作者：周军律师.
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房屋拆迁实务中，大量存在“登记产权人”与“实际权利人”名实不符的情况，常见于借名买房、未过户交易、家庭代持建房等情形。一旦房屋遭遇征收拆迁，拆迁补偿款究竟归登记人还是实际权利人，往往引发激烈争议。
那么，登记的房屋所有权人与实际权利人不一致，拆迁补偿给谁？
最高院在《侯某有、王某梅等行政再审案》中明确：
房屋实际权利人与登记的所有权人不一致，双方对房屋产权存在争议的，决定征收的政府应当依法作出补偿决定，并对补偿安置款项和房屋予以提存，等待争议双方依法解决权属争议后，向确定的房屋权利人发放补偿款、交付安置房。如果登记的权利人与实际权利人双方对被征收房屋产权无争议，可以依法对实际权利人进行补偿安置。
最高院认为，
本案中，尽管案涉房屋登记在某某供销社名下，且生效民事判决亦确认购房协议无效。但是，侯某有已经按照售房协议支付全部购房款，某某供销社抵押案涉房屋的债务已由侯某有夫妇支付解除抵押，导致购房协议无效的法律障碍已经消除，买卖双方对购房合同的真实有效性均不持异议，且征收过程中某某供销社并不主张案涉房屋的产权。在此情形下，清徐县政府仍然以案涉房屋登记在某某供销社名下为由，拒不对案涉房屋的实际权利人侯某有夫妇予以征收补偿安置，违反上述法律规定。一、二审判决驳回侯某有夫妇的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判，清徐县政府应当依法对侯某有夫妇作出安置补偿决定。
【裁判观点简析】
结合本案裁判逻辑，可明确两类常见纠纷的处理方式，适配绝大多数同类案件。
情形一：无争议合法借名、实际出资建房/购房，登记人未出资未使用。只要实际权利人能够举证完整出资凭证、建房手续、长期居住记录、税费缴纳凭证等，足以推翻登记公示效力的，全部拆迁补偿归实际权利人。
情形二：合法交易未过户，买方全款占有、卖方未主张权利。房屋买卖完成付款、交付、实际占有，仅未办理过户登记的，拆迁补偿的财产价值部分归实际购房人，登记卖方不得截留补偿款项。
作为实际权利人，发现房屋登记与实际权属不符、拆迁补偿被错误确权时，需第一时间固定证据：留存建房审批材料、转账出资记录、水电物业费缴费凭证、居住证明、沟通记录等，形成完整证据链，证明自身真实权属身份。
周军律师提醒，拆迁补偿以弥补实际财产损失为核心，不动产登记是推定权属依据，而非唯一标准。在登记权利人与实际权利人不一致时，法院应当结合出资、建设、占有、使用等客观事实，穿透登记外观认定真实权属，将拆迁补偿判给真正的财产权利人。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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