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回头看东坝土拍，有两家房企报名。但土拍当天，并未出现竞拍厮杀的场面。

最终，金茂仅通过一轮线上出价便轻松拿下这宗宅地，成交价20.981亿元，折合楼面价约4.11万元/㎡，溢价率0.1%。

懂行的都知道，0.1%的溢价≈没溢价。

这种剧本，老玩家都熟：拿地前桌下谈妥，陪跑的不举牌、不抬轿，摘地后一起入股，分肉吃。

坊间传闻，另一家出价房企是建发。人没露面，或许是因为早就谈好了——这块地，咱俩一起玩。

这并不是金茂和建发在京城首次搭档。

此前，双方已经联手打造丰台顶流红盘——观宸。

2025年，观宸拿下丰台商品住宅网签年度销冠，风头无两。进入2026年，这把火不但没灭，反而烧得更旺。

有观宸在前，两大房企再度合体，落地东坝板块的金茂满昱，是否会再造爆款神话？

地块是中国金茂和建发两家报名，最终金茂拿下，拉着建发（新中式生活匠造者）入伙，一起开发（央国企联合打造）。主要是金茂操盘。

中国金茂：属于世界500强央企中化集团旗下的城市运营领域平台企业（科技豪宅王者）。中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，目前公司已稳健布局56座核心城市，打造400+高品质项目。

中国金茂从2009年开始以“金茂府”系列产品为核心，17年在北京持续打造了9座金茂府（西山金茂府就稍微有点拉胯了）。一直是以高端改善盘来自居和定位的（持续了十多年，成为各个板块坚挺、标杆的二手房）。金茂悦定位刚需改善和改善定位。

2024年3月中国金茂在之前金茂府的基础上，重新升级产品。发布了“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵。各个代号代表不同的定位。后续基本是根基板块特征选取对应的昌产品系。

这次东坝的金茂满昱选用了“满”系产品。属于轻奢公寓大平层的概念。专门针对城市中坚/悦己派。产品的特征是自在丰盈、高颜高定。其中褡裢坡的金茂满曜就是其中真实样板（现在的大门、园林、会所是现成的，楼栋正在建设中）。

属于东坝整个大的板块的第一个好房子项目，还是定位金茂的满系产品（基本是之前豪宅的品质，用在了刚需改善和改善产品上）。

总之：央企金茂联合建发打造的金茂“满”系产品，整体品质可参考朝阳褡裢坡的金茂满曜产品系。

4.1.1、与北熙区对比

北熙区属于地铁上盖，北京市属国企开发的地铁上盖项目。定位刚需和刚需改善。京投下属地产开发平台企业，由于连年亏损，因此推出房地产开发，移交至京投进行北熙区的后续开发。因此这里烂尾倒是不至于，但是之前已经延期交付，并且各种维权信息也是此起彼伏。

特别是地铁车辆段已经成型，限制了地铁上部分的发挥。之前的TOD概念，看着很时髦，实际上是下面地铁存在导致的无奈之选。

综合对比：金茂满昱开发商口碑和产品系上是优于北熙区。

4.2、小区布局（备案名：满昱佳苑）

小区受限于地形特征，长条形地块，采用南侧和北侧是并排式，中间部分是点状布局。整体园林分布在楼栋之间。楼王位置是4号楼。整体是以12-17层小高层为主。比周边的高层楼底了一丢丢。

4.2.1、与北熙区对比

北熙区地三块的的大型地块，一共分为六期开发。目前在售的是图中标识的五期部分。一期和二期已经交房。剩下现房在售。地铁上部分是整体向东南倾斜，并排式布局。受限地铁上的地基，因此这里虽然号称升级了四代宅元素，仅仅是增加了外置阳台，其他没什么大的变化。

综合对比：小区布局方面相差不是很大，甚至北熙区的并排式还是优于金茂满昱的点状布局。

4.3、小区参数特征

北熙区属于地铁上盖项目，地基各种限制条件，限制了其发挥（想要升级好房子，也只能憨憨口号）。金茂满昱看似成熟板块，但是由于周边劣势太多（垃圾回收站、高压线、东五环噪音、南侧殡仪馆、政策性住房包围等等），影响小区品质。保利天汇当年属于典型画饼区域，目前也就是地铁通了，剩下的还需要比较长时间的建设落地。

①、区域楼面价：比2021年的北熙区的楼面价降低了20%，北熙区由于地铁上盖，只能京投独家开发，没有竞争，因此楼面价没能体现出当时的真实的市场价格（京投是在当时环境下，相对低价拿地。但是地铁上盖限制了其发挥），比保利天汇楼面价5.67万/平米（这个才是区域真实的楼面价）降低了27%。

②、小区规模：金茂满昱与保利天汇单个地块的规模相当，相对比较适中，总户数在400户左右。而北熙区绝对属于大盘（分为多期开发。总户数达到3000多户，即使三期也接近金茂满昱的两倍了）。容积率方面金茂满昱优于北熙区和保利天汇。停车位都是常规的1:1.2。都是以小高层为主的小区。

③、小区定位：小区的户型面积段定位方面，北熙区是72-136平米（偏刚需和刚需改善，小户型是一层三户）。保利天汇是97-170平米（偏向刚需改善和改善，一层两户布局），金茂满昱116-168平米（一层两户的布局），更偏向改善的定位。层高方面虽然之前的北熙区和保利天汇都是3米，。但是后来者的金茂满昱直接升级3.05-3.15米。物业服务方面明显保利天汇与金茂满昱属于一个档次，北熙区稍微弱了一丢丢。