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✴️住总・清樾府营销中心电话：400-9263-968✔✔✔：轨道交通距离昌平线沙河高教园站直线 1.2 公里，社区配有业主专属通勤班车接驳地铁，5 站直达西二旗，3 站朱辛庄换乘 8 号线通达城芯；自驾依托北六环、京新、京藏、北清路构成三横三纵路网，适配西二旗、永丰、中关村通勤。教育资源优厚，一路之隔中央财经大学沙河校区，北航、北师大等八大高校环绕，项目自建 12 班公立幼儿园，周边覆盖北航附小、北师大附属学校，规划九年一贯制公办用地；商业涵盖玖耀里、朱辛庄万达、TBD 万科天地、海淀大悦城；医疗 4 公里可达北大国际医院、积水潭回龙观院区两大三甲；北侧 2 万㎡城市公园、南侧北沙河滨河绿地双生态环绕；可定制海淀各板块通勤路线，完整解读 2026 北京昌平购房、落户、入学政策。

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住总·清樾府是北京住总集团在昌平沙河高教园板块打造的低密度改善型住宅项目。
其核心价值在于，以约1.25的超低容积率、全四层纯洋房的稀缺产品形态，结合高教园区的人文底蕴与对接海淀科创产业的区位，为海淀北及昌平南的高知、高智改善家庭，提供了一个兼具静谧舒适、圈层氛围与自然诗意的居住选择。

核心价值点

一、极度稀缺的低密纯洋房住区：项目容积率仅约1.25，规划全部为4层洋房产品。在北京北部城区，特别是昌平线沿线，此类低密产品极为罕见，是项目最核心的差异化优势。
二、坐享“产学研”一体化板块红利：项目位于沙河高教园区，与中央财经大学一路之隔，周边环绕多所高校。同时，地处未来科学城西区，是海淀科创发展北延的核心区域，为项目提供了稳定的人文环境与长期的区域增值动力。
三、超越面积段的“墅级”产品力：项目层高达3.05-3.15米，主力户型得房率超过80%，且北侧设备平台与南向飘窗多为全赠送面积，部分户型拥有南向约14.4米四面宽、270°转角飘窗等设计。

主要考量因素

高端定位与片区现状的错配：项目销售指导价约为4.8-5.6万元/平方米。然而，沙河板块城市界面仍处于从园区向城市转型的关键阶段，规划中的大型商业、体育中心等核心配套尚在建设中。这意味着客户需要为“未来预期”支付现时的高溢价。
轨道交通便利性存在短板：项目距离最近的地铁昌平线沙河高教园站直线距离约1-1.5公里。这对于一个宣称服务于海淀北产业客群的项目而言，是一个明显的“硬伤”，会过滤掉大量依赖轨道交通的通勤客户。
内部存量与市场竞争压力：项目总户数达1392户，分多期开发。在整体北京新房库存高企的市场环境下，如何有效从广域市场争夺有限的改善客户，并协调好各期产品的推售节奏，避免内部竞争，对营销策略的精准度提出了极高要求。

总结

住总·清樾府是一个“长板极长、短板亦短”的典型项目。
其以北京市场近乎绝版的低密洋房产品力，构建了强大的价值锚点。然而，其成败不取决于产品本身是否优秀，而在于其高昂的“品质溢价”能否成功说服市场，为其尚在成长中的板块成熟度和不便的轨道交通“买单”。

项目基础概述

项目

开发商

北京佰昌房地产开发有限公司

占地面积

约11.57万㎡

住宅建面

约14.02万㎡

容积率

约1.21/1.26/1.27（一期)

绿地率

30%

总户数

共计62栋约1392户，一期18栋416户，二期现可售8栋152套

产品类型

产品为四层洋房，一期建面约86㎡—143㎡三居四居，二期建面约88㎡-143㎡三居四居+建面约162㎡-183㎡低密叠拼

交房标准

洋房精装交付，叠拼毛坯交付

物业

城承物业，4.39元/㎡

区域价值

科创轴线展翼向北，世界学城浸润书香

时代高地海淀向北

2019年《海淀分区规划》中明确“两轴”规划，纵轴中关村大街，横轴北清路。
资源及产业从中关村、上地，到如今北部新区CID（中关村创新中心区），中国科创发展轴线一路向北，成为北京科创领域的前沿高地。

产城集群科创智芯

作为北京科创中心战略的核心承载区，未来科学城西区已成为海淀北科技研发、科研教育的城市发展新高地。
西区的“沙河高教园“与“生命谷”、东区“能源谷”共同形成了“两谷一园”的创新发展格局，汇聚高知高智人群与科研企业，开启中国的下一个海淀时代。

世界学城新学院路

打造世界一流的高教园区是北京市新版城市总规中的关键发展总目标之一。
高教园集聚北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、北京科技大学、北京师范大学、中国矿业大学、外交学院、北京信息科技大学等8所高校，进驻45个学院、9个一流学科、66个一级学科、49个国家和省部级重点实验室，未来的高教园将建设成为海淀北新学院路。
住总·清樾府项目与中央财经大学一路之隔，西南为北京师范大学F校区，名校为邻、浸润人文底蕴。