来源：市场资讯
（来源：瞰华东 瞰华东）
苗野丨发自北京
7月23日，上海衡复风貌区核心地带，一桩约2亿元的资产交易完成交割。
买方是陈天桥旗下的盛大集团，卖方是全球物流基础设施巨头普洛斯，标的物是位于上海陕西南路233号的宓亚酒店。
这已是普洛斯今年完成的第二笔标志性资产出售。三个多月前，普洛斯中国子公司以4.27亿元的底价挂牌转让青岛黄岛物流园项目公司全部股权，且仅限国有全资或控股企业接手。
另有市场消息称，普洛斯持有的上海宓亚酒店徐家汇交大店目前整栋在售，建筑面积约4177平方米，运营方为舫酷（上海）置业经营管理有限公司。
在更宏大的时间表上，普洛斯计划2026年全年出售约20亿美元资产。这一系列动作被视为普洛斯为即将到来的香港IPO铺路。
针对本次出售，普洛斯方面未公开置评。
更值得关注的是交易的价格信号。据市场消息，该标的物业此前报价达3.12亿元，按此次约2亿元成交价计算，折价幅度约30%。在市场低谷期以“打折价”入手核心资产，陈天桥的“捡漏”意图不言自明，也被市场看成是一次“不太注重短期收益”的长线押注。
但收购光环之下，盛大集团同样面临上海衡复风貌区严格的改造限制、跨行业整合与品牌重塑等现实挑战。如何将这幅“好牌”打好，考验着盛大集团的战略定力与执行智慧。
普洛斯为何要卖？
在普洛斯紧锣密鼓筹备香港IPO的当下，这笔交易被视为其系统性资产“瘦身”的又一落子。
标的物业位于上海市黄浦区陕西南路233号，总建筑面积约3901平方米，地上11层，其中1至3层为商业，约977平方米；4至11层为办公，约2924平方米。项目由原“高姿大厦”改造而成，原建筑形状酷似武康大楼，整体呈熨斗形，素有“小武康”之称。
本次交易采用项目公司股权收购模式，项目持有主体为上海通疆企业管理有限公司，成立于2018年9月14日。股权变更后，该公司由Shanda Group Limited（盛大集团）100%持股，法定代表人已变更为王飞浪，注册资本从交割前的2.2亿元增至2.7亿元。
这笔交易折射出当前上海核心区存量物业的价值重估逻辑。按建筑面积折算，该物业单价约5.2万元/平方米，在上海衡复风貌区的核心地段，这一定价颇具性价比。
高力国际华东区资本市场及投资服务部董事曲瑶认为，宓亚酒店（陕西南路）顺利成交，是市场对核心地段高品质资产价值的一次有力确认，也再度印证2026年上海酒店投资市场热度高涨。伴随商务出行与入境客流持续回升，酒店资产现金流稳健向好、抗周期优势显著，已然成为高净值人士及家族财富传承的核心优选配置。
普洛斯为何要卖？更深层的原因或来自财务压力。
财报数据显示，截至2025年6月30日，普洛斯中国总资产2119.55亿元，较2024年末有所减少；负债合计850.04亿元。2025年上半年，普洛斯中国营业总收入44.75亿元，净利润为-9.77亿元。
更令市场担忧的是债务端。2026年3月，普洛斯2028年到期的10亿美元债券价格单周下跌约20美分，跌至面值的75%左右，进入所谓的“困境”区间。这直接反映了市场对其偿债能力的担忧。
普洛斯此前在投资者电话会议中明确表示，计划将出售资产的款项用于降低杠杆率及回购债务。
2025年初，普洛斯将旗下普洛斯资本GCP国际业务（除大中华区外）以52亿美元出售给Ares Management。2026年4月，普洛斯中国子公司以底价约4.27亿元挂牌转让青岛普洛斯黄岛物流园全部股权；6月，市场传出普洛斯计划2026年出售约20亿美元资产的消息，宓亚酒店的出售，正是这轮资产剥离大潮中的一环。
惠誉曾提出，持续的资产处置将支持普洛斯的流动性缓冲，并足以应对未来12～18个月内的债务到期，包括2026年到期的约11亿美元债券。
市场人士认为，宓亚酒店的交易只是普洛斯资产重组大戏中的一个小章节，2亿元的交易额在其千亿资产版图中微不足道，但折射出的是去杠杆决心。在IPO前夕优化资产结构、降低负债率，亦是题中应有之义。普洛斯“瘦身”聚焦新基建，盛大“抄底”押注稀缺地段，双方各取所需。
盛大为何要买？
接盘方盛大集团，在公众印象中仍是一家互联网公司。毕竟陈天桥31岁时便凭借《传奇》成为中国首富，盛大网络也曾是纳斯达克上市公司。但如今盛大集团已成为一家全球性投资控股集团，拥有四大核心投资板块：公共市场投资、风险投资、房地产以及自然资源。
在上海的商业地产领域，盛大集团也不是“新手”。其旗下的盛大天地是扎根张江科学城核心区的科创园区运营平台，自2006年业务启动以来，空间载体从最初的两万平方米发展为总体量近百万平方米的创新创业生态系统。盛大天地旗下运营多个科创园区，包括总体量70万平方米的“盛大天地”文化创意产业园区，还布局了盛大天地·源创谷（约16万平方米）和盛大天地·盛研中心（约5万平方米）等多个科创园区项目。
公开信息显示，盛大天地专注于国内外科创类园区及商务办公楼资产投资与运营管理，资产估值近百亿元。
此次收购宓亚酒店，是盛大不动产投资版图在上海市中心核心地段的一次重要落子。衡复风貌区是上海最具历史底蕴与商业价值的区域之一，稀缺性不言而喻。这栋3901平方米的独栋物业，无论作为办公空间、商业配套还是持有型资产，都具有战略价值。
但接盘容易，盘活不易。盛大接手宓亚酒店后，面临的挑战同样不容小觑。
“首先是物业定位的重新抉择。宓亚酒店目前属于‘酒店+办公+商业’的混合业态，对运营能力提出了较高要求。”一位不愿具名的商业地产分析师表示，盛大在张江擅长的是科创园区的大体量办公与产业生态运营，在衡复风貌区的独栋物业精细化运营方面，尚无太多可复制的经验。若盛大有意调整业态定位，势必涉及新的改造投入。在当前商业地产回报率整体承压的环境下，如何平衡投入与产出，是对盛大投资眼光的考验。
另外是品牌协同的挑战。盛大在张江的“盛大天地”品牌已形成一定的科创园区影响力，但宓亚酒店项目位于衡复风貌区，目标客群与运营逻辑与张江科创园区差异显著。如何在新项目中建立品牌认知，并非易事。酒店业“存量肉搏”已成常态，盛大这笔2亿元投资同样面临回报兑现压力。
对盛大集团而言，2亿元买下的不只是一栋11层酒店，更是一道关于资产运营能力和耐心资本的综合考题。在行业竞争白热化的背景下，能否将这宗折扣资产真正盘活，尚需时间检验。
值班编委：苏志勇
责任编辑：禾苗
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