政策“强托底”下的“缩量筑底”与“结构分化”

2026年7月23日

2026年上半年的随州楼市，在政策端与市场端之间走出了一条极具张力的路径——政策火力全开、土地供应有序放量、新房价格低位横盘、二手房持续探底、区域冰火两重天。

用一句话概括当前随州楼市的真实状态：“政策在强力托底，市场在艰难筑底，区域在剧烈分化”——由政策驱动、核心区支撑的结构性修复正在进行，但全面回暖仍需时日。

本文基于随州市住建局、随州市自然资源局、随州市住房公积金中心等机构最新数据，从政策、土地、新房、二手房、区域格局五个维度，呈现一份数据翔实、逻辑清晰的随州楼市全景图。

一、政策篇：7条措施+公积金新政+大学生住房储备金，政策“组合拳”全面发力

2026年，随州政策端的密度和力度均为历史之最，形成了以“精准补贴、降低成本、人才安居”为核心的组合拳。

最重磅的是2025年12月31日出台、2026年1月1日起施行的《关于持续提升随州城区综合性民生服务保障水平的若干措施》。购房激励覆盖七类群体：二孩家庭、人才、新市民、城镇征收拆迁户、城镇D级危房户、水库移民、地质灾害避险移民，每类群体给予15平方米购房激励，三孩及以上家庭再给予15平方米。家庭成员最多可叠加三种类型激励凭证，最高60平方米。激励凭证可直接抵扣等价值购房面积，也可折算价值用于支付购房首付款。

公积金新政力度空前。最高贷款额度由55万元提高至65万元；多孩家庭、持“炎帝人才卡”的高层次人才、企业认定的技术骨干、购买高品质住宅和现房销售项目的最高贷款额度提高至80万元。购买首套和二套住房的，公积金贷款额度核定暂不与借款人夫妻双方账户余额挂钩。支持缴存人及其直系亲属提取公积金用于老旧住宅电梯加装、适老化改造等场景。灵活就业人员连续缴存6个月以上即可在城区申请公积金贷款。6月又推出 “商转公”零门槛新政，购房减负再升级。

商业贷款门槛大幅降低。商业性个人住房贷款不区分首套、二套，最低首付比例统一为15%，执行认房不认贷政策。

全国首创“在校大学生住房储备金”制度。6月，随州推出面向全国全日制专科及以上学历在校大学生的住房储备金补贴：专科学历补贴0.5万元、本科学历1万元、硕士研究生1.5万元、博士研究生3万元。毕业五年内在随州就业创业、正常开设公积金账户并连续缴纳6个月社保、在随购置住房的，即可申领。

人才购房补贴叠加享受。博士一次性购房补贴7.5万元、硕士3万元、本科2万元；首次在随购房的博士或正高级职称5万元、硕士或副高级职称3万元、本科或中级职称2万元。随县还对工作满5年的博士、硕士分别一次性补贴10万元、5万元，工作满10年再分别补贴15万元。

二、土地篇：核心地块溢价成交，住宅用地有序放量

2026年上半年随州土地市场的核心特征是 “核心地块溢价成交、住宅用地有序放量、国企主导” 。

最值得关注的是7月17日成交的G（2026）06号地块。位于烈山大道与青年路交叉口西南角，出让面积3.383公顷，容积率仅≤1.5——这是近年来随州核心区罕见的低容积率地块。由随州市新创科技有限公司以30260万元竞得。该地块位于随州老城核心区，低容积率意味着未来将开发低密改善型产品，这是随州“好房子”建设的重要信号。

6月，曾都区成交一宗住宅用地。位于季梁大道与悦智路交叉口东南角，面积14679.84㎡，由随州市坤泰房地产开发有限责任公司竞得。

土地市场整体有序。2026年随州市本级集体建设用地、农用地基准地价更新成果已获省自然资源厅批复并公布实施。土地供应正在从“大水漫灌”转向“精准供地”，核心区低密地块的推出，标志着随州楼市供给侧正在发生深刻变化。

三、新房篇：价格低位横盘，楼盘分化剧烈

新房市场是2026年上半年随州楼市最能反映“政策托底”效果的板块——价格低位企稳，但楼盘分化剧烈。

价格方面，整体低位横盘。2026年1-5月，随州新房均价基本稳定在4841元/㎡左右。月度数据：1月5124元/㎡→2月5100元/㎡→3月5078元/㎡→4月5105元/㎡→5月5111元/㎡——在5000-5125元/㎡区间窄幅波动。

但具体楼盘价格分化极大：

· 高价盘：星云湾5月6600元/㎡、碧桂园半山悦5700元/㎡、随州碧桂园·紫宸5200元/㎡

· 中价位盘：交投金科府4848元/㎡、锦山花园4600元/㎡、随州碧桂园4350元/㎡

· 低门槛盘：凯旋中央3500元/㎡、南苑新村2500元/㎡、汇龙湾5月3019元/㎡

最高价与最低价之间相差超过2.5倍。这种极端分化反映出：有品牌、有品质、有区位的楼盘仍能维持一定价格水平，而缺乏竞争力的楼盘只能靠降价走量。

随县市场呈现多元价格体系：基础型住宅集中在2900-3300元/㎡区间，改良型项目均价3600-3700元/㎡。

四、二手房篇：量增价跌，“以价换量”仍是主旋律

二手房市场是2026年上半年随州楼市最能反映真实供需关系的板块——挂牌量持续增加、价格持续下跌。

挂牌价持续探底。2026年1月挂牌均价5097元/㎡，随后逐月下行：2月5057元/㎡→3月5061元/㎡→4月4970元/㎡→5月4900元/㎡。7月进一步降至4919-4921元/㎡。从年初至今累计跌幅约3.5%。

同比跌幅扩大。2025年挂牌均价5262元/㎡，2026年6月随州房价在湖北城市中排名第9，均价4745元/㎡，同比下跌2.2%。存量住房非理性预期指数显示1个月预期为-2.21%，属于轻度悲观。

具体小区“冰火两重天”：

· 逆势上涨：欧亚达空中院子7月6198元/㎡，同比上涨9.45%；东方豪庭4020元/㎡，同比上涨6.57%；金都华府5820元/㎡，同比上涨9.44%

· 大幅下跌：红星天玺7月4861元/㎡，同比暴跌17.97%；随州印象7月4459元/㎡，同比下跌9.79%；随州碧桂园5770元/㎡，同比下跌7.52%

· 碧桂园别墅：3月均价9598元/㎡，6月升至10785元/㎡

“有品质的楼盘价格坚挺甚至逆势上涨，缺乏竞争力的楼盘价格持续下跌”——二手房市场的分化比新房更为剧烈。

五、区域篇：曾都区领价、随县走量、广水承压——三级分化格局

2026年随州楼市的区域格局呈现出 “曾都领价、随县走量、广水承压” 的鲜明特征。

曾都区——价格与热度双冠。作为随州主城区，新房价格区间2500-6600元/㎡，二手房挂牌均价约4661-4799元/㎡。曾都区是全市土地成交和楼盘最集中的区域，也是政策红利的核心受益区。

随县——价格洼地、走量为主。基础型住宅2900-3300元/㎡，改良型项目3600-3700元/㎡。2月举办“购房嘉年华”，推出购房补贴、税费减免、公积金贷款等多项政策。随县还出台了中心城区综合性民生服务保障若干措施。

广水市——独立市场、价格偏低。风华名邸约4000元/㎡。作为县级市，市场相对独立，价格水平明显低于主城区。

六、趋势展望：政策底已现，市场底尚待确认

综合以上分析，对随州楼市下半年走势可作如下判断：

第一，“政策底”已极为明确且仍在加码。7条措施、公积金65-80万额度、15%首付、“商转公”零门槛、大学生住房储备金——“政策工具箱几乎全部打开，且仍在持续创新”。7月16日，市委书记马泽江主持召开政企双月恳谈会，强调要靶向破解制约房地产业发展的堵点难点。2026年主要预期目标是：房地产开发投资40.8亿元（增长3%），商品房销售112.5万平方米（增长5%）——官方目标明确指向“双回升”。

第二，土地供给侧正在发生深刻变化。核心区低容积率地块（G2026-06号，容积率≤1.5）的成交，标志着随州正式进入 “好房子”时代。未来新房供应将从“量大价低”转向“质优价稳”。

第三，新房价格“低位横盘”短期难破。4841元/㎡的均价已连续多月持平，说明政策补贴在托底，但市场自身上涨动力不足。随州房价在湖北省内排名第9，属于全省价格洼地，下行空间有限但上涨同样乏力。

第四，二手房“以价换量”仍将延续。挂牌均价从年初5097跌至7月4919元/㎡，预期指数轻度悲观——“价格底部尚未完全确认，以价换量仍是主旋律”。

第五，但“全面回暖”为时尚早。当前随州楼市的积极信号是政策驱动型、结构性的、局部的——新房靠政策托底、二手房靠降价换量。房价仍在阴跌、预期仍然悲观，全面复苏尚需时日。但随州也有其独特优势：房价在全省处于低位（湖北第9），政策创新力度全省领先（全国首创大学生住房储备金），城市更新投资持续加码（2026年城建投资74.28亿元）——“政策底”与“价格底”的双重叠加，正在为下一阶段的修复积蓄能量。

对购房者的建议：刚需购房者可重点关注曾都区4000-5000元/㎡价位的新房及二手房捡漏机会——这个价位在湖北已属于较低水平；改善型购房者可关注G（2026）06号地块等低密改善项目的后续入市，容积率≤1.5的核心区低密产品在随州极为稀缺；人才购房者应充分用好购房激励15㎡+人才补贴最高7.5万+住房储备金最高3万的三重叠加政策；投资型需求则需谨慎——在“房住不炒”的大背景下，随州楼市已告别普涨时代，选对板块、选对产品比判断大势更重要。

数据来源：随州市住建局、随州市自然资源局、随州市住房公积金中心、中国房价行情网、58同城等，截至2026年7月23日