青岛自然资源和规划局，又扔出一颗深水炸弹。
▲李沧LC0303-12地块
7月31日，李沧东李汉川路以东、衡水路以北的LC0303-12地块，挂出了出让预申请公告，地块核心数据非常炸裂——容积率仅 1.01！
这个容积率，是近年青岛全市拍卖地块里，容积率最低的一宗宅地。消息一出来，最难受的，应该是地块南侧一路之隔的另外两个低密项目：海创龙湖惠水路项目和万竹云峰了。
这块地周边的竞品格局，简直就是青岛改善市场的缩影。这三个项目同属一个板块，都是低密产品，共享完全一样的周边配套，瞄准的也都是青岛的改善客群，相当于直接把擂台摆到了对家门口，看点直接拉满。
▲李沧LC0303-12地块实景
青岛楼市，为什么最近土拍，全是低密地块？
海创龙湖惠水路三宗地，容积率在1.1到1.25之间；万竹云峰，容积率也是1.01；不久前金茂拿下的同安路地块，即璞逸崂山，容积率1.2；7月29日，绿城经过118轮竞价，拿下崂山张村河地块，容积率1.3。
▲李沧LC0303-12地块
低密，正在成为青岛主城区供地的主旋律。为什么？
市场变了
这几年的青岛楼市，刚需市场趋于饱和，普通高层住宅去化速度越来越慢，很多刚需盘卖两三年都清不了盘。反而是改善型需求越来越旺盛，低密度的洋房、叠拼产品，只要位置不差、产品过关，去化速度都很快。
以前开发商追求高周转，现在得拼产品力。低容积率的地块，虽然单价贵，但产品溢价高、去化快。青特在东李的操盘逻辑，已经证明了这条路走得通。
青岛在下一盘大棋
需求端变了，供给端自然会跟着调整。再拿出高容积率的刚需地块，不仅卖不上好价钱，还可能增加库存压力。反而低密改善地块，既有房企愿意接盘，又能拍出更高的溢价，还能精准匹配当下的市场需求，怎么算都是更合理的选择。
现在，青岛用低密高质地块来精准供地，重塑城市居住品质的坐标系：地块不大，但每一块都是精品。目的很简单：用更好的地块，吸引更好的开发商，做出更好的产品，卖给追求更好生活的人。
▲李沧LC0303-12地块
这是一条正向循环，LC0303-12这块地，只是一个开始。当容积率都卷到了接近极限的地步，接下来的市场，只会越来越考验开发商的真本事。青岛的低密改善时代，真的来了。
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