文/北京进深 林振兴
拿地蛰伏500多天，龙湖顺义代建盘——宸裕，总算要正式入市了。
近期项目动作密集提速，取预售证、案名官宣、展厅开放，一气呵成。
全盘22栋住宅楼，共559套房源，拟售均价锁定4.47-4.53万元/㎡。
乍一看没毛病，但你只要往隔壁瞟一眼就坐不住了。
隔壁是龙湖另一个代建盘——宸翰，共计17栋住宅楼524套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。
注意，人家有10栋的拟售价都在4.4万元/㎡以下，最低才4万出头，门槛友好不少。
再看具体位置对比，更有意思：
宸翰南侧14-17#，97㎡起步户型，拟售均价4.02-4.28万元/㎡；
宸裕南侧17-22#，99㎡起步户型，拟售均价全线4.5 万/㎡。
同样的地段，起步门槛直接抬高一大截。
这还没完，相较宸翰，宸裕南向客厅外的花池“消失”了。但后者部分户型，多赠送了一个北向设备平台。
再说回宸裕的身世，也是一波三折。
虽然它的总平图和反馈意见在去年都发了，但之后却像按下了暂停键，迟迟没有动静。
期间还传出过转机，曾有上市房企有意接盘，可惜最后还是黄了。
01
宸裕敢明目张胆涨价，底气全来自隔壁兄弟盘的火爆去化战绩。
龙湖宸翰供应524套住宅，网签已经冲到了399套，成交均价4.04万/㎡，成交额突破19亿元。
不光房子卖得火热，车位都去化230个，收金超4600万元。
要知道，这两块地才26亿元，而宸翰凭一己之力，就收回总地价款超74%。
什么叫“现金奶牛”？这就是。
既然哥哥已经把板块热度烘起来了，口碑也立住了；那作为弟弟的宸裕，顺势“高开”，似乎也就成了龙湖顺理成章的算盘。
龙湖宸裕和隔壁宸翰，几乎是贴脸竞争。
两者都由龙湖代建操盘，户型面积段高度重叠，宸裕有四个面积段：99/120/139/189㎡。
其中，99㎡户型202套，120㎡户型231套，139㎡户型110套，189㎡户型16套，共计559套。
龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，宸裕大户型做得更豪，但是数量不多，还是以120㎡及以下小户型为主力。
宸裕顶配189㎡户型非常抢眼，三面阳台赠送，全景舱边厅，正对大门口下沉庭院。
而龙湖宸翰早已抢先开盘，收割了顺义一批购买力。
它的产品构成，分97㎡、118㎡、138㎡和165㎡四款户型。
但网签数据也暴露了一个事实：户型越大，卖得越慢（截至7月19日）。
138㎡户型供应168套，网签105套；
165㎡供应58套，网签10套。
目前，龙湖宸翰仍有120多套房源待售。
02
龙湖宸翰和宸裕，本是同根生。它们是顺义去年最好的地，没有之一。
位置是真香，在顺义老城核心板块，属于王者地块，到顺义地铁站的直线距离不到500米。
地虽好，但却没人抢，最终被区属国企——顺义新城和天竺地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。
它们分别由两家不同的项目公司持有，龙湖宸翰为兴竺地产，宸裕为城竺地产。
但，它们的大股东却不同。
顺义国资让出了龙湖宸翰的大股东之位。
现在，兴竺地产的大股东是北京宏琨城市开发建设（简称“宏琨城开”），持股70%；顺义新城和天竺地产分别持股29.7%和0.3%，法人和董事长为黄晓峰。
宏琨城开幕后的股东阵容很豪华，包括上市公司申万宏源（000166.SZ）、淮安市人民政府和上市公司远东宏信（0336.HK）等。同时，还有崔力、安锐、李承质、王希乐等自然人股东。
二股东顺义新城和三股东天竺地产，背后都是顺义国资委100%持股。
而龙湖宸裕原本也想照葫芦画瓢，将60%股权卖给上市公司大龙地产。只不过后来夭折了，至今仍是纯国资控股。
这两家楼盘的关系，剪不断、理还乱。但有一点很明确：背后都有顺义国资坐镇。
顺义国资或许有意控制了推盘节奏，让龙湖宸翰先跑，给宸裕出货留出一个缓冲期。
03
龙湖宸裕，可谓命途多舛。
去年9月底，大龙地产曾高调官宣，控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺地产60%股权。
城竺地产是顺义东风商场093地块（住宅即宸裕）、086地块（幼儿园）的项目公司，它由顺义新城和天竺地产分别持股99%和1%。
但仅仅不到三个月，这笔交易就被按下了终止键，大龙终止对城竺地产的股权收购。
收购为何告吹？大龙地产给出了两个理由：
其一，双方未能就主要交易条款达成共识；
其二，结合国资部门的反馈意见。尤其是这一句，意味深长。
大龙地产虽然做不成股东，但它却以另一种身份参与宸裕的开发建设——从甲方到乙方。
1月15日，大龙地产控股子公司——北京大龙顺发建筑工程，中标宸裕和托幼用地项目的施工总承包商，合同金额7.63亿元。
这意味着，宸裕的房子，是由大龙方来造。
而隔壁，龙湖宸翰的总承包商则是北京建工集团。
众所周知，选房子首先是看建筑商的水平，其次是看开发商。
承包商这一差异，是否会加剧购房者对宸裕的犹豫？
另外，从建筑设计单位上，龙湖宸翰为汇张思，宸裕为北京建筑设计研究院。
但上面这些铺垫都只是次要因素，真正左右买房人下手与否的核心关键点，还是这次上调的定价。
至于市场买不买账，开盘见分晓。
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