文/深圳进深 严明会
拿地近四年、总平图公布也一年多，却迟迟不见入市。
位于深圳坪山的深铁源著里，几乎都要被市场遗忘了。
直到最近，项目终于才又传来了新消息，似乎开始为入市做准备了。
市场消息，源著里即将入市，将推出2-6栋，共一千多套房源。
最新户型图已经曝光，主要面积为88-143㎡的3至4房产品。
具体来看：
88㎡的3房2厅2卫，竖厅格局，客厅3.7米开间，S墙设计预留冰箱卡槽位；
阳台的进深比一般的户型似乎要大些。
98㎡的3 1房2厅2卫，竖厅格局，客厅4.85米开间，S墙设计预留冰箱卡槽位，厨房带1个生活阳台。
115㎡的4房2厅2卫，竖厅格局，南北通透格局，客厅4.4米开间，有南北双阳台。
143㎡的4房2厅3卫，竖厅格局，同样南北通透，两个阳台，并且都不小；
客厅5.3米开间，双套房设计。
整体看下来，户型都算方正实用，得房率也不错。
据了解，项目含赠送得房率能到100%左右。
源著里，也算得上是深圳市场新盘的一股清流了。
皆因这个项目，确实有些磨叽。
项目地块，其实早在2022年已被深圳地铁拿下。
当年9月28日下午，深圳第三批7宗宅地集中开拍。
其中，坪山石井G13305-0046宗地由深铁底价拿下，成交价11亿元。
根据当时成交信息，地块初始建设保障房租赁住房1.01万平方米，竞企业自持保障性租赁住房面积2.019万平方米。
并且，宗地建成后，商品房（毛坯）销售均价不高于3.75万元/平方米。
该地块还曾在2022年8月流拍过一次。
一个多月后，地块调整了挂牌价以及增加了保障性租赁住房建筑面积后重新上架，最终被深铁收入囊中。
深铁拿下地块后，曾停工一年多时间。直到2024年7月，G13305-0046宗地项目传出案名为源著里，9月，项目传出动工。
此后在2025年2月，源著里项目的总平面图也获披露公布。
至今，总图披露都一年多了，项目还没入市。相比同时期的新盘，慢了不少。
源著里共打造6栋25F-46F的高层、超高层住宅。
当中住宅楼2栋一二单元、3栋在小区北边一字型排列，楼高分别为32F、32F、25F。
剩下的三栋住宅楼，5栋一二单元、6栋则在南边一字排列，楼高分别为46F、27F、44F。
整体上，小区南面的三栋楼普遍比北面的三栋楼要高。
另外，小区的西北边还有一栋2F的商业（1栋），东边是3F的幼儿园（4栋），正门位置则在整个小区的西边。
小区楼栋的间距稍显密集。如总平图所示，项目5栋一单元和6栋分别是46层、44层的超高层，而两栋楼的间距20米左右。
此外，5栋二单元与5栋一单元间距23米左右，2栋二单元与3栋的间距21米左右，2栋一单元与2栋二单元间距25米左右。
进深网总结了下源著里的优缺点：
优点方面：
1）深高级东校区学区范围内唯一商品房，这也可以说是项目最硬的底牌；
也是其他坪山新盘无法复制的核心优势。
2）项目靠近地铁16号线技术大学站，步行900米左右，地铁出行较为便利。
3）坪山大学城板块唯一新盘，板块内暂无竞品，具有一定的市场独占性。
4）新规盘产品力优势，户型实用率和空间布局优于早期项目。
不足则是：
1）区位而言，偏坪山边缘，靠近惠州，对于在福田、南山工作的购房者来说通勤距离较远。
2）商业配套不足，片区缺乏大型商业设施，城市面貌较差，日常生活便利性有待提升。
3）周边多为规划用地和在建项目，成熟需要较长的等待周期。
4）保障房与商品房混住，六栋住宅楼，其中有一栋为保障房，可能影响部分购房者对社区纯粹性的期待。
5）楼间距较为密集，两栋超高层间距仅20米左右，低楼层采光和视野可能受到影响。
价格方面，目前项目附近新房有天健和悦府在售，均价2.5万/㎡左右。市场预计，源著里9月份入市，开盘价格大概也差不多这个价。
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