2026年上半年，核心15城集中式公寓租金呈现阶段性修复态势，整体降幅较2025年明显收窄，出租率维持高位运行，租赁市场供需关系边际改善。
分城市看，城市租金走势出现明显分化。北京、上海、深圳等核心一二线城市因毕业季租赁需求集中释放，多个项目推出降价、折扣等优惠活动，带动整体租金环比结构性回落；天津、西安则因整体供应规模可控，叠加市场需求持续释放，租金同比上浮均超过3.6%，走出与多数一二线城市相反的上涨行情，成为本轮租金修复周期中的典型样本。
上半年年后租房潮+毕业季因素带动
核心15城租金同比降幅持续收窄
●承压下行：2023-2025年供给快速扩容，租金持续下调
自2023年起，核心15城集中式公寓市场规模快速扩张，随着规模化保租房项目持续入市，供给端增量对城市整体租金形成持续压制。克而瑞住房租赁研究中心数据显示，2024年以来15城租金已转入负增长通道，2025年租金同比降幅进一步走阔至3.4个百分点，反映出保租房集中入市阶段供给增量对存量租赁市场价格的冲击——供给端扩张速度快于需求端消化速度，市场议价能力向承租方倾斜，运营方普遍采取降价策略维持出租水平。
来源：CRIC长租数据系统
●触底企稳：2026年一季度季节性需求托底，租金触底小幅企稳
进入2026年，春节后返乡务工、应届生提前找房形成首轮租房热潮，季节性需求集中释放，有效托底租金水平，市场进入触底企稳阶段。据分月度数据走势，Q1整体呈小幅上涨态势，租金同比降幅较2025年明显收窄，市场价格中枢在需求季节性释放下阶段性企稳。
来源：CRIC长租数据系统
●回暖修复：2026年二季度淡季回调叠加毕业季回暖，租金同比降幅收窄
进入2026年二季度，15城租金回暖修复，4月为传统租赁淡季，租金回调至73.4元/㎡/月；随着5、6月毕业季需求集中释放，租金分别回升至73.7元/㎡/月2026年Q2整体租金为73.6元/㎡/月，同比降幅收窄至1.9%。
出租率端同步验证了需求端的持续释放：2026年Q1出租率为90.3%，Q2回升至90.8%；2-3月年后租房潮、5-6月毕业季两轮需求释放，共同推动出租表现持续走高。从年度数据看，15城出租率自2021年86.7%持续上行至2023年91.4%附近后进入稳定波动阶段，2024年、2025年分别维持在91.2%、91%左右，2026年上半年仍处于该稳定区间内。
来源：CRIC长租数据系统
上半年租金月度走势完整呈现出"下行—触底—回暖"的修复特征，季节性需求释放是驱动本轮修复的核心变量，4月淡季租金短期回落直接证明当前市场回暖缺乏内生趋势性上涨动力，供给过剩的底层压力仅被阶段性需求暂时对冲，尚未根本性缓解
重点城市行情分化
一线“以价换量”，天津西安逆势上涨
分城市看，重点城市租金走势出现明显分化。核心一、二线城市因毕业季租赁需求集中释放，多个项目推出降价、折扣等优惠活动，带动整体租金环比结构性回落；天津、西安两城则因整体供应规模可控，叠加市场需求持续释放，走出逆市上涨行情。
★北上深一线城市供给放量，以价换量租金环比结构性下行
2026年Q2，一线城市北京、上海、深圳租金环比分别下降2.7%、3.7%、1.1%。其主因是毕业季租赁需求集中释放期间，城市多个集中式公寓项目主动推出降价、折扣等优惠活动以提升客户吸附力，导致整体租金结构性回落，而非需求本身走弱。
与此同时，深圳等城市出租率环比小幅回调，整体可控；北京、上海出租率环比反而分别上涨1.0、2.7个百分点，"以价换量"策略短期内带来了出租表现改善，也反映这些城市供给端压力仍需通过价格让利消化。
南京、武汉、成都、济南多数强二线城市同样呈现租金走弱态势，上述城市均面临不同程度新增公寓供给冲击，市场竞争加剧，租金上涨动力不足
来源：CRIC长租数据系统
★天津、西安供给规模可控，供需均衡租金逆势上涨
天津、西安是本轮租金修复周期中的典型逆势上涨城市。2026年Q2，天津租金环比上涨5.2%，为15城中环比涨幅最高城市；西安租金环比上涨3.6%。出租率方面，天津2026年Q2出租率为94.8%，西安为94.7%，均位居15城前列，明显高于15城90.8%的整体平均水平，处于供需平衡状态。
两城租金逆势上涨的核心成因在于"整体规模可控，叠加市场需求释放"，在集中式公寓供给端未出现规模化快速扩张的背景下，需求端伴随年后租房潮、毕业季等季节性因素持续释放，形成相对均衡的供需结构，对租金形成有效支撑
天津、西安的表现与北京、上海、深圳等城市因供给放量、竞争加剧而采取降价策略形成鲜明对比：前者供给端保持克制、承接需求季节性释放，价格弹性向上；后者即便面对同样的季节性需求释放，仍需通过价格让利维持出租水平，价格弹性向下。
市场两大结构性分化特征显现
供给周期差异为底层成因
从15城整体表现看，当前住房租赁市场呈现两类典型分化特征。
一是城市间分化。北京、上海、深圳等核心一二线城市租金绝对水平仍居前列，但受供给放量及竞争策略影响，2026年Q2环比均出现下降；天津、西安等城市租金绝对水平相对较低，但在供给规模可控条件下呈现环比逆势上涨。
二是价格与出租率分化。部分城市出租率与租金走势并不完全同步，例如杭州出租率环比下降0.7个百分点，但租金环比仍上涨1.8%；深圳、天津出租率均维持94%以上高位，深圳租金环比仍回调1.1%，天津租金环比则大幅上涨5.2%，表明同为高出租率城市，租金走势方向可能截然不同，运营策略、市场竞争强度、供给节奏等因素同样发挥重要作用。
来源：CRIC长租数据系统
城市租金走势分化，本质上是各城市集中式公寓供给周期所处阶段不同的结果：核心一二线城市保租房项目持续规模化入市，供给增量集中释放，运营方通过价格让利维持出租水平；而天津、西安等城市因供给增量相对可控，季节性需求释放后未形成明显供给过剩，租金随需求同步走高。
小结
2026年上半年核心15城集中式公寓租金修复呈现"整体降幅收窄、出租率高位运行、城市间走势分化"的基本格局。年后租房潮与毕业季等季节性需求释放，是推动本轮租金修复的直接动因，但修复力度在不同城市间存在明显差异：核心一二线城市受供给放量与价格竞争影响，租金修复以结构性回落为主，出租表现改善更多依赖价格让利实现；天津、西安在供给规模可控与需求释放共同作用下，实现租金与出租率同步上行，呈现更为健康的量价关系。
当前15城租赁市场供需关系仍处于边际改善但尚未完全均衡的阶段，4月租赁淡季出现的短暂回调也表明本轮修复的季节性特征仍较为明显。后续走势仍需结合各城市保租房供给节奏及需求释放的持续性进行观察，天津、西安等供给可控城市的均衡表现能否延续，以及核心一二线城市的价格让利策略能否随供给去化逐步收敛，均是判断行业下阶段走势的关键观察点。
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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