文=城记智库CICI
在消费市场领域这一块，商业的相对匮乏一直是高新区的现状。
以“中国十大软件园区”之一的丝路软件城为例，这里未来剑指“50万程序员”，聚集了大量的现代产业园区和改善居住人群。但是，“产业强、商业弱”的矛盾凸显，导致区域需求和供给存在严重矛盾。
如今，在“西安新商轴”的高新区科技路沿线，新商业体即将面世。
升级：全新现代产城之路
作为“经济发动机”，高新区GDP占全西安约25%，通过发达的现代产业推动多个现代产城成型。
作为中国西部软件和信息技术服务产业的重要承载地，2021年升级成为丝路软件城，以“人境城产”四位一体为发展目标。至此，“东西两区”格局至此成型：东部主要为人居聚集区，西部主要是现代产城区。
经过多年高速的发展，产业驱动下的“软西”片区已进入成熟期，并形成“产业+教育+常住”三大人群聚合：
软件新城相关实景图◎来源/西安软件园
一是发达产业的驱动力：现代产城的核心，来自产业矩阵为驱动的复合效应。在“软西”，云集了包括中软、环普、海康威视和大华等园区，拥有华为、三星和阿里巴巴等众多知名企业。
二是教育层面的聚集力：教育，是高新“王牌”之一。软西片区形成“南业北住”版图，聚集了包括高新十九小、第四初中和第十八小等在内的教育资源；
三是现代都市的消费力：经过多年高速发展，片区已聚集了20多个以高端改善为主的社区。有数据显示：片区常住已有约10万户高净值收入家庭，入住率不断得到提高，对商业“强需求”。
丝路软件城的环普产业园区◎来源/环普园区
商业建设和投用，往往与区域成熟密切相关：尤其在开发节奏往往处于末端，因此“需求-供给”失衡本就是一种规律。
“人随产业走”，发达的现代产业推动大量高质人口聚集；“商随人聚”，这也构建出区域强达的消费基底。因为各种因素影响，导致丝路软件城原计划的大型商业“折戟沉沙”，成为区域发展的“痛点”。
在这种情况下，人们对商业的呼声越来越高。随着发展的不断演进，片区的商业格局和供给也开始发生新的变化。
片区：未来新商业聚集区
从目前来看，科技路沿线成为丝路软件城诞生商业的最佳土壤。而作为横贯西安主城的“大动脉”，科技路沿线一直都是商业重地。
从大雁塔的文商中心到小寨的商业中心，从高新核心区的商圈以及丈八路的生活聚集中心……科技路，由西向东聚集了包括量子晨、大唐不夜城、赛格、MOMO PARK、世纪金花和大茂城等众多商业体。
繁华的商业背后，本质上与“人”的活力有关，而它背后则站着现代城市产业和人口聚集度。
高新丝路软件城商业是“空白区”◎制图/城记智库
从地理位置、土地性质和开发阶段等多维角度来看，科技路西段联动“丝路软件城+未来产业城”两个发展区。
丝路软件城对面的未来产业城，已被列为“古都核心区”重要开发单元，将打造现代信息、科研和数字高地。“商轴+产城”双重驱动因素，将推动这里将成为一个全新的商业聚集点。
当西安进入地铁时代，TOD规划已成为趋势：围绕站点构建集居住、商业和办公等功能于一体的混合功能区，成为现代都市的枢纽所在。
山海境超长的城市界面◎NEWS
科技西路和云水四路的十字，这里也是地铁网络规划“西晁”，也展现出其新商圈的雏形。
作为丝路软件城和未来产业城最为重要的“黄金十字”，科技路以北区域定位为城市级商业地块和高端人居，已落定大型商业综合体，形成总部经济、高品质酒店、高端公寓和综合商业为一体的综合业态。
可以看到，未来以地铁“西晁站”为圆心将形成一个新商圈片区。目前，片区规模最大的主题商业街区即将面世。
面世：高新大型主题商业
山海境商业街区，是目前丝路软件城目前规模体量最大的商业体，总体量达4.4万平米。
作为央企中建和西安轨交集团联袂打造的TOD综合物业，山海境通过“地铁+社区+商业”模式，将住宅、商业、办公与轨道交通功能融为一体。约180亩的空中花园，更成为西安唯一。
立足于“站城一体”的开发模式，未来这里“轨道交通+主干路网+公交微循环”的立体交通体系，将构筑出片区的生活中心区。
山海境商业体效果图◎NEWS
尤为稀缺的是，山海境商业街区拥有“三面临路”的绝佳地理优势，并形成超宽辐射面和举步可达的“U型”商业街区。
通过全面剖析片区未来的消费需求和生活痛点，确定多元化的业态定位：
根据三大街区的研判，确定“一级城市，二级城市和邻里型生活”三大商业界面，打造城市封面，潮流街区和生活街区的不同主题，规划轻奢品牌，时尚主力店，品牌餐饮，创意咖啡等、大型品牌餐饮和便利店。
山海境三大商业街区规划示意图◎NEWS
通过“品牌主力店+品牌旗舰店+餐饮+休闲娱乐”等组合，山海境商业街区构建一座“全龄段，全场景，沉浸式”的一站式消费体验中心。
可以说，山海境商业街区在“产城融合”理念下，成为深度融入丝路软件城产业战略的综合生活融合体。通过多个新区的发展可以预判，山海境商业街未来不仅将成为区域消费目的地，也将成为城市的生活中心。
凭借十字交通、重点板块和央企运营等基底，山海境商业街填补丝路软件城“商业空白”，完成这座现代产城的关键“拼图”。
文=城记智库CICI
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