作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
接下来，这个区域，是深圳楼市最不平静的区域了。
断层后，供应爆发
深圳的核心区在不断刷新。
就连曾经的洼地，都已经悄悄发生变化。
南山西丽板块，一直以来，都是深圳的价格洼地，板块内由于二手房楼龄及分布结构等因素，整体常年处于南山价格的低洼。
新房方面的供应，也断断续续。
自2023年后，新房供应便断层，已经近3年没有任何新房入市。
最近一次供应还是2023年12月以及8月入市的总章叠翠以及汇城名苑二期。
前者，307套81~140平住宅，备案均价约81700元/㎡，总价区间约587万～1228万，截至2026年7月28日，深圳房地产信息平台显示，去化率约889.58%，剩余32套未售。
后者124套116~117平住宅备案均价约89800元/㎡，总价区间约912万～1206万，截至2026年7月25日，去化还不到六成，剩余51套待售。
而同年3月以及9月，西丽板块东部边缘位置的方直珑樾山一期及二期，亦显示销售去化未完成。
一期2023年3月推售，177套119~316平住宅，备案均价约98800元/㎡，总价区间约1024万～3923万，截至2026年7月27日，深圳官方备案系统显示，去化约81.36%，还剩33套未清盘。
二期2023年9月推售，170套120~397平住宅，备案均价约99300元/㎡，总价区间约1028万～4902万，截至7月27日，深圳官方备案平台显示，还剩余45套，去化率73.53%。
可以看到，西丽板块的新房，不仅供应量少，整体市场的去化节奏都相对较慢。
这些项目的推售体量并不大，几百套的情况下，去化率明显相较南山其他核心板块，要慢一些。
但西丽板块的新房竞品慢慢多起来，板块内的新房，包括大学城板块紧贴塘朗山山脉的地段，频频传出新动态。
包括中海云锦万辰花园住宅建筑面积101427平，按照套均115平，预计商品房套数约881套；
金銮塘朗B区住宅建筑面积115628㎡（含原村民回迁商品住宅32811.58㎡），按照套均100平面积，预计商品房套数约828套；
新世界湾上云启府商品住宅278套；
宝祥源珠光和山悦商品住宅432套。
合计约2419套普通商品住宅。
要知道，目前西丽板块的二手挂盘量，还不到千套。
（来源：链家）
而这些项目目前进度最快的是宝祥源珠光和山悦，项目实地主体，高的楼栋已经建设到20层左右，项目户型面积段已经曝光，并且再次出现在深圳市2026年第三季度计划销售商品房情况表中。
虽然金銮塘朗B区还未见有什么动静，但一旁的中海云锦万辰花园在挖基坑建地基打桩阶段，施工如火如荼，泥头车水泥车在项目大门进进出出，就连户型面积段也提前曝光。
（2026年7月中项目状态，格隆汇楼市实拍）
至于新世界湾上云启府，部分主体正在建设，快的楼栋已出地面两三层。
（2026年7月末项目状态，格隆汇楼市实拍）
这还未算京基操刀的珠光村旧改一期B项目。
所以，西丽板块的新房增量，到了爆发的阶段，相信竞品之间的竞争会更激烈。
未来两三年，肉眼可见西丽板块新房新增将会超过千套。
5年为期，迅速迭代更新
如果说西丽板块短时间内的爆发将会达到两千多套的体量，那么未来上万套的供应也有了潜力。
值得注意的是，整个西丽板块的新房规模效应，预计5年内将会跃升一个新的台阶——
在7月23日大沙河建投深圳市百硕新城投资有限公司公开发布的《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件中，曝光了西丽枢纽地区地块周边的开发细节。
（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）
其中18宗用地分布中显示，15个地块为“黄色”标注的二类住宅（R2）用地，容积率区间在3.5-5.9之间，累计用地面积194521平米，规划容积849963平米；
DY02-03、DY02-08-1、DY02-08-2、DY02-11、DY02-10、DY02-13地块建筑高度不超过80米，DY02-12地块建筑高度不超过60米。
（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）
（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）
而文件中也特别明确用地布局——用地单元为片区的宜居社区与产业社区，以丝带公园为核心，在公园南、北两侧布局居住与产业用地，依据周边用地功能，东侧布局新型产业用地，西侧布局居住功能。
布局还是高品质的居住功能居住社区。
（来源：《西丽枢纽地区地块开发DY02单元建筑方案设计公开招标》文件）
更重要的是，招标文件暂定南山西丽枢纽地区地块开发DY02单元项目建设周期为5年。
这就意味着，5年内西丽板块将会发生翻天覆地的变化。
而且可以看到，这些项目几乎都集中围绕在塘朗山山脚的范围，沿着塘朗-大学城-西丽-茶光-珠光-龙井-桃源村-深云分布。
那么，处于南山洼地的西丽板块，未来几年将会是深圳核心区，新房迭代更新最集中、最快的区域。
这样的区域，一方面会成为南山下一轮城市更新与新房供应核心高地。
依托西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽综合交通枢纽三重顶层规划，未来3-10年完成从郊区洼地到深圳主城核心板块的身份转换，是值得期待的。
那么短期以及中期住宅增量碾压其他成熟的核心片区。
另一方面，中短期对市场也有一定的重构作用。
市场大量集中新房住宅更新迭代后，市场格局会重新分布。
最明显的就是光明核心区，光明城—凤凰城—光明大街—科学公园这一片，如今已成为光明整个区域二手房供应的主力。
根据链家平台二手房挂盘分布可以看到，目前（2026年7月28日），光明区挂盘量为1490套，其中光明板块二手房挂盘量就达到1059套，占整个光明区二手房挂盘量约71.07%，占比超过了七成。
（来源：链家）
而光明板块中，可以看到，挂盘的二手房绝大部分都是2020年以后交付的次新房源，甚至有的新房都还在清盘中的小区。
（来源：链家）
原因就是，光明区“光明城—凤凰城—光明大街—科学公园”这一片集中入市了大量的新房，当这些新房限售解禁后，次新房源便集中进入二手市场，从而打破早期区域内的二手房稀缺格局。
这样的区域片区楼盘户型、定位、配套都非常同质化，近五六年的次新小区集中交付、限售解除，二手挂牌量明显增加后，买方市场可横向对比户型、园林、物业、地铁距离、学区等，那么市场的供需便会出现反转。
而这样的区域，早期也处于整体更新蝶变的阶段，如今西丽板块亦如此，市场演化路径很大概率也如此。
不过西丽归属南山主城，产业、区位上限高于外围光明，中短期集中供应市场格局也更有韧性。
而区域中的新房竞争，也会进一步倒逼开发企业持续升级产品力，从户型得房率、社区公区、精装标准、智能化配套等维度尽量拉开差异化。
待五六年片区配套兑现更成熟、中短期供应峰值消退后，市场可选择到的品质、设计、居住体验也更有优势。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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