北京进深 徐迪 广渠路0409-10地块开拍前夕，东三环又有一批优质宅地规划落地。
8月3日，《北京市朝阳区化石营、NE03、NE10地块规划综合实施方案》反馈意见采信情况通告。
该规综方案于6月30日-7月29日进行公示，期间共收到反馈意见27条。
反馈意见
主要涉及规划指标合理性、建筑高度、以及改造更新范围等方面。
1、关于地块规划指标合理性的意见
建设单位意见：项目规划综合实施方案深化落实《北京市城市总体规划（2016年—2035年）》《朝阳分区规划（2017年—2035年）》等上位规划，是优化区域住宅供应结构、促进职住平衡的重要举措。我单位已组织有相关资质的编制单位对地块规划指标、公服配套等相关规划内容进行了专题研究并充分论证。
本次项目规划综合实施方案用地布局优化，符合城市规划相关要求，与区域发展定位和功能布局相契合。
2、关于项目规划建筑高度对周边住宅楼宇日照、采光影响的意见
建设单位意见：针对项目周边现状核桃园北里小区、红庙西里4、6、8号楼及光华欣居小区居民高度关注的日照、采光问题，我单位已组织有相关资质的设计单位对各地块进行强排方案论证，并采用专业日照分析软件进行日照分析，设计方案建筑日照符合国家及地方有关日照标准法律法规的相关要求，对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响。
后续，在具体方案设计阶段，将由土地竞得单位严格按照日照标准相关要求开展日照专项分析，确保各项技术指标符合规范要求，切实保障周边居民的合法权益。
3、关于加快推进项目实施涉及拆迁或纳入更新范围的意见
建设单位意见：本次公示范围是基于区域规划完整性、土地权属关系、项目实施可行性等多方面因素综合划定的，关东店北街22号楼及红庙西里4、6、8号楼未纳入化石营棚改实施范围内。
结合居民诉求，项目规划实施将依据市区相关工作部署，在规划审批完成后，按照项目征收、拆迁及土地供应等相关工作计划与程序稳步推进。对于红庙西里相关楼栋更新改造需求，我单位将在朝阳区城市更新统筹机制下，积极配合产权单位及相关主管部门，结合楼宇现状、居民意愿等因素研究可行的更新路径，持续改善居民居住环境品质。
分局意见：建设单位意见属实，予以采信。关于化石营棚改和老旧小区城市更新项目实施，以住建部门意见为准。
不属于规自分局职责范围或不涉及本项目的各方意见
包括NE03地块拆迁安置工作、项目施工对周边环境与安全影响产，以及附近交通配套等方面的意见。
1、拆迁问题：NE03地块规划范围包含新街大院15号楼，该地块的实施将依据市区相关工作部署，在规划审批完成后，按照征拆政策及项目实施计划稳妥有序推进。
拆迁安置方案由行业主管部门结合市区相关政策、法律法规等文件组织编制、研究论证并实施，将充分摸排、统筹考虑项目涉拆居民的住房需求、生活保障等实际情况，科学合理确定安置方式、补偿标准、安置房源等内容，切实保障拆迁安置居民合法权益。
分局意见：建设单位意见属实，有关拆迁安置工作相关意见，以住建部门意见为准。
2、本次仅对化石营、NE03、NE10地块项目用地规划情况进行公示。本项目当前处于规划方案研究阶段，后续实施过程中将严格遵循国家和北京市相关规范和标准。
针对居民关注的在工程建设施工期间对周边楼宇、环境造成影响问题，属于项目建设过程中环境监管事项。行业主管部门将督促建设主体履行主体责任，在项目施工前将委托第三方专业机构对相邻建筑进行完损勘查和监测。
在环保措施方面，将严格执行施工现场管理办法，采取有效的防尘降噪措施。在光照影响方面，将要求项目采用遮光型照明设备，最大限度减少对周边居民生活的影响。
分局意见：关于项目施工相关意见，以住建及环保部门意见为准。
3、关于居民反映红庙西里4、6、8号楼为公交职工宿舍，担心公交场站迁移后出现岗位调整、分流、通勤距离增加，以及在职和退休职工就餐困难等事项，应由地块权属单位和运营主体结合实际情况研究并做好沟通。
关于公交场站内供水供电、电梯总控和安防监控等设施迁改，居民反映红庙西里4、6、8号楼部分供水供电主干线路、电梯总控及安防监控设备依托现公交场站布设，担心场站拆除改造影响居民基本生活。
在项目实施前，相关单位将制定迁改和临时保障方案，确保相关设施安全衔接，不影响居民正常用水、用电、电梯运行及安防管理。
关于老旧小区停车设施配套不足的意见,将在规划实施过程中，协同交通管理部门、属地街道等多方力量，通过挖掘周边闲置空间资源、推动错时共享停车机制等多种方式，缓解居民停车需求压力。
分局意见：建设单位意见属实，有关公交场站搬迁保障、周边停车配套相关意见，以相关权属单位、运营单位及交通主管部门意见为准。
4、本次规划道路系统布局是在落实上位规划路网的基础上，根据交通影响评价结果，结合区域交通组织、地块开发及周边现状条件综合研究确定的，符合道路交通工程设计等相关规范要求。
关于居民反映的景闻街等道路实施后红庙西里4、6、8号楼多面临路、公共活动空间减少、通行及安全等意见，后续将结合项目实施具体深化设计方案，按照道路交通工程设计等相关规范要求，在满足道路交通功能的前提下，充分预留通行和公共活动空间，保障居民出行安全。
关于居民反映轨道交通运营将产生噪声和振动的意见，依据《地铁噪声与振动控制规范》（DB11/T838-2019）等相关法规标准，轨道交通噪声、振动影响应由轨道交通建设及运营单位在相应设计和评价阶段开展专项分析，并根据评价结论采取必要的减振、降噪措施。
具体措施应结合线路形式、距离、沿线建筑及专项评价结果确定，最大限度减少对周边居民生活的影响。
分局意见：建设单位意见属实，关于街坊路等交通组织、轨道交通噪声振动相关意见，以交通及环保部门意见为准。
4、本次仅对化石营、NE03、NE10地块项目用地规划情况进行公示。变电站设施将严格遵循国家相关标准和规范要求进行规划建设，其电磁环境指标符合《电磁环境控制限值》（GB8702-2014）等国家强制性标准。项目运营后将定期开展环境监测，确保电磁环境影响处于安全可控范围，保障公共环境安全。
分局意见：建设单位意见属实，关于项目周边变电站设施相关意见，以城管、环保及电力部门意见为准。
方案解读
早在去年10月20日，朝阳化石营等地块就已公示过一版规综方案。【>>原方案解读】
今年6月底，又优化了一版。对比管控指标，新版方案有比较明显的调整。
调整后，6002、6004、6005三幅地块，住宅部分建面合计超14万㎡，较上一版方案增加了2万㎡。
并且容积率明显降低。
特别是作为纯住宅用地的6005地块，容积率仅有2.3，地形方正，是核心城区少见的优质宅地。
1、地上总建筑规模从22.12万㎡减少到19.62万㎡。
在用地面积约9.77公顷不变的情况下，意味着容积率的大幅降低。
2、住宅体量增加，容积率降低。
规划范围内共包括四幅涉宅用地，其中两幅位于东三环内：
（1）西北角的6001地块地上部分仍为现状保留住宅楼，
地上建面从0.7万㎡增至0.76万㎡，但高度却从54米调降至52米；
（2）6002地块为住宅混合公建用地，占地1.99公顷。
地上建筑规模从9万㎡调降至7.96万㎡，容积率从4.52降至4.0，限高仍为100米。
调整后，地上部分住宅建筑规模从6.3万㎡减少到5.57万㎡，公建建面从2.7万㎡减少到2.39万㎡。
另外两幅位于三环、四环之间：
（3）6004地块此前为商业服务业用地，包括原来东侧的一条公园绿地，统一调整为住宅混合公建用地，限高100米保持不变。
用地规模从1.46公顷增至1.64公顷，但是由于容积率从4.5调降至4.0，地上建面保持在6.56万㎡左右的体量。
其中，地上部分住宅建筑规模约4.59万㎡，公建建面1.97万㎡，另含350㎡密闭式垃圾清洁站1处。
该地块地上部分东侧应预留轨道28号站点附属设施设置条件，地下部分含末端物流设施，建面约450㎡。
（4）6005地块为二类居住用地，位于6004地块东侧，限高80米。
该地块原用地面积为2.06公顷，为了保持规划范围内的绿地率，在南侧切出一条，补位原来6004地块东侧的公园绿地。
调整后，6005地块用地面积为1.85公顷，容积率从2.8调降至2.3，地上建面从5.77减至4.26万㎡。
地上部分含商业用房约3000㎡；地下含末端物流设施300㎡。
初版方案公示后，今年4月15日，朝阳规自分局通告了反馈意见的采信情况。
其中提到关于CY00-0306-6006地块（调整后现为6005地块）的规划合理性。
编制单位回复表示，该地块规划为住宅用地，是严格落实《北京市城市总体规划（2016年-2035年）》及《朝阳分区规划》关于优化住房供应结构、促进职住平衡的重要举措。该地块的规划建设将有效补充CBD区域住房供应，缓解职住矛盾。
其容积率、建筑高度等控制指标均经过多轮专题研究和技术论证，符合朝阳分区规划确定的强度分区要求，与区域发展定位相契合。
后续在方案设计阶段，将进一步加强建筑形态与城市风貌的协调性研究。
区位优势
上述地块处于CBD核心位置，周边2公里内全是地标建筑，包括新央视大楼、国贸三期、京广中心等，多座超高层甲A级写字楼和高端商场。
2026年初发布的朝阳区拟供地清单中，化石营等地块也在列，预计于第三季度供应。
长期以来，东三环这样的核心区域住宅用地供应几乎为零。
2025年，呼家楼、松榆里在内的多宗地块接连入市，标志着核心区土地供应机制正在灵活调整，通过“少而精”的优质地块供应来激活市场，为高端市场补充稀缺房源。
例如，懋源地产经过166轮激烈竞价才最终摘得松榆里地块，溢价率达到18.21%。这反映出在市场整体审慎的背景下，房企的投资逻辑发生转变，不再追求规模扩张，而是更加聚焦于区位确定性强、风险可控的优质资产。
今年以来，又有广渠路、北菜园等地块陆续挂牌出让，还有早在2024年第二轮供地清单中就曾现身的永安里地块，在调规加大住宅规模后，去年9月重新亮相，但至今尚未被激活。
以上项目一但入市，凭借稀缺的地理位置和成熟的配套，必将成为房企争夺的焦点。
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