今年上半年，房企的日子依然不好过。
从目前披露的业绩预告来看，78家A股房企，57家预亏，合计亏损384亿到502亿。万科一家就亏120亿到150亿，华发股份从盈利直接翻成亏40亿，金地、首开、信达家家亏超10亿。
房地产公司股价也是一地鸡毛。A股加H股房企总市值从高峰时候的4.7万亿跌到现在的1.6万亿，蒸发了66%。
数字确实触目惊心。但我在这些数字背后，还是看到了三组不太一样的数据。
21家还在赚钱的房企，合计只赚了36亿
78家里面21家预告盈利，但加起来才36亿到42亿。什么概念？万科一家亏损的下限就120亿，是这21家盈利总和的三倍多。
但换个角度看——行业这么惨，还有21家在赚钱。这些在行业低谷依然盈利的公司，是不是值得格外重视。
中洲控股上半年赚9.9亿，同比增长422%，靠的是深圳项目集中交付结转。苏州高新赚5.1亿到6.9亿，增长190%到293%，靠的是股权投资收益。金科股份从去年上半年亏75亿，到今年赚1700万到2500万，靠的是业务结构优化和清收。招商蛇口虽然利润同比下降了55%到65%，但依然赚了5亿到6.5亿。
能赚钱的都在转型——要么控结转节奏，要么走轻资产，要么靠非房业务。
这一轮房地产调整周期，持续时间、波及面、调整幅度都远超以往周期。房地产的旧模式彻底结束了。
但这恰恰是第一个拐点信号：当旧模式出清到尾声，新模式的利润就会开始显现。
亏损的原因，是三年前的高价拿地
很多人看到500亿亏损就慌了，但你仔细拆一下亏损原因就知道——这些亏的不是当下的经营，而是历史包袱的集中释放。
预售制决定了，今年结算的收入来自一到两年前的销售。2026年上半年结算的项目，拿地时间大多在2021年到2023年，那正是土地市场最热、地价最高的阶段。高价地碰上当下的房价调整期，售价低于拿地预期，毛利率被压到极致。再叠加降价去库存、资产减值计提，亏损就被放大了。
换句话说，这些亏损是过去三年错误定价的清算，不是当下经营能力的反映。
万科的公告说得很清楚：亏损主要来自结算规模下降、毛利率低位、新增资产减值计提。但万科上半年依然按期交付了2.3万套房子，10只债券完成了展期。招商蛇口上半年累计销售962亿，同比增长8%。
销售端在改善，但传导到利润表需要6到12个月。房企利润表的改善，滞后于销售端。 2026年上半年核心城市新房销售如果在下半年延续回暖，理论上2027年上半年结算端才能看到实质性好转。
所以现在的500亿亏损，是时滞效应，不是趋势恶化。
市值蒸发66%之后，有些资金开始行动了
房地产行业的总市值从4.7万亿到1.6万亿，跌了66%。这种跌幅意味着什么？割肉的人基本割完了。
看两个数据。
第一，公募基金配置。数据显示，2026年二季度主动权益基金对金融地产板块的持仓占比降至2.4%，环比又降了1.51个百分点。当公募基金的TMT仓位飙升到61.5%，创历史极值，对应的就是金融地产继续被减仓。所有人都在追科技，没人要地产。
但历史告诉我们，当一个板块被机构抛弃到极致的时候，往往就是底部的起点。 2005年钢铁、2014年白酒、2018年券商，无一例外。
第二，估值。申万房地产板块PB只有0.89倍，头部央国企PB普遍在0.3到0.7倍之间。市场给这些公司的定价只有净资产的三到七折。部分出险民企PB跌破了0.2。
PB低于0.9倍这个区间，在过去十年只出现过两次，之后都走出了修复行情。
一线城市的数据，比任何分析都诚实
对于房地产，市场分歧很大。但作为投资者，别只听分析师怎么说，要看实际数据。
6月70城房价数据，一线城市新房价格环比上涨0.1%，连续4个月上行。二手房环比涨0.3%，北上广深全线上涨，没有一个是跌的。这不是某个城市的偶然反弹，是一线城市的集体信号。
成交量更能说明问题。北京上半年二手住宅网签9.36万套，同比增长5.7%，创下2021年以来同期最高。深圳上半年一二手住宅成交4.74万套，比去年下半年增长10.1%。上海上半年二手房成交14.7万套，近五年新高。
库存端也在好转。全国商品房待售面积连续4个月下降，8个重点城市二手房挂牌量同比减少28万套，降幅19%。北京客户从看房到签约的平均时间从去年的50多天缩短到了35天。
挂牌量收缩、成交加速、议价空间收窄——这三个指标同时亮灯，是市场从买方市场向均衡市场切换的典型特征。
但也要注意，目前回暖主要还是一线城市。1-6月全国新建商品房销售面积同比仍然下降11.6%。三四线还在探底。这不是全面复苏，是结构性分化——而分化本身就是机会。
高负债率的双面性：现在是枷锁，涨起来就是杠杆
笔者还想说一个有点争议的观点：房企的高负债率，在下行周期是催命符，在上行周期就是放大器。
道理很简单。一家PB只有0.5倍、资产负债率70%的房企，如果房价企稳回升5%，净资产可能修复20%以上。因为资产端微涨的绝对额，扣除固定的负债后，剩余部分全部计入股东权益。杠杆越高，弹性越大。
一旦房价企稳回升，房地产上市公司的弹性会远超市场预期。不是线性修复，而是非线性的估值跳跃。
当然，前提是这家公司能活到那一天。
因此，投资房地产上市公司逻辑就两条：一是能够穿越这轮周期的——头部央国企和财务稳健的民企，土储集中在核心城市，融资渠道通畅；二是房价止跌回升中弹性最大的——当前PB极低但资产质量不差的标的，市场给它打了骨折价，只要基本面不继续恶化，估值修复空间就摆在那里。
总之，57家房企半年亏掉500亿，这样的数据摆在面前，大多数人看不到希望。但投资从来不是在数据最好看的时候入场，而是在数据最难看的时候问自己一句话：最坏的情况，是不是已经被定价了？
房地产的春天不会一蹴而就，但每一轮行业大拐点，都是在最差的数据里酝酿出来的。
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