7月13日，国务院印发的扩大消费十五五规划，把住房消费纳入大宗耐用商品消费，还放在了首位。
这个调整，是在为连续暴跌的卖地收入定调。
过去的房地产，房企盖楼、卖房，赚的是一次性的建设和销售差价。
房子交付、业主入住，这笔生意就算了结，房企转头奔赴下一个地块赚新钱，但现在，这套赚钱方法行不通了。
新规之下，行业核心是做存量，房子只是服务的开始，小区的长期管理、运维升级、配套完善，都成了房企的核心功课。
房企还需转向售卖居住品质、生活配套、社区服务。
物业运维，养老托育，这些服务未来会成为房企的核心盈利点。
那些只会高周转盖楼卖房、没有存量资产和运营能力的房企，迟早会被市场淘汰。
行业红利，正在向手握大量存量社区、擅长长期运营的企业集中。
和商业模式同步转变的，还有楼市的调控目标。
以前楼市政策，紧紧绑定经济增长、城市投资数据，是靠房地产拉动GDP、撑起地方财政。
现在的调控核心是，稳预期、稳资产。
对绝大多数普通家庭来说，房价稳定，家庭的账面财富就不会大幅缩水，资产负债表不会崩盘，大家才敢放心消费、正常生活。
第一是一般公共预算，靠税收支撑，公职人员工资、民生保障、城市日常运转，全靠这笔钱。
第二是政府性基金预算，九成以上收入来自卖地，修路、建地铁、拆迁还债、城市基建，全都靠它兜底。
剩下分别是国有资本经营预算和社保基金预算。
前者体量小，是地方转型的新方向；后者专款专用，只用于养老、医疗等民生保障，不能随意挪用。
这四本账是互通流转的，往年卖地收入充足时，政府性基金预算的盈余，可以补贴一般公共预算，支撑城市运转和民生开支。
现在卖地收入锐减，能补贴主力账本的盈余大幅缩水。
比财政收紧更严重的，是暴露的地方债隐患。
过去二十年，地方尚地价上涨、卖地增收，城投公司拿土地抵押融资，资金投入基建，基建完善又推高地价，持续还债。
如今土地市场遇冷，城投手里的土地存货大幅贬值，抵押资产缩水，银行放贷愈发谨慎，城投融资难度、偿债压力双双飙升。
全国部分地区已经陷入借钱度日、以债养债的问题。
房价下跌带动地价下滑，地方偿债能力随之弱化，而地方财力不足，又导致保交楼、房源收储等稳楼市政策落地乏力，进一步拖累市场。
江苏、浙江、山东、四川这些经济大省，卖地收入虽然有所下滑，但降幅持续收窄，但回旋空间充足。
反观中部省份，湖南、安徽、河南等地商品房销售大幅萎缩，卖地收入已经跌出全国前十。
为了填补土地财政窟窿，过去地方税收高度依赖契税，土地增值税，都是房产交易环节的税种。
楼市降温后，这两项税收大幅缩水，地增值税同样暴跌，取而代之的是房产税、城镇土地使用税等持有环节税种。
虽然目前体量太小，无法快速填补万亿级的财政缺口，但转型方向从重交易，转向重持有。
同时，地方也在尝试转型，从卖地换钱，转向持有国有资产、靠长期经营获利。
这次楼市的重大定调，是行业和财政模式的共同影响的结果，二十年大拆大建、靠土地扩张拉动城市发展的模式，已经走到尽头。
地方政府从城市开发者，转型为城市服务者；房企从开发商，转型为生活服务商，都是未来趋势。
近年来，各地持续优化调整房地产政策，有序放宽购房限制。
2026年3月份以来，一线城市新建商品住宅，二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。
我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代，北京、上海、江苏、广东等地区二手住宅交易面积超过新建商品住宅。
我国传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。
存量时代，二手房交易规模上升，新房交易规模下降是常态。
房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新，房企将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。
参考资料：
1.北京日报客户端2026-07-22 11:51：一线城市商品房价格连涨、二手房交易活跃，房地产市场出现积极变化
2.华夏时报2026-07-14 16:30：新提法！住房定位“大宗耐用商品”，扩大消费“十五五”规划再提住房公积金改革
热门跟贴