文/上海进深 严明会
7月28日，上海六批次土拍将迎来今年最受关注的一场对决。
杨浦滨江八埭头组合地块，这幅挂牌起始总价近119亿元的“百亿地王”，即将迎来最终归属。
这不仅是一场土地竞拍，更是一场头部房企在上海核心区资源争夺中的正面较量。
网传消息，本次竞拍或已锁定四大阵营：保利发展与华润联合体、中海地产、建发与金茂联合体、招商蛇口与越秀联合体。（以土拍现场公示信息为准）
除了中海选择单独入局，其余三方均采取联合方式。
原因不难理解，这是一场资金门槛极高的游戏。
八埭头组合地块起拍总价约118.68亿元，同时还包含商业部分，后续开发投入巨大。
地块挂牌后，保利立即发布多则招标计划，项目整体投资预算达到195亿元。
对于任何一家房企而言，这都不是一个可以轻松下注的项目。也正因为如此，单枪匹马的中海成为最大看点。
四大巨头各有算盘
参拍方最大的看点，是它汇聚了当前上海市场最具代表性的几股力量。
首先是保利与华润的组合，这两家企业近年来在上海几乎没有深度合作。
保利、招商、中海等房企过去都曾布局杨浦滨江，但目前来看，板块仍缺少一个真正定义区域价值的标杆作品。
而华润近年来在上海核心区的产品能力，已经被市场验证。澐启滨江的成功，不仅提升了后滩市场关注度，也证明华润具备打造区域级作品的能力。
此次携手保利，或许正是希望借助八埭头这块内环滨江稀缺资源，打造一个代表杨浦滨江的新封面。
对于保利而言，这也是一次重新定义自己在上海核心区竞争力的机会。今年以来，保利在上海开启抢地模式，不仅瞄准长宁、虹口等市区地块，还在青浦、松江等深耕板块持续加仓。
在所有竞买者中，单枪匹马的中海是最特殊的存在。
今年以来，中海尚未在上海拿地。此前参与过几轮竞拍，但并没有真正出手。不仅上海，在北京、广州、深圳等一线城市，中海同样保持着较为克制的投资节奏，在当下的规模房企中显得有点特立独行。
蛰伏许久，这头手握大量现金的“利润奶牛”是继续走过场，还是真要出手，也将是土拍的一大悬念。
再看建发与金茂。
今年来，建发在上海土地市场表现十分积极。
6月30日上海第五批次土拍中，建发经过168轮竞价，最终以72.89亿元拿下静安大宁地块，溢价率达到29.63%，展现出强烈的核心城市投资意愿。
而金茂近来拿地节奏相对谨慎，在高端产品方面也出过标杆，目前在上海核心区比较缺乏土地储备。今年仅在3月联合象屿底价拿下嘉定新城地块。
招商与越秀同样不可忽视。
双方此前已有多次合作，包括招商苏河湾、招商越秀和樾长宁等项目。对于招商而言，杨浦滨江并不是陌生战场，但八埭头的价值显然更高。
为什么值得争？
在上海核心区越来越稀缺的今天，杨浦滨江八埭头仍然拥有一次重新塑造城市界面的机会。
118.68亿元起始总价，是上海今年公开市场起始总价最高的宅地。
综合起始楼板价约75112元/㎡，剔除商业成本后，住宅部分起始楼板价超过77000元/㎡，刷新杨浦滨江历史公开土地价格纪录。
即便最终零溢价成交，它也将成为继2023年中海240亿元拿下徐汇西岸综合体之后，近三年上海公开出让总价最高的涉宅用地。
项目包含两幅普通商品住宅用地，以及一幅商业、餐饮旅馆用地。
03A1-05地块：用地面积约2.91万㎡，容积率2.39，建筑面积约69549㎡，限高80米。内含1500㎡配套商业及历史建筑。
03A2-02地块：用地面积约3.4万㎡，容积率2.3，建筑面积约78306㎡，限高80米。内含养育托管点及老年活动室。
两幅住宅地块均没有中小套限制，合计住宅体量约14.78万㎡，不仅是今年上海公开市场体量最大的滨江住宅供应，也是近年来少见的大规模核心区土地资源。
从区位来看，地块紧邻4号线杨树浦路站，800米范围内覆盖4号线、12号线大连路站以及18号线平凉路站，三条轨交环绕。
项目距离黄浦江岸线约300至500米。未来高区住宅具备眺望陆家嘴、北外滩城市天际线的可能，南向江景资源无遮挡。
产业配套也在不断兑现。美团、B站、抖音、中节能等数字经济总部正在逐步落地，未来大量高收入产业人口进入，将进一步支撑区域高端住宅需求。
热门跟贴