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保租房REITs 第二季度财报陆续披露，竞争加剧、分派率承压成为关键词。

但国泰海通城投宽庭保租房REIT却交出了一组反直觉的数据：净利润率47%，整体出租率94.16%，年化分派率3.45%，且周边竞品新增供应超600套未见明显冲击。它是怎么做到的？本文从运营策略、竞品应对和REITs退出三个维度，拆解这份行业样本。

财务表现：营收利润双增，净利润率领跑行业

报告期内（2026 年4月1日-6月30日），国泰海通城投宽庭保租房REIT 收入4644.18万元，净利润2183.47万元，现金流量净额1564.33万元，本期现金流分派率0.88%，年化现金流分派率3.45%。

这也意味着第二季度的净利润率47%，比第一季度增加1.5%。

净利润率47%是什么水平？

以2025年同期数据为参照，在全市场保租房REITs中，这一数据位居前列。城投宽庭REIT 2025年全年基金营业收入1.84亿元、净利润8443万元，当期基金净利润率达45.67%，为当时全市场8只保租房REITs中最高。

今年第二季度，城投宽庭保租房REIT的两个项目公司毛利率分别维持在60.95%、62.35%，盈利质量扎实。

截至6月末，城投宽庭保租房REIT总市值约38.02亿元，上半年累计可供分配金额达6496.91万元，年化现金流分派率3.45%。

项目出租率94%，毛利率均超60%

城投宽庭保租房REIT 通过专项计划 100%持有的不动产由两个保租房项目组成。两个项目均位于上海市杨浦区新江湾城板块，其中，上海城驰房地产有限公司持有的江湾社区项目已运营约 3.7 年；上海城业房地产有限公司持有的光华社区项目已运营约 3.3 年。

截至2026年6月末，江湾社区与光华社区合计可供出租面积约12.19万平方米，实际出租面积11.48万平方米，整体出租率达到94.16%，较一季度末的93.29%提升0.87个百分点，较上年同期的93.26%提升0.90个百分点。本期平均租金130.99元/㎡/月，和去年基本持平，租约加权平均剩余租期334天，租客结构分散，不存在大额单一租户依赖。

其中，江湾社区出租率94.18%，同比微增3.12%；租金单价129.41元/平方米/月，同比小幅下滑1.47%。光华社区出租率94.13%，同比下滑3.32%；租金单价133.99元/平方米/月，同比微增0.74%。

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在稳健的运营数据背后，是运营管理机构对存量资产价值的持续深耕。围绕“宽适居住、宽心服务、宽活体验”的理念打造青年社区生态，配套共享书房、健身空间、社区食堂等公共设施，兼顾居住、社交与日常服务。

同时，运营管理机构非常注重客户满意度，不断丰富社群活动，做新质生活的连接者，进一步有效促进了社区邻里间的互动与情感连接，推动城投宽庭从单纯提供居住空间向用心经营社区生活方式深刻转变。

此外，运营管理 机构持续开展 ESG 相关工作，落地无废社区、节能改造等绿色运营举措，长期降低能源运维 成本，同步提升市场吸引力。

竞品挑战和扩募在即

值得注意的是，报告期内两个社区附近新增一个保障性租赁住房竞品，为位于上海市杨浦区新江湾街道国霞路455 号的“晟光里公寓上海新江湾店”，该项目供应 658 套保障性租赁住房，主要服务周边抖音/字节等互联网科创企业员工、高校青年人才、都市白领，与本基金项目所侧重的中高端人才公寓定位形成一定错位，但仍存在部分客群重叠。

据运营管理机构介绍，目前该竞品已经完成招租爬坡，未对本基金项下不动产项目运营情况带来显著影响，预计对本基金后续经营影响较小；同时考虑到江湾及光华社区交通便捷通达，且具备充足的公共空间、绿化景观、配套设施及良好的社区氛围，在周边区域内具备一定的竞争优势。

虽然报告说新增竞品“晟光里公寓”造成的“影响较小”，但光华社区出租率同比下降3.32个百分点，后续还是需要持续关注区域租赁市场竞争态势对项目出租率的潜在压力。

在夯实存量运营的基础上，扩募才是打开基金长期价值成长空间的核心引擎。2025年8月，城投宽庭发布扩募公告，拟购入城投宽庭·浦江社区（2362套）和城投宽庭·九星社区（1230套）两个闵行区保租房项目，合计新增3592套房源。

据上海市“随申办”App显示，上述两大项目均已满租，浦江社区所有户型均处于轮候状态。

数据显示，截至2025年底，城投宽庭品牌布局上海9大区域19个项目，管理房源已超2.7万套，运营方坚持“新建资产+存量改建”双线并进，持续挖掘储备资产，形成“孵化—培育—退出”的内部资产闭环，为REIT平台持续扩容提供源头活水。

结语

城投宽庭保租房REIT的第二季度成绩单背后，在保租房从“规模竞赛”转向“运营比拼”的新阶段，精细化运营能力正在成为决定项目成败的核心变量。无论是47%的净利润率、99%+的租金收缴率，还是面对竞品时的出租率韧性，背后都是“向管理要效益”的系统能力。

对于租赁住房行业的从业者来说，城投宽庭的实践至少提供了三个可借鉴的方向：一是资产退出的金融路径（REITs扩募），二是运营管理的精细化标准（成本管控、租约管理、收缴率），三是品牌建设的长期价值（从单项目到平台化）。

扩募落地后，城投宽庭REIT的管理规模将从目前的约12万平方米跃升至超35万平方米，平台效应将进一步释放。行业的“头部玩家”格局，正在被重新定义。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。