一张图纸难寻百万元置业投资遇困局|住建局|出租|商铺|房开|收房|物业|置业|高层住宅

来源：滚动播报

（来源：百姓关注）

2015年时，贵阳的高女士花500万，买下了观山湖区大唐·东原财富广场的两间商铺，本想坐享收益，可近年来，业主高女士却一直难以正常使用商铺。店内烟道持续反烟、设备噪音扰民，商铺长期空置无法出租。这场持续多年的商铺纠纷，背后权责究竟该如何划分？

高女士说，2015年她和丈夫在观山湖区大唐·东原财富广场购置两间商铺，2017年正式从房开手中收房，当初正是看好片区商业潜力才出资500万入手。收房后两间商铺分别出租给超市、餐饮商户，几年后两家商户先后退租。此前的餐饮商家搬迁至邻近铺面经营，仍沿用铺设在高女士商铺内部的油烟管道，这也成为矛盾的开端。

高女士回忆，当年收房由丈夫经手，没有留意商铺内部铺设的大型油烟管道，埋下纠纷隐患。刺鼻的油烟和噪音让商铺失去出租价值，连续三年空置。她多次对接房开、物业，要求核实烟道归属并处理反烟问题，多方沟通始终没有实质性解决方案。

高女士自行拆除商铺内油烟管道的举动，遭到物业强硬干预。物业声称烟道是“公共设施”并进场施工，而高女士商铺内的油烟管道也在这个过程中出了问题，这才导致现在油烟“溢”了出来。双方矛盾进一步激化，高女士曾报警、找相关部门协调，始终没有达成满意处理方案。

高女士说，多年来，她持续和房开、物业就烟道权属争执，对方始终无法给出合理解释。高女士提出，想要厘清双方责任，物业、房开必须出具带有正规公章的工程竣工验收图纸。为核实双方说法，记者陪同高女士来到了物业办公室。

物业负责人张赛：高姐这边认为这个烟管是属于她，作为业主这边完全独有的，但是我们的观点就是那个是一个公共通道。我们认为如果这个烟管持续被封堵的这样一个情况下来讲，如果不能够采取紧急的一个避险的措施，那我们的业户影响会更大。所以当时我们根据前期的物业管理条例的十二条规定，我们在紧急情况就可以进门。

高女士：设计图你随便画一个，这个东西我们。都做工程的，这个东西谁不了解？是不是？

物业负责人张赛：那肯定不是随便画的，对呀，那不是我们随便画的。

高女士：再说了，你三年，张总，三年，我这里找个图纸有这么难吗？

物业负责人张赛：确实现在公司内部是找。

高女士：我觉得你们到底是怎么回事呢？还有，你们把那个通道，不能这么干吧？还有撬锁，你这什么性质？黑社会性质吗？我一直在沟通这个事情，想玩死我们是不是？我几百万的仓库放在这里/结果烟，烟道走我家里来了。我就问你，张总，是你，你愿意吗？

双方争执核心集中在烟道属性，物业坚称烟道属于公共设施，却无法提供加盖公章的竣工验收图纸佐证。张赛解释，自己2020年才入职，多年前的工程资料房开并未移交物业，资料室多方查找均无相关存档。同时他表示，若烟道确实影响高女士商铺出租，物业愿意配合开展整改。

记者随后将情况反馈至观山湖区住建局，工作人员告知该项目由贵阳市住建局完成整体验收，区级部门无备案存档。住建局随即联系房开负责人，要求对方调取留存图纸核对。物业负责人现场表态，后续会联合房开工作人员共同查找正规图纸，第一时间向高女士反馈结果，高女士表示愿意等待图纸核查结果，再协商后续处置。

次日物业反馈，依旧未能找到相关竣工图纸，这一结果让高女士难以理解。记者陪同高女士前往贵阳市住建局，住建部门再次责令房开商限期调取原始图纸，并表示图纸一旦查实，烟道权属、各方责任便能清晰界定。为厘清法律边界，记者咨询了贵州云初律师事务所律师沈琦琪。

贵州云初律师事务所律师沈琦琪：首先，高女士通过购买已取得该商铺的所有权，烟道若位于商铺专有部分范围内，她对商铺及内部设施享有排他性的占有、使用、处分权。在确认该烟道对其商铺正常使用造成妨碍，且拆除不会对相邻商户正常使用造成影响的前提下，高女士有权采取排除妨碍的措施，如封堵或拆除——但要注意保留证据，不能采取过激手段。当然，这种权利是有边界的。如果拆除或封堵该烟道会导致两旁餐饮商户无法正常排烟、影响其合法经营，那高女士的拆除行为就可能构成相邻侵权，此时她无权单方决定拆除。

律师同时指出，关于物业的相关处置行为存在明显法律瑕疵。

贵州云初律师事务所律师沈琦琪：物业和房开在未与高女士协商一致、也未取得她明示同意的情况下，不得擅自采取撬锁、换锁等过激手段限制业主进入自有商铺。这种行为妨碍了所有权人正常使用及对外出租，若造成空置损失，物业和房开可能面临相应的赔偿责任最关键的证据在于图纸。房开作为交付主体和建设主体，如无法提供竣工验收图纸或施工图来证明烟道产生的时间先后及公用属性，应承担举证不能的不利后果。不能仅凭主观推定或强制行为认定烟道为公用。若房开持有图纸却拒不提供，并以此强行对商铺上锁施工，则涉嫌侵犯高女士的所有权。