这两天，一则新闻刷了不少人的屏。
东京23区中古公寓价格，时隔26个月，第一次出现回落。
根据东京KANTEI的数据，6月东京23区70㎡家庭型中古公寓平均挂牌价，环比回落0.8%。
很多人看到这里，第一反应都是：东京是不是开始降温了？ 但继续往下看，会发现这次房价回调，并没有看起来那么简单。
首先，这里的数据统计的是挂牌价（希望售价），不是最终成交价。 其次，这0.8%的回落，也并不是整个东京23区一起下跌。
真正出现调整的，主要还是都心6区——千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷。
事实上，都心6区从5月就已经开始调整，挂牌价环比下降0.4%；到了6月，降幅进一步扩大到1.3%，也成为拉低东京23区整体均价的主要原因。
相比之下，城南、城西6个区在6月份仍上涨1.1%，城北、城东11区也上涨0.5%。 也就是说，这次23区整体回落，主要是都心6区“拉下来的”，东京其他不少区域，价格依然在上涨。
为什么偏偏是都心？
报道提到一个很现实的数据。
目前都心6区平均挂牌价已经达到1.85亿日元，而研究机构认为，大多数东京家庭真正能够承受的购房预算，大约只有1.1亿到1.2亿日元。
卖家的心理价位，和买家的预算，开始出现越来越大的距离。
过去几年，不少业主挂牌时，还会比周边行情再高一点，希望遇到愿意买单的人。日本业内把这种定价方式叫做“Challenge Price（挑战价格）”。
而现在，这种“先挂高一点试试看”的情况，开始少了。
数据显示，最近三个月，都心6区已经有50.9%的挂牌房源下调了价格，在售房源数量也首次突破5000套。
与此同时，日本进入加息周期，融资成本比前几年高了一些，房价上涨速度也没有过去那么快。一部分依靠贷款投资，或期待短期升值的买家，出手自然没有以前积极。一些没有那么稀缺的高价房，逐渐开始了价格调整。
不过，这并不代表东京整体都在降温。
报道最后也提到，城南、城西、城北、城东等区域，6月价格依然保持上涨。相比都心，这些区域本来就更多依靠自住需求支撑，当核心区越来越贵，一部分需求也开始向周边成熟区域转移。
所以，这次更像是一个市场信号。
不是东京突然不涨了，而是过去一路上涨的都心高价房，开始回归更现实的定价。
如果关注都心6区，可以多留意挂牌价变化，未来议价空间或许会比前两年更大；
如果关注其他区域，这次数据也说明，目前走势依然相当坚挺，遇到合适的房源，无需过度观望。
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