大家帮2026年北京土地的第23篇推送
2026年下半年北京宅地土拍，从大兴开始。
今天，大兴新城东组团DX00-0201-0209地块正式迎来土拍。作为大兴新城核心板块紧邻地铁的纯居住用地，这宗容积率仅1.8的低密地块，最终被招商以7.2亿元底价将其收入囊中。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到22组，成交总金额更新至347.311亿。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市大兴区大兴新城东组团DX00-0201-0209地块；
拿地房企：招商；
成交金额：7.2亿元（底价）；
住宅楼面价：2.25万/平。
大兴新城东0209地块3D实景图
总得来看，今天大兴新城东新地块，属于优劣势都非常明显的地块。
先看地块位置和周边配套。
环线位置方面，DX00-0201-0209地块位于南五环至南六环之间，具体位于大兴新城东组团核心位置，属于大兴新城核心成熟生活区。
0209地块周边配套
交通配套是0209地块最大的亮点——地块距离地铁4号线大兴线黄村火车站A口仅约50米，是标准的地铁上盖物业。
地块文件中还要求，项目地下空间需与地铁4号线黄村火车站出入口连通，实现同步设计、同步施工、同步验收，同时还需预留远期S6线轨道交通接驳条件。
图源地块规划文件
此外，地块西南侧距离北京大兴站、黄村火车站直线距离都在400米左右，可快速通达雄安新区、天津等城市，轨道交通层级极为丰富。
城市路网方面，紧邻兴华大街、兴旺大街等城市主干道，可快速接驳京开高速、南六环，通达全城。
但在享受高铁站、地铁站、城市主干道带来的交通便利的同时，也要承受其带来的负面影响。
0209地块西南侧距离京九线直线距离110米，距离京沪高铁线直线260米，东侧距离4号线地铁线路直线仅约22米，加上兴华大街、兴旺大街等城市主干道，其产生的噪音和震动影响，是不可忽视的一个问题。
图源地块规划文件
再有就是，0209地块南侧还有S6线的规划，这个震动和噪音问题也需要提前解决。
图源地块规划文件
当然，作为住宅地块，能顺利成交，就说明以上问题都得到解决了。
关于地块防噪声距离和措施，北京规自委出了一份非常完整的，长达87页的分析报告，感兴趣的可以私下评论区或私信回复“噪声报告”，我发你。
商业配套方面，距离大型商业综合体大悦春风里约1公里，距离新辰天地购物中心约1.5公里，黄村火车站周边拥有成熟沿街底商，日常购物、餐饮、休闲需求全面覆盖。
医疗方面，距离三甲医院大兴区人民医院约700米，距离广安门医院南区约2.3公里。
教育方面，片区内分布大兴八小、黄村二小、大兴一中、北京建筑大学附属中学等优质教育资源。
生态方面，地块东侧直接毗邻规划公园绿地，3公里范围内覆盖念坛公园等大型城市生态公园。
综合来看，0209地块属于地铁上盖+成熟建成区的双优组合，学铁商医配套一应俱全，无需等待配套落地，解决了噪音问题，几乎可以说是非常优质的地块。
再来看地块本身。
此次出让的0209地块，为R2二类居住用地，用地面积19994.473平，地上规划建筑控制规模≤35990.051平。地块容积率仅为1.8，建筑限高60米，建筑密度30%，绿地率30%。
图源地块规划文件
1.8的容积率是什么概念？这是大兴新城核心区稀缺的低密居住地块。60米限高意味着地块可规划小高层改善产品。
不过，这块地的“低密”也搭配着很多配建。
地块有明确的无偿公服配建要求：需配套建设300㎡老年活动场站、300㎡社区助残服务中心、1000㎡室内体育设施、1000㎡社区文化设施。同时需配置2000㎡经营性商业服务设施，其中1000㎡可在地下设置。
粗算一下，0209地块地上配建合计约3600㎡，占总建面的超10%，这无形中增加了住宅的建设成本。
地块配建要求
我们也提到了，地块本身的存在多维度的噪音源。
所以出让文件明确要求：交通干线首排原则上不得规划住宅，若确需在首排布局住宅，必须配套建设隔声屏障。
最后看价格方面。
0209地块的成交总价是7.2亿元，按照32390.051平住宅规模粗略计算，成交楼面价约2.22万/平。
周边新房方面，新地块东南侧不到500米就是兴创沐春墅项目，它和义和庄板块的兴创沐春岚项目，属于打包拿地，彼时的成交楼面约在2.23万/平。
沐春岚项目还未正式入市，沐春墅项目去年9月份开盘，去化一般，截至目前网签28套，成交均价月4.31万/平。最新的6月分份，网签4套，均价4.02万/平。
兴创沐春墅网签数据（7.22）
其他新房方面，6月的最新网签数据，义和庄板块的壹品兴创颐和公馆网签均价4.21万/平，首创禧悦兴城网签均价3.15万/平，京玺网签均价4.02万/平，德贤华府网签均价3.15万/平。
0209地块周边新房
周边二手房方面，0209地块周边基本上形成围绕4号线地铁，价格向两侧递减的状态。
新地块北侧2010年左右的项目艺苑桐城二手房挂牌均价在3.5万/平左右，翰林庭院在3.4万/平左右，东侧建兴家园在3万/平左右。
图源贝壳找房官网
综合来看，0209地块住宅成交楼面价约2.25万/平，在大兴新城核心区算是比较有性价比的住宅地块。但也必须承认，地块配建负担、噪音管控、地铁地下连通和降噪工程，都会产生额外建安成本，让这块地的实际开发成本远高于纸面数据。
招商拿下大兴新城东宅地后，能否在多重噪音挑战下做出差异化的低密改善产品，值得持续关注。
以上。
个人观点 仅供参考
热门跟贴