妈呀，广州这推地节奏太疯了。
昨天刚拍完地，今年一口气挂牌3宗涉宅地，具体包括琶洲南区石榴岗地块、坑口旧改A41地块、以及南沙2026NJY-3地块。
如果算上工业地以及其他类型用地，今天广州挂牌8宗地。
讲回宅地。
琶洲南区石榴岗地块，也就是琶南TOD旁边的商住地，起拍总价约60.56亿元，名义楼面地价约4.62万/平，总建面约13万平，容积率约2.98。
4.62万/平起拍着实不便宜，还没算上配建成本，但好在不用配建琶洲南电竞文化中心。
坑口旧改A41地块，位于源舍东边，起拍总价约16.45亿元，折合楼面地价1.93万/平，总建面约8.5万平，容积率约5.0。
南沙区2026NYJ-3地块，是珠江街五涌南侧、蕉门水道西岸的三宗连片宅地，属于南沙枢纽板块。
起拍总价约19.07亿，名义楼面地价约7982元/平，容积率1.8-2.4，低容低密。
说实话，这几块地的上桌速度还是太快了，这是每个月都有土拍大战的节奏，根本停不下来！
其中，琶洲南区石榴岗地块前边拍出了琶洲中区208地块，越秀以6.1万/平的楼面地价拿下，广州前五。
坑口旧改A41地块，前边是芳客地块，绿城以3.2万/平的楼面地价拿下，溢价41%。
这两个板块，也是今年广州地价涨势最凶猛的地方。
·琶洲南区石榴岗地块，琶南TOD旁边新增13万平大盘
这块地，是有一位有故事的同学。
去年调规风波、今年开听证会，好在现在迎来happy ending。
7月22日，市规委会审议通过《海珠区赤沙涌以东储备用地（HZ0401单元）控制性详细规划》。
琶洲南区石榴岗地块最新版本规划公布，几个重点：
1）北地块不做住宅，计划引入一个能举办大型文化娱乐赛事的电竞文化中心
2）新增约1.33万平公服配套
3）容积率从原来的3.4降到了2.98
4）位于琶南TOD的临时便桥没有了，石榴岗地块北侧将修建海洲路跨黄埔涌桥，属于正式市政桥梁
值得一提的是，拿地开发商大概率不需要配建这个电竞文化中心。
另外，6月海洲路跨黄埔涌桥已经获批，规划双向六车道，桥梁长约112米、宽40米，建设工期36个月。
桥梁北起琶洲西区海洲路，跨越黄埔涌，南边抵达琶洲南区会展大道，到时两个区域互通效率直接提升。
这样一改，三全其美。
规划的电竞产业保留，琶南TOD补上更多生活配套，跨涌桥外移，车流与噪音减少，为居住腾出更纯粹安静的空间。
同时，这也划分了更加清晰的价值梯队，以上限来看，石榴岗地块<琶洲南TOD。
看回石榴岗地块自身，新版本也加分了。
原来的石榴岗地块，体量大概17万平，分为南北地块，但北地块是不规则形状，还贴着行政单位。
但现在缩减为13万平，南北地块边界调整，北地块缩小并挪走了，为南地块留出更多空间，地块形状也变得更加规整。
同时，观景通廊还是预留出来，广州塔景，没丢！
所以，对于拿地房企来说，无论是拿地成本还是开发难度，都降低了。
综合来看，石榴岗地块这盘菜，也变得更加美味了：
1）琶洲南区，一桥之隔是琶洲西区，互联网企业扎堆，购买力更高
2）学校，可能是琶洲南TOD同款省实，行政区划上属于同一街道
3）家门口12号线赤沙北站，1站换乘11号线
4）西边赤沙涌，北边黄埔涌，整治后会是一个直对广州塔的滨水公园
不过，想拿下石榴岗地块也不容易，起拍就是60.52亿元。
在今年广州出让的涉宅地里，按总价来排序，仅次于马场。
当然，地段和素质摆在这，石榴岗地块热度不会低。
去年第一次刷脸，就有越秀、保利、华发、中海、金茂、建发、保利置业等多家房企表示关注。
那今年呢，土拍市场更热，琶洲中二区勇创高峰，我估计到时候拍地又是一场大戏。
这么多房企里，越秀的动力应该是最强的。
首先，护盘琶南TOD，拿下石榴岗，越秀才能彻底掌握定价权。
其次，琶洲南区西部，越秀的领地感特别强，但凡去过一次现场都能感受到这点。
桥的那边是琶洲樾|华樾，过了桥是琶南TOD，相当于出入关口都是越秀。
最后，是越秀在珠金琶的战略布局。
发现了没，越秀拿下了马场、琶洲中二区208，如果再拿下石榴岗地块，那么越秀就能完成新一轮广州核心豪宅梯队建设。
3000-5000万+的马场、2000-3000万+的琶洲中二区、1000+-2000万+的琶洲南石榴岗。
这个剧本，有没有亿点点熟悉的味道。
24年，保利花了250+亿，拿下玥玺湾、天曜、天奕，稳坐一哥位置。
25年，越秀就是广州房企拿地金额No.1，26年估计也没有悬念。
照这个势头发展下去，明年的广州“一哥”，还真可能回到越秀。
·坑口旧改A41地块，低配版源舍
这块地我们此前就有剧透，现在的标签还是没变，高密度版源舍。
总建面约8.5万平，包括6.15万平住宅，容积率5.0，限高130-150米，其余的则是配建的1.8万平酒店、公服设施等。
也就是说，配建成本不低，实际起拍楼面地价应该超过沙涌地块（2.1万/平），密度偏高，不排除还会有超高层。
这样的宅地，放到现在追求低容低密的大环境里，自然是吃亏的。
但胜在这块地出生位置够好，出道时机更是恰到好处。
这块地就在源舍东边，离太古里、11号线都要更近。
其次是芳客地块地价3.2万/平，重塑整个市场预期，让世界重回白鹅潭芳村。
要知道，源舍去年底还是2.52万/平的地价，短短半年，坑口的地拍到3.2万/平，整个荔湾近3年最贵的地之一。
所以，开发商集体嗨了，怡璟湾、保利臻誉、万科傲璟、纷纷刷海报宣布涨价。
这些，都是给A41地块抬轿了。
并且，这块地早就有开发商在研究，比如珠实旗下的珠江产投、保利发展。
不过，有一说一，这块地会比源舍低一个段位。
一个是地块素质有一定落差，高容高密。
另一个是安置房的潜在影响。
A41地块原来是安置房，后来改为融资房，有大约40户村民选择了这里，到时候安置房怎么调配也是个问题。
但是，毕竟聚龙湾坑口的预期摆在这里，加上芳村的市场势头，A41还是后劲凌厉。
对比源舍，开盘4.3万/平起步，现在至少4.5万/平起，145平大户型最高能卖到5.4万/平。
并且，源舍90方三房已经清光了，主推3-1和3-2的116和145平大户型。
那么，A41地块如果主推90-100平小户型，就能填补现在芳村小户型的空档，同时也能和源舍有个错位。
芳客拍到这个地价，估计产品也要“升咖”了。
原来是新一代三剑客，现在这架势，变成A41地块和保利发展沙涌地块正面对打。
当然，一切还是要看A41地块地价拍到什么水平，这个市场，说不定也有意外呢。
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