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⛩项目名称：「保利外滩曜」四期

项目简介：杨浦东外滩品质住宅

最新动态：四期即将加推

区域板块：杨浦东外滩

产品介绍：建面约160-165㎡房源，总价约2300万起

交通配套：距离18号线平凉路站直线距离约100M、12号线江浦公园站直线距离约400M

️商业配套：约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带

周边教育：1公里内，荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源

医疗配套：3公里内，新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗环伺

1地段

2025年，上海市政府批复《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2025-2035年）》，首次将黄浦江沿岸系统划分为五大功能区。其中，“世界客厅”是能级最高的区段——覆盖外滩-陆家嘴段两岸总长约16.5公里，涉及杨浦、虹口、黄浦、浦东四区，打造海派潮流文化聚集地。

在这16.5公里中，杨浦滨江南段是唯一被同时赋予“世界客厅”与“科创研发板块”双重高能级定位的板块。

“世界客厅”区段，是上海2035总规确定的中央活动区（CAZ），也是15.5公里杨浦滨江的门户核心。CAZ面积仅占全市约1.18%，却贡献全市25%以上GDP。杨浦滨江南段在CAZ框架下叠加“科创研发+世界客厅”的复合定位——这种双重能级的叠加，在整个黄浦江沿岸独一无二。

12号线，18号线双轨交汇，两站直抵北外滩核心，六站即到陆家嘴金融高地。半小时的轨交覆盖南京西路等核心板块，上海的顶尖商业、文化资源，都可以是生活的延伸。

通过大连路隧道和北横通道，跨江毫无阻碍，东西向交通大动脉联通中心城区各个核心节点。

左手黄浦江黄金三角的全球资本，右手杨浦滨江的科创浪潮，保利·外滩曜所之处，正是下一个时代交响之地。

·璀璨商业：约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带；

·全龄教育：1公里内，荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源；

·优质医疗：3公里内，新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗环伺；

·艺术聚落：杨浦滨江21件永久点位艺术作品，涵养水岸优雅生活；

·纯粹圈层：保利、招商、瑞安、中信泰富等巨擘齐聚，重构滨江高阶圈层的低密共识。

2产品

7月30日，保利·外滩曜约160-165㎡纯平层洋房，仅此37席，正式上新。

这不是一个普通的加推节点。这是“世界客厅”价值兑现的历史性时刻，与内环滨江二十年一遇的孤品洋房，一次精准的价值共振。

37席，每一席都在被时间竞价。

内环滨江 CAZ 的 “世界客厅” 区位，是外滩曜的价值根基，10 层洋房则构成项目独有的稀缺壁垒。

近二十年内环滨江少有 160-165㎡的纯洋房，内环洋房整体供应占比仅 2.5%，外滩曜 37 套房源补齐了这一市场空白。

八埭头地块7 月 28 日成交，以 161.2 亿元总价成为 2026 上海总价地王，楼板价超 11 万 /㎡。地块容积率 2.18，规划建设高层，未来售价大概率超 17 万 /㎡。

周边高层地价、房价节节攀升，更凸显外滩曜 10 层洋房的珍贵，产品不可复制。

这37席洋房的五大核心价值，每一席都经得起推敲：

价值一：实得率93%-97%，断层领先

洋房标准层得房率约80%，但边套算上全屋飘窗、独立电梯厅等赠送，实得率可达93%-97%。一套约165㎡的洋房，实际可用空间接近一套约180㎡的高层。全系标配“全屋飘窗全赠送+双阳台半赠送+独立电梯厅不计入面积”——同价位没它能送，能送的没在内环。

价值二：约5.7米客厅面宽，尺度碾压

客餐厅约5.7米面宽、约10米进深、约60㎡方正中央活动区。“飞机户型”布局，全屋几乎零过道浪费。四个卧室均独立居住，主卧和南次卧均带独立卫生间——双套房设计，彻底解决二手滨江住宅“大面积却只有三房”的功能短缺。

对比某茂某元169㎡高层：外滩曜客餐厅约50.73㎡、面宽5.7m，对方约39.8㎡、面宽4.15m——多出近11㎡；套内面积外滩曜约135㎡、对方126.3㎡——多近9㎡；实际得房率外滩曜约91%、对方约84.1%；10层洋房vs28层大高层；套均总价外滩曜约2460万、对方约2860万——便宜约400万，165㎡比169㎡套内多9㎡，总价还少400万。

对比某润外滩某府165㎡高层：客餐厅外滩曜50.73㎡、对方33.5㎡——多出17㎡；实得率外滩曜95%、对方87%；实际使用面积外滩曜约152㎡、对方约122.4㎡——多出近30㎡。165㎡比对方160㎡实际使用面积多出近30㎡。

价值三：10层一梯一户，低密与私密兼得

10层，一梯一户。私密性、采光、等梯时间、邻里密度，与28层以上大高层完全不在一个维度。从4层举目，陆家嘴“三件套”的天际线清晰浮现；登上10层，黄浦江面的粼粼波光与璀璨夜景尽收眼底。低密与景观兼得——这是内环滨江二十年一遇的奢侈。

价值四：嘉格纳+劳芬，装标独一档

洋房标配嘉格纳六件套（抽油烟机、三眼灶、洗碗机、冷藏冰箱、冷冻冰箱、蒸烤一体机），市价约50万。嘉格纳是唯一跻身德国奢侈品排行的电器品牌，汤臣一品、翠湖天地顶配用的就是它。卫浴配瑞士劳芬马桶，劳芬被誉为“卫浴界的劳斯莱斯”，与劳斯莱斯、劳力士并称“三劳”。嘉格纳+劳芬的组合，在内环滨江新盘中是独一档的存在。