售。
2026年上半年，其代建的多个项目取得了较好的销售成绩。
比如佛山央璟颂，示范区开放9天后开盘，首开销售2.8亿元，取得佛山住宅销售多项第一。
佛山龙湖央璟颂 |
二、交付规模TOP3：交付了4400多套房子
楼市下行期，房地产项目最大的风险，往往出现在交付环节。
细节粗糙、园林缩水、工程延期等，都会影响购房者满意度，伤害委托方品牌。
龙湖龙智造在交付上有一套"不翻车"打法。
以无锡云山院为例。
动工前，团队用BIM和VR数字化技术在三维模型里做了一遍“预建造”，地下管线、建筑空间、园林景观全都提前走通。过去管线冲突、空间比例失调、效果走样等问题要等施工才发现，现在统统提前暴露、提前修正。
最终，项目按期交付，客户交付满意度100%、总体满意度95%，并在交房当天同步办理了产权证。
三、新签合同TOP4：新签约696万m²项目
为委托方不断创造价值，让“老客户复购”，是龙湖龙智造稳健发展的重要基石。
只有当项目卖得好、成本管得住、交付能兑现，委托方确认赚到了钱，才会再次托付。
龙湖龙智造复购率极高，核心在于除了前述能力外，还能替委托方提升货值。
龙湖龙智造在成都、重庆、郑州、广州、杭州、北京、天津等多个城市的代建项目均为委托方基于之前的满意合作进行的再购。
今年上半年交付的天津龙曜城就是典型代表。
项目所在区域并非传统高端住宅区，龙湖通过精准定位，让购房者用市区高层价格买到低密洋房，并引入双园林、开放式阳台等差异化设计，拉开与周边项目的产品差距。
自2023年启动以来，项目多次热销，累计销售超24亿元，整体货值提升超6%。
龙曜城项目后没多久，华北集团又找龙湖龙智造下了“第二单”。
过去开发商喜欢“短债长投”，借短期的钱（一两年到期的信用债），去盖长期的资产（商场、公寓），期限错配，一旦市场不好，资金链就容易断。
龙湖现在搭的“新地基”有两层：收入端靠运营和服务吃租金，资金端靠“长周期经营性物业贷”借慢钱，期限匹配，风险可控。
到2028年底，管理层给了一个清晰目标：龙湖运营及服务业务收入要超过地产开发业务。
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