碧海玖号花园外立面。黄指南/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道
7月23日，《华夏时报》记者从深圳宝安房产中介渠道获悉，定位别墅级低密改善的宝安碧海玖号花园项目上调渠道佣金比例，最高可达2.5%，相较早期每套8万元的固定佣金，单套佣金增幅超十万元。
作为深圳西部楼市争议与热度并存的高端改善项目，碧海玖号自4月取证入市以来，始终伴随定价偏高、产权折损、交付信任等多重质疑。
从首开约45.6%的去化表现，到入市三个月后整体去化率爬坡至62%左右，攀升的渠道成本与草签备案的数据差，共同折射出这个存在停工重整历史的项目在买方市场中的去化困境，也揭开了西部改善板块楼盘价值博弈的真实一角。
接盘底色
市场对碧海玖号的争议，根源深埋在地块的历史脉络里。
公开信息显示，项目地块于2001年完成土地出让，截至正式入市，住宅土地使用年限已消耗25年，剩余产权仅约45年。这一先天属性，成为所有意向购房者决策时的第一道考量。
在南山科技园任职的意向购房者陶先生曾向记者测算：待项目交楼、办妥不动产权证，再居住十余年进入置换周期，房屋剩余产权年限将仅剩三十年出头。
据其介绍，尽管根据现行法律法规，住宅建设用地使用权到期可自动续期，案场销售也以“每平方米仅需补缴数百元”作为口径解释，但在实际二手交易场景中，产权年限折损对买家接受度、贷款年限的潜在影响，仍是多数改善客群无法忽视的顾虑。
比产权折损更考验市场信心的，是项目的停工历史。家住南山的置换客徐女士看房后坦言，即便当前项目工程推进正常，但与央、国企开发的纯新盘相比，其交付稳定性的预期始终要打折扣。“置换改善首先求的是稳妥，有过烂尾记录的项目，很难让人完全放心。”
施工情况。黄指南/摄
历史包袱之外，项目的物理硬伤同样直观。本报记者实地走访确认，部分105平方米户型阳台正对恒生医院，因居住心理忌讳而被部分购房者排除；学区配套未有名校资源加持，难以支撑高净值客群对房产保值属性的期待。
恒生医院角度。黄指南/摄
但不可否认，碧海玖号在产品端具备清晰的差异化竞争力。在宝安中心区从业近十年的资深房产中介向本报记者介绍，项目2.2的容积率在碧海片区属于稀缺低密配置，全盘规划纯改善大四房产品，无刚需小户型混居，客群圈层相对纯粹。
在他看来，部分高楼层房源可同时俯瞰海景、高尔夫绿地与城市天际线，加上海航线限高约束，前方无高层建筑遮挡视野，这是其撬动改善客群的核心卖点。
“项目的目标客群非常明确，就是前海、企鹅岛的互联网、IT中层以及南山福田的外溢需求，他们的预算够不上宝中核心区，又对居住密度、景观资源有明确要求。”该中介分析，但这个客群的整体规模本身有限，再经过价格、产权、噪声等因素的层层筛选，最终的有效客群体量并不乐观。
价格博弈
有限的客群基数，叠加偏离板块基本面的定价，最终转化为直观的去化压力，渠道佣金的跳涨正是最直接的信号。
另一位接近项目分销团队的中介向本报记者透露，碧海玖号最初的渠道佣金为固定每套8万元，因开盘后去化持续不及预期，才调整为按成交总价最高2.5%的跳点佣金——以一套总价约800万元的房源计算，单套佣金较此前增加超过12万元。
“早期洽谈渠道合作时，项目方对分佣比例咬得极紧，认为海景低密产品具备稀缺性、不愁卖，直到市场反馈远低于预期，才不得不松口，靠提高佣金撬动渠道带客。”而佣金提升并未带来转化效率的同步增长。上述中介人士表示，当前到访客群多来自宝中置换、南山福田外溢，这类购房者对片区行情熟悉，价格敏感度高，对产品品质的要求也严苛。
不少客户被低价宣传噱头吸引至案场，核算完实际报价后便直接放弃，只有将折算后单价落到6.8万元/平方米左右时，才能留住客户深入洽谈。
去化数据的结构性特征，进一步勾勒出项目的市场接受边界。深圳住建局网签信息显示，截至7月24日，碧海玖号花园一期182套住宅房源中，期房待售69套、已录入合同73套、已备案39套、已签合同1套，整体去化率约62.09%。
分户型来看，105平方米入门户型去化率最高，达77%，凭借低总价优势成为全项目走量最快的产品；123平方米主流改善户型去化率约73.91%，兼顾面积尺度与性价比，是改善客群的首选；而112平方米户型的备案率最高，接近78%。
而在所有已售状态的房源中，完成正式备案的比例仅约三成（已录入合同），草签录入量与正式备案量之间的不小落差，也让市场对项目对外释放的“热销”表述充满质疑。
上述分销中介人士向记者解释，草签与正式备案是完全不同的成交概念，草签并不意味着真实的成交，有的开发商会通过可撤销的草签去营销造势。正式备案需要资金监管、身份核验、合同公示，撤销难度大。
在他看来，草签控货是典型的“控好房、推余货”策略，用“好楼层已卖完”的假象，倒逼客户选择中区、低区的剩余房源。
本报记者以购房者身份咨询房源时，项目周边门店的中介顾问也证实，这类标注已售的房源大多为草签状态，若客户有真实购买意向，存在协调的空间。
佣金上调背后，是项目定价与板块价值的错位。中介给本报记者算了一笔对比账：“项目备案均价约8万元/平方米，案场常规优惠为93折再直减40万元，主力户型折后单价约7万元/平方米。”
而同片区内，玉湖湾、华丰前海湾等海景资源更直观的成熟小区，真实成交价普遍在6万余元/平方米；楼龄更新的松茂御龙湾、碧海君庭等次新盘，成交均价也基本维持在7万元/平方米左右。
周边中介门店价格。黄指南/摄
“这些都是满五的现房，小区配套、物业口碑都经过了市场长期验证，产权年限也完整。碧海玖号定价并没有体现出对应的价差红利。”宝中资深中介表示，同等预算下，购房者还可以选择榕江壹号院这类地铁、商业配套更成熟的楼盘，这进一步分流了碧海玖号的目标客群。
谈到目前项目去化率提升，碧海玖号案场销售向本报记者表示，5月深圳楼市新政落地后，项目客流与认购量曾出现阶段性爆发，周末日均来访量破百组，推动6月去化率突破六成。
从去化节奏来看，碧海玖号的爬坡速度并不理想。首开三个月后整体去化率刚过六成，且其中包含不少已签合同但未备案的房源。而项目存在的困境，也是深圳西部改善市场定价逻辑转向的一个缩影。
当深圳楼市全面进入买方市场，改善客群的决策逻辑已从“抢房”转向“挑房”，比价逻辑成为决策核心。新房若相较周边二手形成价格倒挂，去化表现普遍更突出；仅靠海景、低密标签支撑高于片区二手的定价，难以获得市场认可。
7 月 24 日，本报记者围绕项目去化进度、操盘策略等问题，向操盘方新福港、开发商深圳锦新明集团送达采访联络函，至发稿前未收到相关回复。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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