请问

请问：26年1月新增值税法，小规模纳税人出租商业用房，还是适用5%的征收率开具发票吗？是否适用减按1%征收的优惠政策？是否适用季度未超过30万元免征增值税？

答复

1、今年小规模纳税人出租商业用房，适用5%的征收率开具发票适用3%

增值税法实施后，不动产出租的5%征收率已取消，小规模纳税人出租不动产无新老项目之分，统一适用3%征收率。《增值税法》取消5%法定征收率，简易计税统一法定征收率3%。

2、不适用减按1%征收的优惠政策。

小规模纳税人“3%减按1%”的优惠政策，适用范围明确排除了“出租不动产”交易，因此出租商业用房不能适用减按1%的优惠。小规模只有货物、服务（不含不动产租赁/土地转让）才可适用1%；不动产租赁只能按3%，不存在1%。

自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，可以享受3%征收率减按1%征收的优惠。

3、适用季度未超过30万元免征增值税优惠。

若季度销售额（含商业用房租金收入及其他应税收入）未超过30万元，且开具增值税普通发票，可免征增值税；若季度销售额超过30万元，或承租方要求开具增值税专用发票，则需按3%全额计算缴纳增值税。

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