行业还在深度调整！
国家统计局的数据，上半年新建商品房销售面积4.01亿㎡、销售额3.79万亿，同比分别下降11.6%、13.6%，降幅较上年同期均扩大8.1个百分点。
利润端的反馈更加直接，目前已发布业绩预告的30家A股上市房企中，预亏房企26家，合计最高预亏474.5亿。
在这份半年成绩单中，最抓眼球的要属：
华侨城。
上半年，华侨城A以34~42亿的归母净利润亏损，拿下央国企“亏损王”。
华侨城也算是家老牌央企，文旅地产也曾一度成为其金字招牌，2020年的时候全口径销售额高达859亿，在16家以地产为主业的央企中排名第7，妥妥的“黑马”。
但自2022年开始，华侨城A连亏4年、累亏440亿。
也因此，自去年底吴秉琪出任华侨城集团董事长起，通过密集人事布局、资产盘活动作，目的只有一个：
带领华侨城起死回生、扭亏为盈。
然而就在前不久，它做了一件具有突破性的事情：
旧改自家在深圳南山华侨城板块的一栋面积约0.25万㎡的生活综合楼，打造为面积约1.15万㎡的顶豪项目——华侨城·璟云台。
华侨城·璟云台效果图过程稿
这是整个板块断供6年来的首次上新，套均总价预计5000万起，总货值约20亿。
一切也似乎意味着，这家曾经的“黑马”地产央企，正在通过加速资产盘活和产品迭代，重回舞台中央。
01
巨亏440亿后被要求以1元“退房”？
华侨城是谁？
不了解华侨城的，或许会认为华侨城和其它房企一样，就是一家造房子的企业。
实际上，地产开发是华侨城的主业之一。华侨城是国务院国资委直接管理的大型央企，深耕文化、旅游、房地产3大主业，有超过30个旅游景区、5个文商旅综合体。深圳世界之窗、锦绣中华民俗村、欢乐谷等都属于华侨城，过去的2025年，有近8000万人次的游客游玩过华侨城的文旅项目。
深圳世界之窗
在地产板块，曾打造过深圳初代豪宅天鹅堡、纯水岸，以及被誉为“亚洲十大豪宅”的上海华侨城苏河湾等标杆作品。
上海华侨城苏河湾
其实华侨城的模式也不难理解，依托自身文旅品牌和资源优势，在郊区拿下巨无霸地块，通过成片综合开发，以旅游项目开发带动人气集聚、促进区域资源增值、带动物业价值的增加，实现旅游带旺地产，地产反哺旅游。
这也就是华侨城的“文旅+地产”模式。
但这有一个bug，华侨城的这套模式是典型的远郊+大盘+重资产模式，在文旅和地产上行期，这套模式没什么大问题，但在下行期，靠房地产养活文旅的这套模式被击穿：
文旅需要地产输血，而地产本身已经开始流血。
2022~2025年，华侨城A归母净利润亏损分别为：109亿、64.92亿、86.62亿、145亿。
华侨城A近年营收、利润表现
4年累计亏损405.54亿，在考虑上半年34~42亿的预亏，累计亏损将超440亿。
也因此，在今年的华侨城A的股东周年大会上，就有投资人建议，效仿中交地产以1元对价将地产业务剥离。
不过被首次参加业绩说明会的华侨城董事长吴秉琪“婉拒”，表示：
华侨城以文旅起家，地产与文旅是密不可分的，尽管房开业务面临压力，但仍会坚持文旅+地产的特色路线。
毫无疑问，尽管累亏440亿，地产开发仍将是华侨城的主业之一。
02
郊区大盘模式成为业绩“吞金兽”
作为中国文旅地产模式的开创者，华侨城曾凭“主题公园圈地、地产销售回款”的闭环打法领跑行业。
但业绩归根到底还是战略的结果。
与大部分央国企聚焦一二线城市不同，华侨城在二线城市远郊，以及三四线低能级城市布局了不少超级大盘。
截至2025年末，华侨城A土储规划建面约1006.1万㎡、35个项目，其中：
济南约165万㎡、茂名约145万㎡、合肥约90万㎡、西安约73万㎡、武汉约68万㎡、襄阳约66万㎡、肇庆约66万㎡。
济南华侨城绣源河项目效果图过程稿
仅这7个城市的土储占比就接近2/3。
这几座城市，济南、合肥、西安、武汉看上去能级足够，但大多位于远郊。
比如济南项目位于章丘，距离济南市区超30公里；合肥空港小镇项目位于新桥机场附近，距离合肥市区超20公里…
早年间一线及强二线城市主城区限购，华侨城在二线远郊及三四线城市确实吃到了不少红利，但市场逆转，三四线城市甚至部分二线城市远郊去化困难，货值贬损甚至计提跌价准备很难避免。
仅2022~2025年，上市主体华侨城A存货跌价损失就分别有115.1亿、33.94亿、20.97亿、80.85亿。
也直接带动了华侨城A的巨亏。
也就是说重仓二线远郊及三四线，已经成为华侨城利润和业绩的“吞金兽”。
不过艳姐看到，华侨城并没有坐以待毙，特别是去年吴秉琪先后出任华侨城总经理、董事长后，动作频频：
其一是密集人事调整。原华侨城集团董事长张振高、副总经理张立勇退休，原华侨城集团总经理刘凤喜调任国务院国资委，原华侨城集团纪委书记刘开新转任副总经理，贺长青从中建体系调任华侨城集团纪委书记。仅华侨城集团经理层6名高管，就有5名来自华侨城体系外。
其二是加速资产盘活。今年初，以23.2亿处置合肥空港小镇、巢湖4宗地块，虽然账面亏损约11.5亿，但回笼了资金；华侨城内部还在推进基础设施REITs打通文旅资产变现通道，来盘活文旅重资产。
重压之下，在年初的2025业绩说明会上，吴秉琪就开出了药方：
盘活存量、做优增量。
03
华侨城“自救”，顶豪作品来了！
虽然重仓三四线远郊大盘导致业绩持续下行并亏损，但艳姐注意到，华侨城近几年也通过盘活存量、做优增量来持续自救。
去年华侨城以4.57亿总价竞得重庆沙坪坝小龙坎一宗宅地，打造华侨城・熙宸，到去年底，项目去化率近80%。
而在存量盘活方面，最典型的案例要属艳姐在前面提到的深圳华侨城·璟云台项目。
地块原为华侨城旗下子公司的生活综合楼，总面积约0.25万㎡，在华侨城的操刀下，地块被就改为面积约1.15万㎡的顶豪项目。
华侨城·璟云台效果图过程稿
面积虽然不大，但对华侨城极具战略意义：
其一，是华侨城板块近6年来的首个新项目，也是华侨城近年在深圳最优质的一个项目；
其二，是为后续华侨城盘活存量树个样板。
从区位上看，地块足够优质。地块紧靠燕晗山郊野公园，周边有28万㎡天鹅湖和华侨城湿地公园，紧靠地铁2号线侨城北站；
华侨城·璟云台区位示意
从板块来看，价值足够亮眼。位于南山区华侨城板块核心，被天鹅湖花园、波托菲诺纯水岸、波托菲诺天鹅堡等一众豪宅围合。
作为华侨城的战略级作品，到底长什么样？
艳姐先放几张效果图。
先看立面，他们以“生态浮岛”的理念，打造与自然融合的空中院墅。玻璃幕墙+铝板+自然石材，弧形锤纹铝板、弧形玻璃，呈现出独特的隐奢建筑美学。
华侨城·璟云台效果图过程稿
在景观的打磨上，受限于秀珍地块，项目并没有打造层次丰富的大面积内部景观，而是通过底层架空抬升，最大化地将南侧的燕晗山郊野公园在视野上引入室内。
华侨城 ·璟云台效果图过程稿
而在室内，2梯2户的布局，客厅、主卧等核心空间全线朝山而设；全幅观景阳台搭配约7米墅级挑空客厅，营造出伴山而居、户户坐拥燕晗山景的居住体验。
华侨城·璟云台效果图过程稿
艳姐看了下，目前周边在售的天鹅湖一期二手房挂牌均价约25万/㎡，天鹅湖二期二手房挂牌均价约22万/㎡。
在华侨城板块的核心位置，只有一栋楼、24套大平层的华侨城·璟云台，未来注定是稳赢的牌面。
结语
过去，华侨城一度通过文旅+地产，重仓三四线快速扩张做大规模，也尝到了一二线楼市需求外溢的红利。
但眼下，行业深度调整，三四线城市项目的存货减值，就像无底洞一样，持续吞噬华侨城本就稀薄的利润。
如今的华侨城，终于尝到了战略转型慢半拍的苦果。
或许，此时的吴秉琪，压力并不比前任轻！
华侨城盘活存量、做优增量的疗法，未来成效如何，我们也拭目以待。
主编：张艳
责编：Eric
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