买房时销售许诺贷款失败可退定金，可真等到银行拒贷后，开发商却拿出合同条款称定金不退。遇到这种情况该怎么处理？近日，广州市白云区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，依法认定开发商免责格式条款无效，判令开发商全额退还购房者定金。
基本案情
小李看中某楼盘住宅，先后与某开发商签订《认购书》《确认书》，根据约定，小李需要支付购房定金3万元。
考虑到自身购房资金依靠银行按揭，小李担心贷款审批出现问题，于是在缴纳定金前主动向楼盘销售人员咨询退款事宜，询问若银行贷款无法通过，已交定金能否全额退回。
销售人员在双方日常沟通的微信群内作出明确承诺，如若因银行拒贷导致无法购房，已支付的3万元定金将全额退还。基于销售人员的明确承诺，小李按照约定支付了购房定金3万元。
后续小李按流程提交按揭贷款申请，但受银行内部审核标准限制，贷款最终未能获批，小李随即向开发商申请退还定金，开发商却以《认购书》中预先拟定的格式条款作为抗辩理由，称销售人员所出具、签署的任何文件或口头做出的任何承诺、陈述，未经公司书面确认不属于合同内容、对公司不具备约束力，拒绝退还定金。
此后，双方多次协商沟通均未能达成一致，小李无奈之下将开发商诉至法院，要求开发商返还购房定金30000元。
裁判结果
广州市白云区人民法院经审理后判决：某开发商向小李返还购房定金30000元。
该判决已生效。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或其他形式。销售人员在销售过程中做出的“银行拒贷即退款”的承诺，属于对合同履行的附加条件，该承诺内容具体明确，足以影响小李作出支付定金的意思表示。在签订《认购书》前，该口头承诺已经构成双方合意的一部分。销售人员的行为代表某开发商，小李基于对此承诺的信赖支付了定金，该事实有双方微信记录佐证，应予以确认。
某开发商答辩依据的《认购书》条款系某开发商重复使用而预先拟定的格式条款，虽然以加粗字体进行了提示，但该条款实质上排除了销售人员在其职务范围内的承诺效力，免除了某开发商基于先前承诺可能承担的责任，将交易风险完全转移给小李，有违公平和诚实信用原则，该条款在双方订立的本案合同关系中应属无效。
法官提醒，开发商和购房者均应正确认识定金的作用和退还定金的条件。若因银行政策等不可归责于购房者的客观原因导致贷款失败、房屋交易无法达成，或是买卖双方就正式合同的条款经善意磋商仍无法达成一致的不属于任何一方的违约情况，购房者不存在主观过错，开发商无权没收定金；如果是因为购房者自身资金不足、改变购房意向、无故逾期签约，或者单方面要求变更房价、付款方式等已敲定的核心条款，导致无法签订正式购房合同的，属于购房者违约，开发商有权没收定金；若开发商有违约行为，如收受定金后擅自涨价、将房屋另行出售给第三人，或者刻意隐瞒房屋抵押、查封、产权受限等重大信息的，购房者可以主张双倍返还定金。
同时，购房者对于销售人员作出的拒贷退款、交房标准、购房优惠等足以影响购房决定的重要承诺，要保存好相关原始材料，避免后续发生纠纷时无证据支撑。房地产开发商应秉持诚信原则，同时加强对销售人员的培训，正确合理解释格式条款相关规定，避免因销售口头承诺与书面合同相互冲突而引发纠纷，共同营造公平有序的房地产交易环境。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
通讯员：段静楠 刘晨欣 冯珉珊
来源：山东高法、白云法院、广州中院
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