顺德领跑，禅城“地王”信号，三水高明陷入“冰火两重天”

文/佛山楼市观察

7月，向来是楼市传统淡季。但2026年的这个7月，佛山交出的答卷却并非简单的“降温”二字可以概括。

据中指研究院数据显示，截至7月28日，佛山全市共成交商品住宅1783套、22.5万㎡。全市新建商品住宅成交均价为15707元/㎡。看似波澜不惊的数字背后，五区之间正在上演一场深刻的分化大戏——有人稳坐龙头，有人悄然逆袭，有人仍在底部挣扎。

顺德：成交面积第一，但“以价换量”的隐忧不容忽视

7月顺德区成交面积达8万㎡，占全市35.5%，毫无悬念地领跑五区。新增供应同样以3.4万㎡位居全市第一。从绝对值看，顺德是佛山楼市的“压舱石”。

但细看价格端，顺德7月二手房参考均价为9445元/㎡，环比下跌0.4%。佛山7月第2周二手房参考均价环比上周下降2.08%，顺德同期参考均价9633元/㎡。成交量的领先与价格的温和下行同时存在——顺德正在用价格弹性换取流动性。对购房者而言，这恰恰意味着淘货窗口期的打开；对开发商而言，则意味着利润空间的持续收窄。

南海：以价换量更坚决，千灯湖光环下的暗流

南海区7月成交面积6.4万㎡，占比28.5%，稳居全市第二。新房成交591套，成交均价19769元/㎡。

但南海的“以价换量”力度比顺德更为明显。南海7月二手房参考均价10993元/㎡，环比下降0.23%，同比去年同期跌幅达7.22%。最近12个月中，南海二手房价格月月下跌。千灯湖、桂城的光环依然耀眼，蓝城悦雅园以61套问鼎周榜榜首，桂城三盘携手入围——核心区的产品号召力依然强劲。但即便是传统强势区域，也难逃整体市场的价格调整压力。

禅城：成交面积第三，土拍“破万”才是真正信号

禅城7月成交4.2万㎡，占比18.8%，排名第三。新房成交574套，成交均价17014元/㎡。

真正的看点不在成交，而在土地市场。7月20日，本土龙头民企东建集团以5.759亿元竞得禅城三龙湾奇槎一线江景地块，成交楼面价达10000元/㎡，成为2026年佛山首宗楼面价破万元的住宅用地。短短一周内，绿岛湖优质商住用地同步完成出让。国企、民企纷纷重仓禅城——这不是简单的土拍回暖，而是资本用真金白银为禅城的城市价值投下信任票。地价成本托底，未来禅城核心区新房售价难有大幅下调空间。

三水：新房“跌”与二手“涨”的跷跷板

三水7月新房成交244套，成交均价8750元/㎡。7月第一周三水一手住宅成交0.71万㎡，环比减量32%，成交均价8925元/㎡，环比下跌7%。

但二手房市场却截然不同。同期全市二手房网签1272套，环比上涨9%，三水涨幅达24%，在五区中排名第一。新房跌、二手涨——这个看似矛盾的“跷跷板”现象，折射出三水市场的特殊生态：新房市场受供应节奏和淡季因素影响阶段性回落，但二手房市场凭借价格优势和现房属性，正在承接大量被新房市场“挤出的”刚性需求。三水7月二手房参考均价5506-6030元/㎡，价格优势显著。同日，佛山建发以4.51亿元底价拿下三水云东海超8万㎡宅地，楼面价仅2795元/㎡——低地价给了开发商足够的定价灵活空间。

高明：底部盘整，差距在拉大

高明7月新房仅成交107套，环比大跌40.88%，成交均价7761元/㎡。在全市五区中，高明无论是成交量还是价格均处于最末端。高明荷城7月二手房参考均价4458元/㎡，与禅城、南海的价差进一步拉大。有统计显示，高明区网签跌幅曾达39.39%。当核心区地价重回万元，高明仍在“四字头”徘徊——佛山楼市的梯度正在从“分化”走向“断裂”。

深度解读：三股力量正在重塑佛山楼市格局

第一，政策持续发力，“以旧换新”激活置换链条。7月，佛山商品住房“以旧换新”政策迎来系统性升级，禅城收购范围扩至全区、房龄放宽至1990年以后，南海扩容20个大型成熟社区。保利华南、招商蛇口两大品牌房企正式入局。截至目前，全市已有超3400名市民咨询洽谈换房事宜。这套组合拳打通了“卖旧买新”的堵点，为市场注入了持续的置换需求。

第二，土拍“冰火两重天”预示未来分化将长期固化。禅城楼面价破万与三水2795元/㎡底价成交同台出现——这不是市场的分裂，而是资本在新逻辑下的理性选择。临江、近产业园的核心地块溢价20%-40%，远郊地块多底价成交。早年跑马圈地、全域铺盘的打法已彻底失效，资金只投向确定性最高的板块。核心区后续入市新盘主打高端改善，刚需入场门槛将越来越高。

第三，佛山楼市已从“普涨普跌”进入“强者恒强”的新阶段。上半年一二手住宅合计网签46868套，同比上涨7.53%，成交面积583.4万平方米，同比上升9.88%，套数和面积均创近三年新高。复苏的底座是坚实的，但复苏的红利并非均分——顺德、南海靠规模，禅城靠价值重估，三水靠性价比，高明仍在寻底。

2026年的佛山楼市，早已不是那个“闭眼买房都赚钱”的时代了。7月的数据清晰地告诉我们：选对区域，比选对时机更重要；看懂分化，比看懂涨跌更关键。

对于购房者，禅城核心区的“地王”信号意味着未来价格门槛只会更高；顺德、南海的“以价换量”提供了难得的议价空间；三水的“跷跷板”说明二手房市场存在捡漏机会；高明则仍需耐心等待价值回归的信号。

对于这座城市，土拍市场的理性选择和政策的精准发力，正在共同勾勒出一个更加健康、更加分层、更加成熟的房地产市场。这未必是坏事——一个分化的市场，才是一个真实的市场。

数据来源：中指研究院、佛山市住建局、佛山房协房地产行业研究站、房天下研究院、21世纪经济报道等