观点网 杭州的豪宅市场，正在走 “独立行情”。
近期，由滨江、建发、金茂联合开发的杭州顶豪项目望天际首次开盘，66套房源开盘3小时便全部售罄，总销售额达33.6亿元。
本次入市房源整体备案均价约14.23万元/平方米，套均总价约5091万元。其中，单价最高的一套顶跃户型（复式）以总价1.52亿元成交，折合单价24.39万元/平方米。
限价“紧箍咒”解除后，杭州的高端置换改善需求被释放出来。但在顶豪项目被“疯抢”背后，也凸显杭州楼市的结构性分化：顶豪市场持续火热，改善型及普通住宅市场面临激烈竞争。
单价高达14万/平
望天际项目是备受市场关注的杭州“顶豪六小龙”之一。
今年以来，杭州高价地项目接连入市，市场最关注的便是包括滨江望天际、建发栖湖云庄、中海万潮玖序、中海海潮玖序、滨江金帝奥映世纪轩、滨杭传麒府在内的“顶豪六小龙”项目。
所谓“顶豪六小龙”，是指2024年10月杭州正式取消限房价、限地价的“双限”政策后在核心区域拍出的六大“地王”级别的项目。
其中，望天际项目位于杭州市滨江区，前身为滨江区水电新村地块，距离钱塘江仅约400米。2025年3月，滨江集团以52.03亿元竞得该地块，成交楼面价77409元/平方米，溢价率近70%，彼时刷新杭州土拍市场单价“地王”纪录。随后，滨江并未选择独立开发，而是引入建发房产、中国金茂两家企业联合开发。
从资源条件来看，望天际项目拥有钱塘江一线江景。依据《杭州市钱塘江综合保护与发展实施导则》，江岸300米管控范围内，一线沿江地块不再新增住宅用地，这意味着钱塘江一线江景住宅将越来越稀缺。
据开发商方面信息，本次开盘涉及两类户型，分别是296平方米、385平方米至386平方米的大平层户型，以及506平方米和624平方米的顶跃户型（复式）。房源整体备案均价约14.23万元/平方米，较此前杭州高层住宅约12万元/平方米的均价上限提升超2万元/平方米，套均总价约5091万元。
其中，624平方米超大户型房源单价约24.39万元/平方米，成交总价1.52亿元，创下杭州高层单套单价、总价两项纪录。据悉，望天际项目仍有20套约506平方米大平层户型待售。
单价高达14.23万/平米的项目，是谁在买单？项目开盘登记及成交客群数据显示，客群构成方面，望天际业主以35-45岁的实体企业、科创领域新贵为主，平均年龄39岁。据悉，购房客户以杭州本地客户为主，主要来自上城区、滨江区、萧山区等区域；外地客户约占15%，其中以上海客户居多。
从职业构成来看，约41%的客户为实体企业董事长，从事金融、证券、投资等行业的客户占比约27%，整体客户群体主要包括上市公司掌舵者、新兴科技企业人士以及杭州本地高净值家庭。
限价取消之后
望天际的“秒光”是杭州今年豪宅市场的缩影。
杭州贝壳研究院数据显示，上半年总价3000万-5000万元房源网签122套，5000万元以上房源网签64套，均创下近十年新高。
这背后首先是供应量增加所致。2025年以前，限价致市场高品质高端住宅供给不足，大量高端置换改善需求持续积压。
政策转向是一个关键转折点。2024年10月，杭州正式取消新房限价，历时五年多的限价政策退出历史舞台，新出让的住宅用地不再设置新建商品房限价要求，建成后既不限购也不限价，土地市场回归“价高者得”的市场化逻辑。
这直接导致核心优质地块“一土拍就出地王”、高溢价地块频出、促使了“顶豪六小龙”诞生。今年，杭州核心地块热度仍未消减，比如6月26日，招商蛇口以60.94亿元竞得滨江区永久河单元地块，51577元/平方米的楼面价和79.03%的溢价率刷新上半年杭州涉宅地的总价、楼面价和溢价率纪录。
过去多年，限价政策曾制约高端住宅产品的迭代，当住宅“不限价”后，新一代高端项目在建筑设计、产品配置、公区营造、服务标准等均全面迭代，相较上一代改善产品形成显著优势。
并且，在2026年5月，杭州全域放开住房限购，这亦大幅降低外地高净值客群跨城置业的门槛，促进了高端住宅项目集中入市。
不过，在望天际项目等顶豪项目被“疯抢”背后，也是杭州楼市的结构性分化体现：“热”在顶豪市场持续火热，“冷”在改善型及普通住宅市场面临激烈竞争。
有数据显示，2026年上半年，杭州外围刚需、普通改善楼盘以降价促销拉动走量的同时，均价出现下调趋势。
分析指出，杭州楼市的分化行情短期难见逆转。未来市场溢价能力将高度集中于占据核心地段或稀缺景观的高端项目，而资源欠佳、产品落后的存量次新豪宅，则将持续面临成交与价格双重压力。
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