高盛给中国楼市报过的底，前前后后有五个年份，最远的写到2035年，最新的落在2027年，这中间还加了300。同一家机构，同一个市场，五个答案。如果把16家机构的最新研判摆在同一张桌子上——高盛、大摩、瑞银、野村、花旗、汇丰，加上中金、中信这些境内的头部，还有几位眼熟的经济学家——你摆出来一看，分裂得出奇地整齐。
境内的基本都落在2026年筑底企稳，外资的主力齐刷刷指向2027年中以后。高盛预计再跌个一成到一成半，触底时间推到2027年年终；大摩说今年还得跌个8%，明年接着跌6%；瑞银给的是张条件单，租金如果企稳了，2026年下半年见底，租金如果不稳，2027年见底。
你品一品。要是各家各跑各的模型，结论应该是东一个西一个才对。现在是境内齐刷刷是2026年，外资齐刷刷是2027年，分歧不按照数据走，按阵营走。预测里要是只装着数据，答案应该是散的；答案按照阵营站队，就说明里面装的是立场。
楼市连着地方财政，连着银行报表，连着几亿个家庭的资产负债表，“止跌回稳”是写进政策文件的方向。你坐到券商地产首席那把椅子上你就懂了，还说“还得跌个两年”，客户是房企，读者是业主，头顶还有监管，这一嗓子的职业成本是实打实的。
再拆外资，你也别急着信他们。高盛这个2027是怎么算出来的？拿美国比的。美国上一轮楼市跌了24个季度，中国2021年三季度见顶，往后数24个季度，落点正好在2027年三季度。听着挺科学，本质是拿别人的病例给你开药方。
关键是外资的改口是零成本，他错了就换个年份重新发报告，没人找他退钱。前年底政策组合拳一出，高盛说2025年年底就能稳了；去年10月市场冒点热气，他又改口说2026年底触底，还顺手给上海、深圳挂了句“2008年能涨到15%”；今年行情一转，预测又落在2027年年中。他跑在市场后面，每一次改口都改在行情变化之后。一个永远在事后追认的东西，你管它叫预测吗？
一边是看空代价太贵，一边是改口成本太便宜。一边的时间表往政策里靠，一边的时间表随着行情飘。你把这两家报价单当日历用，你就成了那个报价单的一部分了。
那现实到底走到哪了？7月15号统计局刚发的6月份数据，比任何研报都有意思。70个城市里面新房环比在涨的有20个，一年多来最多；上海二手房一个月环比涨0.7%，全国第一；北京二手房单月网签16000多套，连续三个月超过近五年同期。听着像要反弹了。但在同一张表里，一线二手房同比还跌了接近5个点，三线城市环比还在往下走。
同一个月，同一个国家，有的城市量价启动，有的城市继续阴跌。“中国房价”这四个字本身已经不成立了。不是中国没有房价了，是中国不可能存在一个全国统一的底了。你等着16家机构报一个统一的年份，报出来的又能有多少可信度？
对我们有用的是一条老规矩：量在价先，价格永远最后动，成交量先动。刚才那个北京就是活例子，量已经起来了，价格同比还趴在地上。底部长什么样？先是量起来，挂着的房子开始被消化，成交周期变短，买家砍价的底气变小，最后价格才慢慢站住。
所以别问哪年触底了，盯你所在城市每个月的二手成交量，盯你小区挂牌那几套是越挂越多了还是开始有人接了，楼下中介橱窗里那几张单子换得快不快，比16份研报摞在一块儿都诚实。
当然，也许这回外资真的说对了，2027年就是那一年。真到那天了，他们会说“你看我们早说过”，只是没人会去翻旧账——他们前前后后已经说对过五个年份了。你要觉得我这是不专业，机构改口那叫尊重数据，那你把高盛这几次改口的时间点全部拉出来，对着行情看一眼，哪一次他是改在了行情变化之前？
所以这道题最后还是会落回到你的手上。境内说是2026，外资说是2027，你天天路过的那个小区，你心里觉得到底到了没有？上了车的，还有还在等的，评论区可以碰一碰，我看看哪边的人多。这本账我每年7月都会拉出来重对一遍，旧时间表和新时间表摆在一起，谁再挪、挪了几格，一眼就看穿了。
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