7月16日滨江新盘望天际首开，66套房源3小时清盘，销售额33.6亿，最贵一套单价24.39万/平，总价1.52亿。 很多人看到新闻第一反应是楼市要普涨，其实这事和绝大多数购房者没关系，甚至和杭州大部分板块都没关系。
这块地是2025年3月滨江拿下的水电新村地块，当时楼面价77409元/平，溢价率接近70%。 拍地的时候业内还在讨论这个价是不是太高，毕竟当时滨江核心区的次新二手挂牌也就7-8万/平。
开盘均价14.23万/平，刚好是楼面价的两倍。 这是地产行业常用的定价参考线，拿地的时候开发商基本就已经按这个逻辑倒推过了，不是临时定的价。
现场来的客户里，高净值人群、企业家、外地打飞的来的人均能看到，但红星新闻报道里提了一句，这次的主力买家平均39岁，大多是滨江本地的科创新贵，阿里、网易、海康还有周边芯片AI公司的人占了不小比例。
对他们来说这套房子首先是核心资产，其次离产业圈近、通勤方便，顶跃的江景和圈层是附加项，不是主要买单理由。
同类的场景最近在其他一线城市也在上演。
深圳今年上半年5000万以上的顶豪成交大概220套，总规模过百亿，中信信悦湾的顶复备案价到了39.86万/平，是目前全国商品房备案价的天花板。
上海内环的新房均价去年还在12万/平以下，现在已经跳到16.2万/平，广州临江的豪宅盘均价也冲到了16万/平，去化速度都不慢。
但这些热度和普通住宅市场是断开的。
中指院之前有过判断，现在的市场是K型分化，资金往核心区优质资产集中，同一个城市里，非核心板块的项目去化压力还是很大。
杭州除了望天际这类顶豪，8区300平以上的大户型整体去化周期还在14个月以上，下半年滨江还有好几个10万+的新盘要开，客群总量就那么多，分流是肯定的。
高盛之前出过的报告里提过，就算后续核心城市楼市企稳，也是核心区的优质资产先动，边缘板块能稳住价格就不错，谈不上普涨。
这轮的顶豪买家和几年前也不一样。
早几年顶豪的主力是传统行业老板、明星艺人，这轮不管是杭州的望天际还是深圳的顶豪盘，七成左右的买家是35-45岁的科创从业者，还有不少90后创一代，行业集中在芯片、AI、互联网。
他们选房子不会为欧式装修、网红会所买单，看重的是产业圈距离、核心资源的不可复制性，还有邻居的圈层匹配度。
开发商也卷得很，滨江之前为了这个新盘还搞过10万块悬赏征案名，产品力、后期的圈层运营都比前几年的顶豪项目下本。
现在顶豪的二手承接其实还有压力，杭州不少前两年的老牌豪宅要出手，得靠这轮新盘热销带来的客户腾挪才能动得了，要是新盘买入之后二手流动性跟不上，解套周期会比前几年长不少。
普通购房者不用因为这一个盘的火，就去联想自己手里的刚需、改善盘会不会跟着涨，两边驱动逻辑差得比较多。
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