艳姐team
今天，上海2026年第六批次土拍正式拉开帷幕。
徐汇、杨浦、奉贤三宗宅地同日出让，总起拍价约178.72亿元，一举刷新今年上海集中供地以来的总价纪录，惊得一众业内大佬直呼“王炸组合”。
奉贤地块率先平稳落槌，波澜不惊；随后则将战场移至杨浦与徐汇，短兵相接。其中，关注度最高的，当属杨浦滨江八埭头地块。
起拍118.68亿、百亿门槛、内环滨江、一线望江，四重地块禀赋集结，把它的悬念推向了顶峰。最终，这块“百亿新地王”历经219轮鏖战由保利发展与华润置地联合体收入囊中，总价约161.2亿、溢价率约35.83%。
与此同时，这也是上海土拍历史上第一宗溢价成交的百亿级地块，意义非同小可。
央企联手、百亿门槛、溢价突围，不同的关键词，在今天指向了同一个结论：
核心资源的锚定，本质是对城市终极叙事权的投票。
而不可复制的核心资产，始终拥有跨越周期的定价权。
01
杨浦内环
“百亿新地王”，八埭头争夺战
上午10时，杨浦内环滨江八埭头组合地块准时开槌。
仅从账面数字来看，这宗地便已注定成为全场焦点：
起拍总价约118.68亿元，综合起拍楼板价约75112元/㎡，扣除商业部分后，纯住宅楼板价更突破77000元/㎡，直接捅破近年杨浦滨江起拍价天花板。，成为单宗最高，也是公开土拍市场暌违三年的百亿级地王。
但真正让它加冕“百亿新地王”的，还是它寸土寸金的区位禀赋。
就目前来看，八埭头地块堪称是杨浦滨江距离核心区最近、含金量最高的“头排”宅地。
地块南向距黄浦江仅200米，高层视野可尽揽“陆家嘴三件套”城市天际线；紧邻地铁4号线杨树浦路站，800米范围内4、12、18号线三轨交汇。
更重要的是，它身处上海中央活动区“世界客厅”规划段，周边美团、B站、抖音、中节能四大数字经济总部已进入收尾建设阶段。产业与城市资源的双重叠加，让这宗地的价值底盘格外扎实。
况且，隔壁位居北外滩的绿城潮鸣外滩，最新均价已突破18万/㎡大关。有如此“尖子生”在前，承载着杨浦滨江门面重任的宝地，未来的价值爆发力已然呼之欲出。
如果说当下的配套构成了这块地的底气，那时间的复利，则为它添上了另一层想象空间。
“八埭头”三个字，在老上海人记忆里曾是杨浦的“南京路”。1908年，通北路沿线建起八排二层砖木结构房屋，供工人与小贩居住，“八埭头”由此得名。鼎盛时期，沪东状元楼、协泰祥绸布店、康明照相馆齐聚于此，商贾云集，市声鼎沸。
百年之后，八埭头以另一种方式重回聚光灯下。
这幅地块由三幅子地块组成：两宗纯住宅用地合计新增住宅体量约14.8万㎡，另有一宗商业用地，未来将规划酒店、菜场等功能配套。
如此大体量且功能复合的稀缺资源，自然引发了头部房企的激烈角逐。地块挂牌之初，便已暗流涌动。本次竞拍已然形成四大阵营：保利发展&华润联合体、中海、建发&金茂联合体、招商蛇口&越秀联合体。
除中海选择单独入局外，其余三方均以联合体形式出战。其中，保利与华润的组合尤为引人注目。
近两年来，这两家巨头在上海几乎没有深度合作。华润凭借澐启滨江等项目验证了核心区的产品打造能力，保利则在上海开启“抢地模式”：3月以约59.22亿拿下长宁中山公园板块17年断供的内环宅地，5月在四批次土拍中又重金摘得虹口欧阳路内环地块，持续加仓内环核心。
而保利与华润的此次联手，早在挂牌之初便已初露决心。
地块刚挂出，保利便随即发布招标计划，项目整体投资预算高达约195亿元。
对这家央企而言，如此大体量的提前布局并不常见。看来，保利在八埭头这块内环滨江稀缺资源上打造杨浦新封面的决心，已是势不可挡。
另一边，单枪匹马的中海则悬念感十足。自2026年以来，中海仍然尚未在上海拿地，在北京、广州、深圳同样也保持谨慎的投资节奏。蛰伏已久的这位央企巨头，究竟是继续观望，还是真正出手，众说纷纭。
最终，保利发展与华润置地联合体在这场百亿角逐中胜出，以总价约161.2亿、溢价率约35.83%成功将八埭头地块收入囊中。这宗地也因此成为上海土拍史上首宗溢价成交的百亿级地块，为这场备受瞩目的竞拍画上了一个颇具分量的句号。
02
徐汇康健
断供五年后，旧址迎新生
如果说八埭头地块是此次土拍中的“百亿新地王”，那么徐汇康健地块的综合实力同样不可小觑。
下午14:00，徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块正式进入竞拍环节。该地块起拍总价约56.7亿元，综合楼面价约为6.35万元/平方米。
数字本身已经足够亮眼，但这块地的故事，还远不止于此。
这片土地的旧址，正是曾经闻名遐迩的冠生园食品厂，家喻户晓的“大白兔奶糖”，便是从这里走向了全国。
如今，老厂房早已退场，但当年的记忆历久弥新。经过多轮规划打磨，项目最终在历史文脉与城市功能之间稳妥交汇，既不辜负这片土地的过往，也不回避它面向未来的使命。
从地理位置来看，地块紧邻桂林公园，环境优势一目了然。其中，住宅用地面积约2.92万平方米，容积率2.2；商业用地约1.78万平方米，规划建设约2.49万平方米的酒店。未来，这里将形成“公园+酒店”的复合业态，真正做到开窗见园、临水而居。
而倘若我们把时间线拉长，板块内上一次住宅用地出让，还要追溯到2021年。
彼时，上海城投以33.3亿元摘得康健街道N08-14地块，即后来入市的汇樾庭项目，楼面价约为6.18万元/平方米。此后五年直至今天，该板块再无新增住宅供应。
五年的断供，放在任何一个成熟板块，都足以让人生出几分期待。而这里偏偏又处在内中环之间，区位成熟、配套完善，再加上“大白兔”旧址所承载的城市记忆，让这宗地块的成色足以打动任何一个人。
嗅觉敏锐的房企自然也不会错过。
早在第六批次地块名单刚刚挂出时，保利发展就率先行动，迅速发布徐汇康健地块的招标公告，随后两天内更是抛出约305亿元的投资预算，将徐汇和杨浦两宗地一并纳入视野。
地块刚挂出，保利便随即发布招标计划，项目整体投资预算高达约195亿元。对这家央企而言，如此大体量的提前布局并不常见。看来，两家“房企大手子”在八埭头这块内环滨江稀缺资源上打造杨浦新封面的决心，已是势不可挡。
当前，这块土地的最终归属悬念我们拭目以待。至此，这块承载着奶糖甜味与城市记忆的土地，终于等来了它的新主人。
03
奉贤新城
平稳落地，低密赛道“小而美”
与前两幅“顶豪”属性鲜明的地块不同，奉贤新城这宗地块显然走的是另一条赛道。
尽管走的是“小巧玲珑”路线，但这块地的看点其实并不少。最引人注目的，是它仅有1.05的容积率。
放在奉贤新城核心区，这样的低密宅地已是许久未见。更难得的是，它并非远郊孤盘，距地铁5号线奉贤新城站不过500多米，是实打实的步行进站盘；周边龙湖天街、百联南桥等商圈环伺，烟火气与便利度都非常在线。
眼下，上海楼市正从"有房住"走向"住得好"，不少购房者开始把目光投向低密、生态、舒适的居住形态。
而这幅地块则恰好踩在了需求的节拍上，既能承接市区外溢的首置刚需，也能回应近郊换房的改善需求。也正因如此，业内人士普遍推测，未来大概率会做成洋房加别墅的组合，将“小而美”路线贯彻到底。
最终，该地块由远东宏信+奉贤新城联合体以3.3372亿元竞得，成交楼板价约2.06万元/㎡，平稳落锤。
结语
从奉贤新城的低密“小而美”，到徐汇康健的五年断供一朝补位，再到杨浦八埭头的百亿鏖战，这场“王炸组合”土拍，落槌有轻重，地价有高低，但贯穿其中的逻辑却异常清晰：
资本正在用真金白银，为城市的核心资产重新锚定价格。
八埭头的历史性溢价，是上海土拍史上第一次有百亿级地块以溢价告终。这不仅打破了“总价高即底价成交”的惯性预期，更释放出一个强烈的信号：
在周期波动中，真正不可复制的资源，依然拥有让头部房企“抱团冲锋”的定力。
在徐汇康健，我们看到了另一种价值逻辑。文脉与地段互文，五年断供蓄积的势能，在“大白兔”奶糖的故土上，转化为对居住品质迭代的期待。
而当核心区争夺白热化，奉贤的近郊低密赛道以“可承受的稀缺”，承接城市外溢的改善需求，同样自成一派风景。
三宗地，三种节奏，三重叙事。它们共同拼凑出2026年上海土地市场的完整剖面——
上半场，是资源的终极博弈；下半场，是产品的终极兑现。
当央企联合体们带着百亿级投资预算入局，当每一宗地块都被赋予“城市封面”的想象，接下来的问题已不再是“地价贵不贵”，而是“产品配不配”。
毕竟，土地可以拍卖，但唯有时间，才能验证谁能真正赢得这座城市的叙事权。
主编：张艳
责编：行轮
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