作者：周军律师.
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很多人存在司法误区：夫妻离婚协议中约定的房产归属，只要未办理过户登记，就仅为内部约定、不能对抗外部债权人，法院可正常强制执行登记在被执行人名下的房产。
最高院入库案例《郑某诉宜宾某银行股份有限公司及第三人李某良案外人执行异议之诉案》中明确：
对于夫妻离婚时约定共有房屋归一方所有，但是因房屋设有按揭贷款抵押等权利负担，无法及时办理产权过户登记，导致登记权利人与实际权利人不相符，从而引发执行异议之诉的情形，如果婚姻关系解除时点早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。
本案的争议焦点为：郑某享有的民事权益能否排除宜宾某银行的强制执行申请。
对于因执行标的的名义权利人与实际权利人不相符而引发的执行异议之诉，在认定实际权利人的权利能否排除申请执行人基于其对名义权利人享有的普通债权而申请的强制执行时，不宜简单地依据权利外观而采取一刀切式的认定标准，而是应当考虑申请执行人的权利性质及形成时间、案外人未办理产权过户原因、财产分割协议是否系为恶意逃债而签订等因素综合判断。
本案中，根据《离婚协议》约定，案涉房屋已分割给郑某与其女儿同住，但因案涉房屋系夫妻二人通过公积金按揭贷款购买，离婚时尚有按揭贷款未全部偿还致使未能解除抵押，故而难以申请办理不动产权属变更登记，非因郑某自身原因而导致房产权属的名实不符。
李某良与宜宾某银行的债权债务关系，晚于郑某与李某良协议离婚及对案涉房屋约定分割近两年，该笔债务显然属于李某良个人债务。宜宾某银行在向李某良提供信用贷款时未就案涉房屋进行权属调查，也未设立抵押，就案涉房屋不存在特定信赖利益，也没有优先受偿权。
诉讼中，宜宾某银行未能举证证明，郑某与李某良有通过离婚时财产分割恶意逃避债务的行为。综上，根据《办理执行异议和复议规定》第二十四条之规定，应当认定郑某享有足以排除强制执行的合法权益。
【裁判观点简析】
结合本案裁判要旨，离婚协议房产归属约定能够排除后续执行，必须同时满足三项核心条件，缺一不可。
第一，离婚财产分割事实早于涉案债权形成时间，不存在事后分割财产逃避债务的嫌疑。
第二，房产未过户系抵押、查封等客观原因导致，案外人对权属未变更无任何主观过错。
第三，夫妻双方无恶意串通、虚假离婚、转移财产逃避债务的行为，财产分割真实合理。
周军律师提醒，离婚协议已合法分割房产、未过户系按揭抵押等客观原因导致，且离婚事实早于涉案债务形成、无恶意逃债行为的，实际权利人可依据离婚房产约定，合法排除后续强制执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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