同户型半年涨价21万成交！
挂牌价直接大涨48万！涨幅超16%！
说实话，看到这组数据，我那个一直在蹲降价的朋友，肠子都快悔青了！
最近我留意到，广州超级大红盘保利天汇，笋价房源没有了！
它的主流成交集中在77-80平左右的三房一卫、88-98平左右的三房两卫。
这两个户型，几乎撑起了保利天汇二手市场的基本盘。但现在，愿意低价卖房的业主越来越少！
主流三房正在回暖
先看变化最明显的88-98㎡三房两卫，尤其是88㎡带主套的户型。
对刚需家庭来说，多一个卫生间，居住舒适度比单卫直接上升一个level！
去年年底，北向88㎡成交总价275万，单价约3.1万/㎡，议价幅度8.3%左右。（成交与挂牌价差）
当时不少买家看到这个价格，第一反应是：
“既然已经跌到275万，再等等可能会有260万甚至更低。”
结果，等着等着，275万并没有成为新的市场常态。
今年2月，同期一模一样的户型已经涨价21万成交，更新的二期同面积段户型也不下290万，两套议价幅度在9-14%左右。
目前，更多人关注的一期88-98㎡面积段挂牌总价多在348万以上，挂牌涨幅超16%（ps：与275万成交那套88㎡初始挂牌价相比），单价则在3.9-4.4万/㎡不等。
二期的三房两卫户型甚至挂牌单价高至5万/㎡，一年内没调过价。
按照前面最高的14%降幅算，成交总价预计最少也要297万，275万的价格，如今难遇难求，议价空间小。
其次是流动性最强的77—80㎡小三房。
去年年底，78㎡北向三房一卫总价263.8万，单价约3.4万/㎡。
今年5月，同户型约78㎡三房单价约3.2万/㎡，价差不足2000元/㎡，降价空间不算大。
再看南向约79㎡，今年3月总价273.6万，到了6月，总价已经突破310万门槛，单价去到3.9万/㎡，成交周期还更短。
7月新挂牌的小三房，套均总价超300万，单价超3.8万/㎡，从最近两个月的挂牌与成交价差判断，议价空间收窄不少。
以上案例意味着，保利天汇主流三房面积段，价格确实出现了修复，业主惜售态度明显。
为什么业主突然惜售了？
2026年1-7月，保利天汇二手房共成交22套，套均总价325.6万，平均单价约3.47万/㎡，套均面积约92.96㎡，即小区主流的三房面积段。
对于一个超级大红盘来说，七个月仅成交22套，流速不算高。
从月度变化看，5月集中成交8套，其余月份大多只有1-3套。
到了6-7月，套均总价分别升至379万、382.6万，平均单价也维持在3.56-3.77万/㎡。
这说明市场并没有全面火爆，但低总价、低单价房源正在减少，成交逐渐向面积更大、价格更高的房源移动。
分组团来看，一期占总成交量七成以上，是保利天汇二手市场绝对的价格锚。
与此同时，整盘平均成交周期241天，说明买家没有疯狂追价，卖家也不愿意轻易降价，双方正在重新拉锯。
所谓业主惜售，是愿意按照过去笋价出售的业主越来越少。我大致总结了三个原因。
第一，前期急售盘被消化得差不多了。
房地产市场下跌时，最先成交的往往是业主最着急的房源。这些房源一旦卖完，市场剩下的自然是心理价位更高的业主。
第二，保利天汇的次新优势开始重新被定价。
对天河刚需和刚改买家来说，保利天汇二手房楼龄新、小区规模大、户型更新。
当市场情绪悲观时，买家只盯价格。当情绪企稳后，产品力会重新进入定价体系。
第三，主流户型的替代品没有想象中那么多。
77—80㎡承担的是低总价上车需求，88—98㎡承担的是三房两卫改善需求。两种户型对应的都是人数最多、需求最稳定的购房群体。
一旦同类低价房源减少，你看完一圈就会发现：符合面积、户型、楼层和朝向要求的房源，本来就不多！
所以，保利天汇这轮价格变化，背后其实是整个广州二手市场正在发生的一件事：
真正有竞争力的笋盘，正在减少。
过去两年，很多低价成交来自急售、换房、资金压力。这批业主愿意一次降到位，以致于小区价格不断往下探。
但随着急售盘被逐步消化，剩下的业主没有那么着急，尤其是楼龄新、产品好、总价可控的次新盘，已经开始重新试探价格。
对买家来说，接下来，更考验谁看得懂价格，谁下得了决定。
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