最高院：农村房出售协议被判无效，原房主该如何要回拆迁补偿款？|房主|最高院

作者：周军律师.

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不少村民出售宅基地房屋后，因房屋面临拆迁增值，便以农村房买卖违反法律规定、交易协议无效为由，起诉拆迁政府，要求确认拆迁补偿协议无效、返还已发放的拆迁补偿款。多数人想当然认为，民事买卖协议无效，对应的行政拆迁补偿行为也随之失效。

那么，农村房出售协议被判无效，原房主该如何要回拆迁补偿款？

最高院在《李红诉郑州市中原区人民政府等确认行政行为无效及补偿案》中明确：

农村房屋买卖协议被确认无效，不代表拆迁补偿协议当然无效，卖房人无权直接要求政府返还已发放的拆迁补偿款，利益纠纷仅能通过民事途径另行解决。

根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。

另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。

目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

周军律师提醒，即便卖房人胜诉确认买卖协议无效，也无权要求政府撤销补偿、返还款项。针对拆迁补偿利益的分配争议，属于买卖双方内部民事纠纷，与行政机关无关。原房主若对拆迁补偿利益归属有异议，应当在确认买卖协议无效后，另行提起民事诉讼，依据双方过错程度、交易履行情况，主张分割拆迁补偿利益、追究买受人的民事过错责任，而非向行政机关索要补偿。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。