观点网 2010年代，上海楼市在调控与热度的博弈中迎来风头正盛的时代， 2010年其商品住宅销售额突破2000亿元、中外环板块房价涨幅近六成，楼市市场热度也远超同期多数城市。
正因如此，这一年上海土地市场分外热闹，全年先后诞生数宗超纪录的地块：2010年2月上海外滩8-1金融地块以92.2亿元的价格创下当年总价纪录；仅十天后，华侨城又以70.2亿元拿下闸北苏州河畔地块；9月九龙仓旗下企业以3.55万元/平方米的楼板价拿下陆家嘴滨江宅地，创下当年住宅用地单价新高。
来到2011年，上海本土企业凯迪集团也加入了如火如荼的地市，在上海黄浦区五里桥板块拿下了一宗地块，后称龙华东路809号凯迪项目用地。
据介绍，该地块区位优异，临近黄浦滨江，距离黄浦江岸线500米，1公里范围内覆盖4/12/13号线多条轨道交通，对面就是黄浦绿地缤纷城，属于上海内环的滨江宅地。拿地后，项目由凯迪集团旗下的上海久禄企业发展有限公司开发，2015年前后就已完成主体封顶。
然而，因房企自身策略、市场限价等原因，这宗早已封顶的项目在过去十余年内迟迟未正式开盘，是上海楼市中知名的“捂盘多年”的标杆项目。
直到2026年7月底，其才以凯迪庐湾的新名称重回市场视线，但时过境迁，这宗屹立在黄浦滨江的老项目，还能为市场带来新鲜感吗？
豪宅标签与实际落差
“我们的项目暂定2026年10月入市，目前我们已经开放了售楼处。”
在项目销售人员的口中，距离凯迪庐湾上市还有两个月之久，当下进行的宣传主要为日后开盘做准备。
尽管如此，观点新媒体还是选择先去楼盘周边进行实地考察。首先，该项目共由3栋楼组成，为标准欧洲ArtDeco风格建筑，据悉配备双会所，预计推出197套房源，户型建面约130-400平方米的平层改善项目，但项目介绍中并未突出江景元素。
项目售楼处外立面
资料来源：观点新媒体拍摄
项目周边街景
资料来源：观点新媒体拍摄
这一点，也体现在观点新媒体的实地踩盘过程中——从实地观测的外部界面来看，项目周边的城市界面呈现出新老交错的状态，地块斜后方分布有建成年代较早的老旧小区，东侧紧邻运营中的加油站，日常可见工程类车辆出入补给，且2公里范围内仍有多处在建工地，区域整体仍处于城市更新的持续推进阶段。
项目周边商业配套
资料来源：观点新媒体拍摄
宣传中重点提及的商业配套绿地缤纷城正常营业，但工作日实际到店客流稀疏，商业活跃度低于核心商圈的同类型项目，广场区域有少量周边居民开展休闲活动，整体商业氛围一般。
此外，观点新媒体还针对周边交通配套进行了解，该项目到4号线鲁班路站的步行距离约1.2公里，实测耗时约15分钟，轨交便利性属于内环豪宅中的中等水平。
值得注意的是，项目南向的江景资源存在部份遮挡限制，北侧还临近车流量较大的鲁班路立交，存在一定的潜在噪音影响。
不过，该项目也存在明确的优势项：其临近滨江公园，相关配套已经落地。
作为黄浦区的现房平层项目，其197户的小体量社区、双会所配置，的确能够吸引一批有交付需求的客群。但整体来看，该项目当前的外部配套成熟度，在搁置了十几年后暂未达到同一层级滨江改善项目的平均水平。
抢跑窗口期的凯迪
在实地走访凯迪庐湾的过程中，一个值得深究的问题逐渐浮现：这家手握核心地块、足足蛰伏了十余年的房企，为何偏偏选择在2026年这个节点，将项目推向市场？
原因或许有两个。其一，在2026年6月，上海《世博地区浦西片区功能提升专项规划》正式获批，该规划内包括一幢350米超高层项目，以及7幅涉宅用地，总住宅面积将扩张30万平方米。
具体来看，该规划总面积约3.6平方公里，研究范围向北拓展至徐家汇路-陆家浜路以南，总面积约8.8平方公里，总建筑体量约485万平方米，其中可开发规模约180万平方米。
规划中，明确划分了SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03、SBPX-04几个单元单元，将打造为国际交流示范地。
其中，SBPX-01单元规划了5幅商住混合用地，而凯迪庐湾项目所在的SBPX-03单元同样新规划了住宅用地，例如138-04地块，其为纯住宅用地，用地面积2.19万平方米，容积率3.1，限高80米。
未来7幅地块项目若相继落地，将直接打击凯迪庐湾项目现有的稀缺性和竞争力。
凯迪项目周边新规划住宅地块及临近保障房地块信息
资料来源：网络
另一方面，观点新媒体了解，项目旁是一宗R4保障房用地134-10号地块，含变电站一座，容积率3.1。有市场声音表示，这宗保障房地块将凯迪庐湾项目与其他新规划的改善型项目聚集社区间隔开来，在一定程度上影响其项目的定价。
截至目前，凯迪庐湾已经开放了售楼处的预约，暂未公布项目具体定价，一切需待10月开盘揭晓。
回望这宗历经10余年的项目，更让人好奇的是其背后的操盘商凯迪集团。
据观点新媒体了解，该公司不同于其他房企通过招拍挂方式拿地，更擅长通过低成本收购股权形式获得地块进行开发。
十几年前，凯迪集团在青浦赵巷收购一宗宅地，后建造为凯迪赫菲庄园项目，主打独栋和双拼别墅。该项目首次开盘时间为2011年，后续分批推售，已全部售罄，其参考售价1500万元/套起，均价约合5.4万元/平方米，整体规划容积率仅0.45，属于青浦佘山国际别墅区内的低密别墅项目。
此外，其还在徐汇田林板块上架了虹桥晶舍项目，彼时其于2013年4月开盘，项目容积率2.15，规划24层高层公寓，目前二手房对外挂牌价约合10.47万元/平方米-11.44万元/平方米。
从上述项目来看，凯迪集团过去二十年来一直在积累改善型项目的操盘经验，但捂盘多年的凯迪庐湾正面临地段稀缺性的下降压力，凯迪集团正欲抓住定价主动权的尾巴。
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