裁判要旨

因开发商违约导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因目的无法实现亦被解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不负有返还义务。借款合同中要求购房者在未取得房屋亦未占有贷款的情况下归还贷款的格式条款，因加重购房者责任而无效。

实务问题

因开发商违约导致商品房买卖合同及按揭贷款合同均被解除，购房者是否还应继续向银行偿还剩余贷款本息？

裁判意见

最高法认为，越州公司违约导致合同解除，依据司法解释规定，应由出卖人将收取的购房贷款本息返还银行。借款合同中格式条款要求购房者归还贷款，明显不合理地加重其责任，该条款无效。若按原合同处理，购房者对解除无过错却需还款，开发商实际占用资金却无责，银行享有多重权利，三方权利义务严重失衡，有违公平原则。

典型意义

本案经最高人民法院审判委员会讨论决定，是维护购房者权益的标志性判决。判决精准适用司法解释，否定不公平格式条款效力，打破了“购房者断供即违约”的简单逻辑，确立了“因开发商违约导致合同解除时，购房者不承担剩余还贷责任”的裁判规则。该判决对处理大量烂尾楼引发的金融借款纠纷具有重要指导意义，体现了司法对实质公平的追求。

法律评析

本案涉及商品房买卖合同与按揭贷款合同双重法律关系，核心在于合同解除后的责任分配。

第一，法律适用与司法解释目的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第二款规定，合同解除后，出卖人应将收取的购房贷款本息返还给银行。其立法目的即在于，当购房者因开发商违约而“房财两空”时，不应再背负贷款债务。本案严格遵循该规定，将还款责任归于实际收款方——开发商。

第二，格式条款的效力审查。 案涉《借款合同》约定“借贷关系解除后，借款人应立即返还欠款”。该条款若有效，将使购房者在无过错、未得房、未用款的情况下承担还款责任，与司法解释目的相悖。法院依据《合同法》第四十条（现《民法典》第四百九十七条），认定其“加重对方责任”而无效，体现了对弱势消费者的倾斜保护。

第三，公平原则与利益衡量。 判决深入分析了按揭贷款商业模式下的三方关系。在合同正常履行时，各方权利义务平衡。但开发商违约后，若仍由购房者还贷，则出现开发商占钱占房、银行坐享债权、购房者人财两空的极端不公。法院通过司法裁判主动矫正了这种失衡，明确了“烂尾楼的风险不应由购房者独自承担”的核心立场，为同类案件提供了坚实的法理支撑。

案件索引

最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书（2020年12月3日生效）