今天上午10点，荔湾区花地大道以东AF021637地块正式开拍，也就是老芳村人熟得不能再熟的芳村客运站地块。
保利、越秀、珠实、绿城、中海五家房企竞争，杀红了眼。
还没到10点，五家房企就每个人都举了一手，看得出大家拿地的心都很迫切。
开拍半小时内，保利和越秀疯狂抬价，报价25轮，价格超14亿，名义楼面价破2万/㎡，溢价率已经超20%。
随后，保利又和绿城杠上了，俩家轮流出手，此时名义楼面价约2.3万/㎡，溢价率超30%。
之所以厮杀得这么激烈，除了地块本身的优势外，还有一部分原因是好几家参拍房企都在这里吃过“甜头”。
中海浣花里、保利和颂、聚龙湾源舍都卖得不错，有奔头了，大家自然铆足了劲想往里冲。
可惜地只有一块，最终鏖战50轮被绿城拿下，成交总价约16.9亿元，名义楼面价约2.45万/㎡，溢价率约41%。
扣掉公交站场、公建配套这些无偿移交的部分，实际住楼面价约3.2万/㎡。
很多人对这块地的印象还停留在长途汽车站，觉得会不会吵、会不会乱，为什么还有那么多房企想拿。
先给大家算笔明白账，这块地总用地面积约2.47万㎡，计容总建面6.88万㎡，但真正的纯住宅只有5.27万㎡，剩下的1.6万㎡全是无偿配建。
其中包含6651㎡的站场业务用房、7500㎡的公交首末站及停车场、1350㎡的招呼站与交通展厅，还有地块内的市政道路，全部建好后要移交给政府。
相当于开发商拿地的同时，还要替政府重建一个升级款的公交枢纽，而且住宅是建在交通枢纽的盖板之上，和公交场站完全分层，车流人流互不干扰，本质上就是个小型TOD社区，有机会做成片区的标杆项目的。
不过地块不是完美的，其容积率3.9，相比近些时间出让的低密地块来说，略逊一筹。
不过地块周边的项目，如万科金域曦府容积率去到7.38、保利和颂容积率约4.9、中海浣花里6.57......相比之下，3.9真不算密了。
这块地的核心优势，其实是下楼即达的成熟生活。
交通不用多说，1号线坑口站步行三百米。
往东直达公园前、体育西、广州东站，不管是去老城区上班还是去天河通勤，都不会太折腾。往西一站到西塱，广佛跨城通勤也同样方便。
商业更实在，马路对面就是荔胜广百广场，超市、餐饮、电影院全齐，平时下班买个菜、周末约朋友吃个饭，过个马路就到，不用开车跑老远。
教育更是这块地的硬底气，开拍前官方就已明确，学位由芳村小学教育集团统筹，百年省一级名校的教学质量摆在那里，直接解决了刚需家庭最头疼的上学问题。
△芳村小学，图源学校公众号
更重要的是，地块周边的市场也已经得到印证，特别是小户型，不愁卖。
毕竟如今芳村同时推进旧改的片区很多，释放了村民的购买力，只要产品够硬，就会受欢迎。
距离地块比较近的保利怡璟湾就是个好例子，该项目上个月刚开盘，主打81-100㎡的新规小户型，实用率很高，总价门槛350万起，走的是极致刚需路线，开盘去化突破七成。（数据来源：克而瑞）
再看二手房市场，地块隔壁的万科金域曦府二手近期成交单价大概在3.7-4万/㎡左右；
中海浣花里，挂牌就四套，挂牌价4-4.9万/㎡，业主们心态也挺强硬的，构成板块坚实的二手底盘。（数据来源：贝壳找房）
回到这块地本身，3.2万/㎡的实际成交楼面价，加上建安、税费、营销、财务等各项成本，未来开盘可能要卖到5万以上了。
比目前板块的房子都要贵一点，但主打一个“地铁+名校+现成配套” 的均好性。
而且这块地住宅体量不大，粗略按照100平/套计算，也就五百多套的货量，只要产品做得中规中矩，走快销路线基本没什么压力。
毕竟对于在市区上班的刚需家庭来说，这种既有确定性，又能享受白鹅潭、聚龙湾城更发展所带来的长期红利的项目，自住和流通都有保障。
其实这场土拍最有意思的地方，不是谁拿了地、卖了多少钱，而是它折射出的市场逻辑真的变了。
放在前几年，大家拿地都赌规划、赌概念，哪里有CBD、哪里有新商圈就往哪里冲，哪怕配套一片空白也敢高价拿地。
现在不一样了，不管是开发商还是买房人，都越来越认确定性。
就像这块地，挂出的时候学校是一个不确定性项，官方就紧急出来兜底，让学铁商都有确定性。
所以哪怕有大量配建拉高了实际成本，依然能拍出高溢价。
这也是今年广州土地市场的缩影。
中心区的优质宅地热度一直不低，远郊地块却频频遇冷，市场分化的本质，就是大家从赌未来变回了看当下。
比起什么都要等，什么都不确定来说，已经兑现的成熟配套，才更让人安心。
芳村这块地的成交，说白了就是给市场打了个样，主城刚需的底盘，依然很稳。
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