昨天，北京土拍大厅又炸了——三块地，全在五环外郊区，全部溢价成交，全部举牌超过百轮。昨天一天，北京土地市场成交了72.78亿，平均溢价率约13%。
郊区的地都抢成这样了，北京楼市真的回暖了？
对此，元芳，你怎么看？
可以在评论区告诉我你的想法。
01
DICHAN SHIYIYAN
我们先看下昨天土拍的基本情况。
谁在买？经过多家房企围猎厮杀，最终建发、绿城两家国央企，还有一家河北民企沧州玖熙拍下了这三块地。
买的啥？三块地，分别在昌平东小口、门头沟四道桥、顺义府前街。
多少钱？昌平49.77亿、门头沟14.706亿、顺义8.308亿。
怎么买的？昌平103轮、门头沟160轮、顺义114轮。三块地加起来381轮举牌，手都举酸了。
搁前两年，这些地大概率底价成交，甚至流拍。但今天呢？每一块都在真抢，没有一块是托底的。
02
DICHAN SHIYIYAN
那这三块地到底有啥门道？先看共性。
第一，全在郊区，但全有人抢。
昌平东小口在五环到六环之间，门头沟和顺义在六环外。不是核心区，没东西海朝的光环，但照样抢疯了。
第二，旁边都有人把路趟平了。
昌平东小口西侧就是龙樾海序，今年5月开盘，网签率约81%、均价5.44万/㎡。门头沟四道桥旁边有长安华曦府·金安，卖得非常不错。顺义府前街板块内有住总芳华里，去化约七成、网签均价3.9万/㎡。房企不是来赌的，是来抄作业的。
第三，容积率都不高。
昌平2.45、门头沟1.8、顺义1.4。未来做的都是洋房、小高层，跟周边存量老小区形成产品代差。
虽然都是郊区，但远郊跟近郊还真不一样。三块地，三种热度，三种逻辑。
昌平东小口——最贵，也最稳。
建发花了49.77亿，楼面价3.66万/㎡。比隔壁龙樾海序的拿地价贵了四千多块。
为什么建发敢掏这钱？因为旁边龙樾海序卖得好——网签81%，有人把路趟平了，你跟着走就行了。
而且这块地容积率2.45，比龙樾海序的2.8更低，产品定位可以往上走——刚改、改善，不是纯刚需。
其实，有圈内大姐说了，建发的套路就一个——专挑那种能靠产品力卖得更贵的地块。
这块地，是给海淀外溢的改善客准备的。昌平南、海淀北延伸带，两站到西二旗。
建发赌的是：龙樾海序能卖5.4万，我容积率更低、产品更好，凭啥不能卖更贵？
门头沟四道桥——最拼，也最赌。
160轮，溢价16.71%，当天最高。绿城、中建智地、招商蛇口三家抢。绿城花了14.706亿，楼面价2.46万/㎡。
问题是：门头沟新房市场整体去化偏弱。今天十一郎跟某国央企的一位高管聊天，她表示，现在门头沟的新房、次新房，价格已经到2W+了，竞争太大了。
那绿城敢花160轮去抢，是凭啥？我能看到的，也就是他们赌的是产品力所能撬动的改善需求。
容积率1.8、限高60米，这样的条件下做洋房+小高层的组合，在京西改善市场里，可能，还有机会。
这块地，是赌产品力能穿越周期的。地拿对了，活儿得干漂亮，不然也是白搭。
顺义府前街——最小，也最意外。
8.308亿，容积率只有1.4，限高40米。
在顺义老城核心区，1.4的容积率跟周边2000年前后建成的老小区一比，简直是降维打击。而且离地铁15号线石门站只有几百米，9站直达望京。
更意外的是——沧州玖熙，一家成立才两年多的河北民企，第一次进京就拿地了。当天还有另一家民企天津卓宸盛川也在抢。两家民企硬刚114轮，最后沧州玖熙赢了。
这块地，是花小钱买一张“进京门票”。
沧州本地市场就那么大，但顺义这块地价低、故事好讲——容积率1.4、地铁旁、老城核心——万一成了，就是河北民企进北京的样板间。
03
DICHAN SHIYIYYAN
开发商们抢得那么热闹，对于我们这些普通的购房者来说，能释放出来什么信号呢？
以我的分析判断，这轮疯狂的抢地运动，有以下三个信号必须看懂。
信号一：房企的信心回来了，但只对有确定性的板块下手。
昌平东小口有龙樾海序验证过购买力，顺义有住总芳华里去化七成打底，门头沟赌的是产品力。不是回暖了，是房企算账算得越来越精了。
信号二：郊区的好房子，以后会越来越值钱。
这三块地容积率都不高，未来入市的都是洋房、小高层这类低密产品。十一郎给你划个重点：在郊区买房，以后要盯着“低容积率+地铁”这两个指标。
信号三：民企回归，说明市场底部已经夯实了。
沧州玖熙、天津卓宸盛川敢进京拿地，不是因为钱多——是因为地价足够便宜、风险足够可控。央企抢大盘，民企捡“小而美”，整个市场活起来了。
最后说句掏心窝的：
酒仙桥那种核心区地块抢疯了是意料之中，但连昌平、门头沟、顺义都要抢一百多轮，说明开发商对北京市场的判断已经变了——
不再只盯着东西海朝，而是开始在全城范围内寻找“算得过来账”的机会。房企拿地已不仅局限于核心城区土地，而是更关注人口导入、交通配套、产品打造空间。
最后，在这分化越来越严重的市场里，十一郎给你一句大实话：
开发商的钱，永远是最诚实的投票。
十一郎建了一个北京买房群，在群里会发布一些楼市政策分析、新盘的信息节点、二手房的数据分析，以及一些优质法拍房的信息，感兴趣的伙伴可私信我进群。
加好友时，请注明预算与区域
- End -
地产十一言内容矩阵发布平台
地产，财经，买房，商务合作
欢迎勾搭
微信：wxjaini198410
热门跟贴